Hàng trăm dự án có đất công xen cài được ‘cởi trói’

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Nhiều năm qua, tình trạng đất công xen cài trong dự án bất động sản tại các thành phố lớn đang gây khó khăn cho nhiều chủ đầu tư khi không thể hoàn tất pháp lý pháp lý để triển khai. Đến nay Nghị định 148/2020/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành sửa đổi đã mở ra cơ hội được “giải cứu” cho hàng trăm dự án đang bất động vì rơi vào tình trạng nói trên.

Nhiều dự án có đất công xen cài đang gặp khó khăn trong việc hoàn thiện pháp lý để triển khai. Ảnh: Hưng Lộc Phát

Mới đây, Nghị định 148/2020/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành sửa đôi, bổ sung một số quy định thi hành của Luật Đất đai có hiệu lực từ tháng 2-2021. Cụ thể, Nghị định mới quy định các thửa đất nhỏ hẹp này phải đáp ứng một số tiêu chí như phải thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định.

Các thửa đất phải có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Bên cạnh đó, việc giao đất, cho thuê đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Các thửa đất này cũng không được thuộc khu vực đất thực hiện dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt, công bố công khai. Đất dự kiến giao, cho thuê phải không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc giao, cho thuê đất, Nghị định 148 ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Tuy nhiên, trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện giao có thu tiền sử dụng, cho thuê cho người sử dụng đất liền kề.

Trường hợp có từ 2 người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng thửa đất nhỏ hẹp, việc giao, cho thuê đất sẽ được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Về thời gian sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê với các thửa đất nhỏ hẹp được căn cứ theo thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề thì thời hạn được xác định theo quy định của Luật Đất đai.

Cũng theo cơ quan quản lý, giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao, cho thuê và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là giá cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định.

UBND cấp tỉnh có vai trò quy định chi tiết việc rà soát, công bố công khai danh mục các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý, lấy ý kiến người dân và công khai việc giao, cho thuê đất tại địa phương để sử dụng vào mục đích công cộng hoặc cho người sử dụng đất liền kề.

Việc Nghị định 148 cho phép giao, cho thuê với các thửa đất công nhỏ hẹp xen kẽ các dự án được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho hàng trăm dự án bất động sản đang gặp khó trong việc xây dựng và làm sổ đỏ. Việc dự án có quỹ đất công xen cài rải rác đang là nỗi trăn trở của nhiều doanh nghiệp nói riêng và đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM.

Trong số những trường hợp thấm “nỗi đau” này, có khách hàng mua chung cư của Novaland. Và chính chủ đầu tư này cho hay, đến nay hơn 10 dự án của Novaland vẫn chưa làm được sổ vì vướng “đất công xen kẹt”, dù có dự án chỉ vài trăm mét vuông.

Không chỉ Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng vướng vào thế khó tương tự. Đơn cử, dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát tại quận 7, TPHCM, được thực hiện trên quỹ đất 52.648m², trong đó có hai hình thức công trình nhà ở được triển khai là khu nhà liền kề và chung cư cao tầng. Hay như dự án Phước Kiển Nhà Bè của Quốc Cường Gia Lai hàng chục năm không thể triển khai vì đất công xen lẫn trong đất dự án.

Nhiều năm qua, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản gửi UBND thành phố trình bày về vướng mắc phổ biến của nhiều dự án bất động sản nhưng có quỹ đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác, bất định hình bên trong. Tổng diện tích các thửa đất nhỏ hẹp này thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích dự án.

Các diện tích đất công này không tập trung mà nằm rải rác trong các thửa đất của dự án bao gồm đất có nguồn gốc từ rạch, đất thu hồi để mở đường giao thông khu vực và đất lưu không... Chính vì các thửa đất nằm rải rác trong các dự án bất động sản này mà chủ đầu tư chưa thể thực hiện các thủ tục pháp lý để trả sổ đỏ cho người mua nhà.

Theo HoREA, do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TPHCM, từ tháng 12-2015 đến tháng 9-2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua. Hy vọng quy định mới sẽ giúp thay đổi tình trạng này, từ đó giúp nhà đầu tư và thị trường có sự chuyển biến theo hướng tích cực.