Tính đến 20/11/2020, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào bất động sản tăng so với cùng kỳ năm trước và tăng mạnh theo từng quý, bất chấp đại dịch Covid. Đây là tín hiệu tốt bổ sung nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển của lĩnh vực bất động sản nói riêng và phát triển kinh tế xã hội Việt Nam nói chung.

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/11/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 3,8 tỷ USD, tăng 15% so với cùng kỳ 2019. Tính riêng trong 3 quý vừa qua, tổng vốn FDI đổ vào bất động sản còn tăng mạnh nữa, từ 0,264 tỷ USD trong quý I lên 0,586 tỷ USD ở quý II và đạt 2,35 tỷ USD trong quý III. Như vậy, dù chịu tác động kép của Covid đợt 2 và tháng ngâu nhưng thị trường bất động sản vẫn có phản ứng tích cực, thể hiện qua số liệu về tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực này trong quý III tăng tới 400% so với quý II.

DÒNG TIỀN SẼ CÀNG LỚN

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, một điểm sáng tích cực hút nhà đầu tư ngoại là những rào cản trước đây đối với các nhà đầu tư nước ngoài đang dần được tháo gỡ. Nếu như trước đây, các nhà đầu tư nước ngoài khi bước chân vào thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu rất nhiều thông tin để ra quyết định đầu tư, thì những năm vừa qua, thông tin trên thị trường đã phong phú, đa dạng và minh bạch hơn rất nhiều.

Đến nay, các nhà đầu tư châu Á vẫn dẫn đầu danh sách đầu tư vào bất động sản Việt Nam, bao gồm: Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản. Đơn cử, cuối tháng 6/2020, Công ty TNHH Phát triển THT (Hàn Quốc) đã bơm thêm 774 triệu USD vào dự án Star Lake City (Hà Nội), qua đó trở thành nhà đầu tư nước ngoài rót vốn lớn nhất vào thị trường bất động sản nước ta từ đầu năm đến nay. CTCP Twin-Peaks (công ty con của Tập đoàn CapitalLand từ Singapore) cũng đã điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 246 triệu USD cho dự án văn phòng tại 29 Liễu Giai, Hà Nội. Tại lễ khai trương công trình này, ông Ronald Tay, Tổng Giám đốc CapitaLand Việt Nam cho biết: "Tiếp nối những thành tựu đã đạt được trong thời gian qua, chúng tôi hy vọng trên chặng đường sắp tới sẽ tiếp tục mở rộng sự hiện diện của Tập đoàn tại Việt Nam sang các lĩnh vực mới như phát triển khu công nghiệp, thương mại và kho vận". Một tập đoàn lớn nữa của Singapore là Keppel Land đã thâu tóm cùng lúc 3 lô đất tại Nhà Bè của Địa ốc Phú Long. Được biết, việc mua lại này sẽ bổ sung vào danh mục khoảng 20.000 căn nhà và bất động sản thương mại chất lượng của Keppel Land tại Việt Nam, đưa Việt Nam trở thành một trong những thị trường chủ lực của Keppel Land trong các năm tới...

Cùng với đó, các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản cũng đang gia tăng sự hiện diện của mình tại thị trường bất động sản Việt Nam. Ví như Công ty TNHH Nomura Real Estate đã thâu tóm 24% số cổ phần trong tòa nhà văn phòng Sun Wah Tower (Nguyễn Huệ, quận 1), mua lại tòa nhà Zen Plaza (Nguyễn Trãi, quận 1); hợp tác với Phú Mỹ Hưng phát triển tổ hợp cao cấp Midtown... Theo kế hoạch trung và dài hạn đến năm 2028, Nomura Real Estate sẽ đầu tư khoảng 300 tỷ Yên (tương đương khoảng 63.600 tỷ đồng) vào các doanh nghiệp (DN) nước ngoài, trong đó chú trọng mở rộng lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam. Hay, thông qua việc hợp tác với IDS Equity Holdings - (công ty con của Leadvisors Capital Management với Tập đoàn Samurai Power), một số nhà đầu tư Nhật Bản đang tìm kiếm mở rộng hoạt động đầu tư vào phân khúc bất động sản thương mại, gồm khách sạn, văn phòng tại các thành phố lớn của Việt Nam.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư từ Mỹ, châu Âu cũng ngày càng quan tâm tới thị trường bất động sản Việt. Điển hình, tháng 6 vừa qua, nhóm nhà đầu tư do quỹ đầu tư Kohlberg Kravis Roberts (KKR, Hoa Kỳ) đứng đầu đã hoàn tất giao dịch mua lại hơn 200 triệu cổ phần VHM của CTCP Vinhomes thông qua giao dịch thỏa thuận, với giá trị giao dịch lên tới 15.100 tỷ đồng, tương đương 650 triệu USD...

Nhiều người dự kiến, khi Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – Vương quốc Anh (UKVFTA) được ký kết sẽ mang lại các dòng vốn đầu tư mới từ Vương quốc Anh nói riêng và châu Âu nói chung tới Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản. Bởi Anh hiện là đối tác thương mại lớn thứ ba của Việt Nam tại châu Âu, với khoảng 400 dự án đang triển khai được đầu tư hơn 3,6 tỷ USD tính đến tháng 8/2020. Vương quốc Anh lại được biết đến là quốc gia có chuyên môn cao trong lĩnh vực tư vấn bất động sản. Khi UKVFTA có hiệu lực, sẽ góp phần thúc đẩy nhiều hơn giao dịch từ Vương quốc Anh tới Việt Nam.

SỨC HÚT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

Không ít đơn vị quản lý, tư vấn bất động sản cho biết, hiện có hàng tỷ USD từ nước ngoài đang chờ đợi để đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn... Trong đó, nhu cầu lớn nhất là bất động sản công nghiệp.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, rất nhiều yêu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc tìm kiếm địa điểm tại các khu công nghiệp để đầu tư. Có nhiều nhóm nhà đầu tư muốn kinh doanh theo quy mô lớn để trở thành chủ đầu tư của cả khu công nghiệp, với nhu cầu tìm những quỹ đất từ 500 - 1.000 ha.

Còn ông Phạm Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc IMG nhận định: dòng tiền FDI vào Việt Nam thời gian tới sẽ càng lớn vì DN nước ngoài tin tưởng vào Việt Nam, việc khống chế thành công đại dịch là điểm cộng rất lớn cho lợi thế cạnh tranh quốc gia. Bên cạnh đó, với các hiệp định thương mại lớn được ký kết, chúng ta hoàn toàn có thể cạnh tranh với các nước khác trong khu vực trong thu hút FDI.

"Tháng 12 có 250 tập đoàn kinh tế Đài Loan đăng ký tìm cơ hội đầu tư bất động sản công nghiệp tại ĐBSCL. Chưa bao giờ tôi thấy nguồn tiền chờ đổ vào lĩnh vực này nhiều đến thế. Trong khi đó, hiện các khu công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Vì vậy, các khu vực mới nổi hiện nay là Long An, Tây Ninh. Tại đây tôi đã có những đơn đặt hàng cực lớn", ông Tùng cho biết thêm.

Nói về sức hút của bất động sản công nghiệp với các nhà đầu tư nước ngoài, Savills Việt Nam phân tích: thứ nhất là do Việt Nam là một trong những nước có chính sách thuế cạnh tranh nhất châu Á. Các công ty có thể hưởng lợi từ các ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp, miễn thuế nhập khẩu tài sản cố định; và miễn tiền thuê đất. Các ưu đãi đáng chú ý bao gồm miễn 20% thuế thu nhập doanh nghiệp trong hai năm đầu tiên và giảm 50% trong bốn năm tiếp theo.

Hơn nữa, các ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng cho các ngành công nghiệp được Chính phủ ưu tiên, như công nghiệp 4.0 hoặc các ngành hỗ trợ sản xuất công nghệ cao; cũng như những dự án tại các đặc khu kinh tế hoặc tại các vùng kinh tế xã hội còn khó khăn; và các dự án quy mô lớn đáp ứng các yêu cầu tối thiểu của Chính phủ về tổng vốn đầu tư, doanh thu và số lượng lao động. Các dự án đáp ứng một trong các điều kiện nêu trên có thể được hưởng thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức 10% trong 15 năm, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm; và giảm thuế 50% trong 9 năm tiếp theo.

Theo Khảo sát chi phí xây dựng năm 2019 của Turner & Townsend, Việt Nam là một trong những thị trường có chi phí xây dựng công nghiệp cạnh tranh nhất. Tại Tp.HCM, chi phí xây dựng trung bình các nhà xưởng và nhà kho cơ bản là 352 USD/m2; các nhà máy và trung tâm phân phối lớn là 412 USD/m2; và các nhà máy công nghệ cao là 618 USD/m2.

Thứ hai, các công ty đa quốc gia sản xuất các sản phẩm có giá trị cao như đồ điện tử, với áp lực trong việc cắt giảm chi phí, sẽ có xu hướng dịch sản xuất sang Việt Nam và các nước Đông Nam Á khác. Điều này sẽ thúc đẩy sự phát triển của các chuỗi cung ứng địa phương. Trong đợt bùng phát dịch đầu tiên, một số nhà sản xuất đa quốc gia đã thông báo kế hoạch mở rộng, di chuyển sản xuất đến Việt Nam, điển hình như các nhà cung cấp linh kiện và lắp ráp cho Apple là Pegatron và Foxconn từ Đài Loan (Trung Quốc); Sharp, Nintendo và Komatsu từ Nhật Bản; và Lenovo từ Hồng Kông (Trung Quốc). Mô hình Trung Quốc + 1 có thể ngày càng được các nhà sản xuất theo đuổi, dẫn đến nhu cầu lớn hơn đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, khi các tập đoàn tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất.

Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là 'đứa con cưng' của ngành bất động sản nói chung, với các nhu cầu ngày càng tăng và hoạt động thị trường vốn gia tăng. Các khu công nghiệp đã được quy hoạch dự kiến sẽ là những đối tượng tiếp tục thu hút mạnh dòng tiền từ các nhà đầu tư nước ngoài.

GIẢI QUYẾT NHỮNG VƯỚNG MẮC TỒN ĐỌNG

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp nước ngoài khuyến cáo, để thu hút thêm doanh nghiệp ngoại đến hoạt động tại khu công nghiệp, đồng thời phát triển mạnh bất động sản công nghiệp, Việt Nam cần chú trọng đến việc phát triển hệ thống giao thông nội bộ. Nhất là hệ thống giao thông giúp các nhà máy vận chuyển hàng hóa từ thành phố này đến thành phố khác, kết hợp với hệ thống xuất cảnh hàng hóa ra nước ngoài và ngược lại. Yếu tố quan trọng không kém nữa là vấn đề kho bãi cho quá trình hậu sản xuất thành phẩm hay nguyên liệu thô của doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

Các chuyên gia và doanh nghiệp trong nước tham gia khảo sát của Vietnam Report thì chỉ ra 6 nhóm giải pháp chính để hỗ trợ tốt nhất cho thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững cũng như thu hút thêm nguồn vốn FDI. Trong đó, những ưu tiên hàng đầu là Chính phủ cần tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô (77,14%); hoàn thiện hành lang pháp lý (65,71%); cải thiện cơ sở hạ tầng (62,86%).

Trong khi đó, theo đại diện Bộ Kế hoạch & Đầu tư, Chính phủ Việt Nam luôn nỗ lực chuẩn bị sẵn sàng các yếu tố cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp, nhà đầu tư như cơ sở hạ tầng, đất đai, mặt bằng, đào tạo nguồn nhân lực cùng với việc tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, tạo hành lang thông thoáng cho đầu tư. Trong năm 2020, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã chủ trì soạn thảo và trình Chính phủ, Quốc hội thông qua Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) với nhiều cải cách trong thủ tục gia nhập thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong đầu tư, kinh doanh. Lần đầu tiên, danh mục ngành nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài sẽ được Chính phủ ban hành theo nguyên tắc chọn - bỏ. Đây là cải cách quan trọng, giúp nhà đầu tư nước ngoài được quyền tiếp cận thị trường tương tự như nhà đầu tư trong nước đối với toàn bộ ngành nghề, lĩnh vực không có tên trong danh sách trên.

Song song với đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đang khẩn trương hoàn thiện Chiến lược thu hút FDI trong thời kỳ mới. Tổ công tác thúc đẩy hợp tác đầu tư nước ngoài cũng đã được thành lập để thu hút các tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp lớn đến đầu tư, nắm bắt kịp thời cơ hội hợp tác đầu tư trong tình hình mới. Các hiệp định thương mại tự do khác cũng sẽ tạo thêm động lực cho tự do hóa thương mại và đầu tư khu vực cũng như toàn cầu. Những yếu tố quan trọng nói trên đang mở ra cơ hội mới cho đầu tư FDI tại Việt Nam.

Riêng với lĩnh vực bất động sản, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Chính phủ đã và đang tiếp tục chỉ đạo nghiên cứu ban hành nhiều chính sách mới hỗ trợ thị trường bất động sản, các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành sẽ góp phần giải quyết những vướng mắc tồn đọng đối với các dự án từ năm 2019 trở về trước. 

"Việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao cũng là lực kéo quan trọng để thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại vào Việt Nam. Ngoài ra, với những ưu đãi đặc biệt của thiên nhiên, hệ thống giao thông đi lại được cải thiện hơn, chính sách đầu tư thông thoáng và tạo nhiều điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, Việt Nam đang có những lợi thế riêng hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư bất động sản ngoài nước so với các nước trong khu vực về việc thu hút nguồn vốn cho ngành du lịch và phân khúc đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng....", lãnh đạo Bộ Xây dựng nhận định.