Dòng vốn FDI vào Việt Nam sẽ phục hồi trong năm 2021 khi dịch bệnh dần được kiểm soát nhờ vắc xin, các nhà đầu tư sẽ đẩy nhanh tiến độ nghiên cứu thị trường và dốc hầu bao. Cùng với nhận định Việt Nam sẽ là điểm đến lý tưởng, nhiều nhà máy xí nghiệp sẽ mọc lên, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tăng cao.

Đón dòng vốn FDI phục hồi, các công ty đang sở hữu quỹ đất lớn đang trở nên có lợi thế hơn cả.

Với việc kiểm soát thành công Covid-19, Việt Nam đã được chú ý nhiều hơn bởi các nước trên thế giới. Việt Nam trở thành quốc gia duy nhất trong ASEAN và thuộc số ít quốc gia trên thế giới đạt mức tăng trưởng dương với tăng trưởng GDP năm 2020 được dự báo ở mức 2,4%. Yếu tố này đã giúp Việt Nam tiếp tục duy trì tốt tốc độ thu hút FDI, sau 11 tháng năm 2020 đạt hơn 26,4 tỷ USD, vượt mức thu hút của cả năm 2018 và trở thành điểm đến của dòng vốn dịch chuyển.

CƠ HỘI TỪ SỰ DỊCH CHUYỂN VỐN

Theo dự báo của các tổ chức quốc tế như ADB, IMF và WB, năm 2020 chỉ 4 nền kinh tế trên thế giới có được sự tăng trưởng về GDP bình quân đầu người, đó là: Việt Nam, Đài Loan, Ai Cập và Trung Quốc. Với mức tăng trưởng GDP năm 2020 được dự báo ở mức 2,4%, Việt Nam vươn lên dẫn đầu khu vực Đông Nam Á.

Chiến tranh thương mại Mỹ-Trung và dịch Covid-19 đã khiến nhiều công ty sản xuất lên kế hoạch di dời nhà máy ra khỏi Trung Quốc hoặc mở rộng sản xuất sang một nước khác. Các lợi thế về chi phí nhân công thấp, vị trí địa lý và có nhiều hiệp định thương mại (FTAs) giúp Việt Nam trở thành một điểm đến tiềm năng.

Theo số liệu thống kê của Nomura Group năm 2019, tính từ đầu năm 2018 đến tháng 8/2019, trong số 56 doanh nghiệp nước ngoài dời sản xuất ra khỏi Trung Quốc, có 26 doanh nghiệp (chiếm 46,4%) chọn Việt Nam làm điểm đến, 11 doanh nghiệp chọn Thái Lan và 11 doanh nghiệp sang Đài Loan (Trung Quốc)... Trong năm 2020, làn sóng dịch chuyển và mở rộng sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp Nhật Bản tại Việt Nam tiếp tục tạo nên điểm sáng cho ngành bất động sản khu công nghiệp.

CHẠY ĐUA PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT

Nhận thấy tiềm năng tăng trưởng của ngành bất động sản khu công nghiệp cũng như nhu cầu thuê đất khu công nghiệp gia tăng, các nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp chạy đua phát triển quỹ đất.

Cụ thể, Công ty cổ phần Phát triển công nghiệp BW (liên doanh giữa Becamex IDC và Tập đoàn Warburg Pincus LLC - Mỹ) đã nâng tổng diện tích quỹ đất công nghiệp lên 500 ha tại 10 địa điểm ở các thành phố lớn từ 209 ha trong nửa đầu năm 2018.

Tập đoàn tư nhân lớn nhất Việt Nam, Vingroup, có kế hoạch đầu tư hơn 400 triệu USD vào công ty con là Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Khu công nghiệp Vinhomes để phát triển hai khu công nghiệp có quy mô 200 ha tại Nam Tràng Cát và 319 ha tại Thủy Nguyên (khu kinh tế Đình Vũ). Dự kiến hai khu công nghiệp sẽ đi vào hoạt động năm 2021.

Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc-CTCP (KBC) dự kiến sẽ bổ sung 238 quỹ đất từ khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) vào quý IV/2021. Trong cùng quý này, TNI Holdings Việt Nam sẽ khai trương khu công nghiệp Sông Lô 1 với diện tích 177 ha tại tỉnh Vĩnh Phúc. Công ty cổ phần TIZCO và CTCP Quản lý khu công nghiệp Sáng Tạo Việt Nam (VNIP) sẽ tham gia đầu tư góp vốn vào khu công nghiệp Việt Phát với tổng diện tích 1.800 ha tại Long An vào năm 2021.

Nhiều công ty ở các ngành nghề khác cũng đang từng bước tiến vào thị trường này hoặc tham gia liên doanh với tập đoàn có tiềm lực mạnh, quỹ đất rộng để phát triển khu công nghiệp. Chẳng hạn như các nhà phát triển kho vận toàn cầu đã tham gia vào thị trường bất động sản khu công nghiệp bất chấp đại dịch đang diễn ra. Logos Property từ Úc đầu tư vào Việt Nam thông qua một liên doanh phát triển logistics trị giá 350 triệu USD. GLP, nhà phát triển kho lớn nhất ở châu Á, đang lên kế hoạch liên doanh trị giá 1,5 tỷ USD với SEA Logistics Partners (SLP). Công ty Mirae Asset Daewoo Co và Tập đoàn Naver của Hàn Quốc cùng đầu tư 37 triệu USD vào trung tâm logistics LogisValley tại tỉnh Bắc Ninh...

TRIỂN VỌNG TÍCH CỰC CHO CỔ PHIẾU CÔNG NGHIỆP

Mặc dù triển vọng ngành được đánh giá tích cực nhưng kết quả kinh doanh 9 tháng năm 2020 của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp không thật sự tích cực. Thống kê từ chứng khoán Mirae Asset cho thấy, tổng doanh thu của 18 doanh nghiệp đang niêm yết đạt 21.539 tỷ đồng, giảm 6,8% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế ghi nhận 3.634 tỷ đồng (-13,9% so với cùng kỳ).

Tổng hợp giải trình của các doanh nghiệp trong ngành, nguyên nhân doanh thu 9 tháng 2020 sụt giảm chủ yếu do làn sóng di dời nhà máy tăng mạnh từ năm 2019 giúp các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng cao trong 2019 (do đó 2020 khó đạt như 2019). Thêm vào đó, quỹ đất sẵn sàng kinh doanh của nhiều doanh nghiệp lớn như KBC, IDC, D2D không còn, dẫn đến lợi nhuận suy giảm mạnh trong năm 2020. Ngoài ra, lãi suất tiền gửi năm 2020 thấp hơn ảnh hưởng đến doanh thu tài chính của nhiều doanh nghiệp.

Trong bức tranh tổng thể về lợi nhuận không khả quan của ngành, một số điểm sáng đã xuất hiện tại một số doanh nghiệp ghi nhận kết quả tăng trưởng lợi nhuận sau thuế từ 30% trở lên so với cùng kỳ như: HPI (+29,6%), IDV (+80,5%), LHG (+37,5%), NTC (+35,9%), SIP (+64,7%), SZC (+41,3%), TID (+625,4%)... Đa số các doanh nghiệp này vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong năm 2020 và được lợi từ việc giá thuê khu công nghiệp tăng trong 2020. Như vậy có thể thấy những doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê hoặc có thể mở rộng quỹ đất mới trong năm 2021 sẽ là những doanh nghiệp sáng giá của ngành.

Đánh giá quỹ đất là yếu tố quan trọng nhất của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, Mirae Asset ưu tiên lựa chọn các doanh nghiệp có quỹ đất tiềm năng, bao gồm quỹ đất sẵn sàng cho thuê và quỹ đất mới từ 2021 trở đi. Các doanh nghiệp đang có quỹ đất sẵn sàng cho thuê và sẽ tiếp tục có thêm quỹ đất trong năm 2021 (đã thực hiện đầu tư từ các năm trước) đáng chú ý như: BCM, IDC, KBC, SZC.

Tương tự, chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng cho rằng các công ty có quỹ đất lớn và có thể đưa vào sử dụng như KBC, VGC (ở miền Bắc), và BCM, PHR, SZC (ở miền Nam) có nhiều cơ hội để tận dụng làn sóng FDI sắp tới.

KBC và VGC có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn, xấp xỉ 1.000 ha. Những quỹ đất này tập trung chủ yếu tại các khu công nghiệp phía Bắc với vị trí thuận lợi, thuộc các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng. Điều này sẽ giúp KBC và VGC nắm bắt tốt hơn nhu cầu cho thuê từ các doanh nghiệp điện tử và doanh nghiệp sản xuất phụ tùng & linh kiện.

Tại khu vực miền Nam, BCM và PHR cũng sở hữu quỹ đất công nghiệp khổng lồ, rộng hơn 1.000 ha, nằm chủ yếu ở tỉnh Bình Dương. Khách thuê chính là các doanh nghiệp gỗ, bao gồm cả trong nước và FDI. Cơ cấu khách thuê cũng rất đa dạng đến từ nhiều ngành bao gồm vận tải, điện, cơ khí, gỗ và hàng tiêu dùng. Còn công ty SZC cũng chứng tỏ là sự lựa chọn tốt để đầu tư nhờ quỹ đất rất lớn và sẵn có tại khu công nghiệp Châu Đức, với diện tích có thể cho thuê còn lại gần 900ha và bức tranh tài chính liên tục được cải thiện qua các năm.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu BCM của Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp được Mirae Asset khuyến nghị mua ở mức 50.000đ/CP, tương ứng với P/E là 25 lần và P/B ở mức 3,42 lần, cao hơn 22,2% so với giá đóng cửa ngày 18/12/2020 (40.900đ/CP). Tương tự, cổ phiếu IDC cũng được khuyến nghị mua ở mức 40.000 đ/CP, tương ứng với P/E là 40 lần và P/B ở mức 3,38 lần, cao hơn 8,5% so với giá đóng cửa phiên 18/12 (36.900đ/CP).

Còn cổ phiếu KBC cũng được duy trì giá mục tiêu ở mức 17.700đ/CP. Tại mức giá này KBC đang giao dịch với mức P/E 19,34 lần và P/B ở mức 0,87 lần. Với SZC, Miare Asset nâng giá mục tiêu của cổ phiếu này lên mức 31.900đ/CP, tăng 19,4% so với mức định giá trước do mức định giá chung của ngành đã tăng 17% cùng với việc nâng 20% giá trị quỹ đất của SZC. Tuy nhiên, một lần nữa, giá mục tiêu của SZC hiện thấp hơn giá đóng cửa của ngày 18/12 (32.300đ/CP).