Tại hội thảo Phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, Phân khúc nào phù hợp, mới đây, nhiều chuyên gia cảnh báo thực trạng nhà ở thương mại giá rẻ loại 1.000 USD mỗi m2 (tương đương trên dưới 25 triệu đồng một m2) đã biến mất khỏi thị trường trong năm 2020.
Thực trạng này dẫn đến người có nhu cầu về nhà ở đang bị đặt vào tình thế buộc phải mua nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 5-10 triệu đồng so với trước nhưng chất lượng nhà không tương xứng với giá thành. Bởi dù trả nhiều tiền hơn trước, sản phẩm người mua nhận được vẫn chỉ là chất lượng của nhà hạng bình dân.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D Công ty DKRA xác nhận, nhà 25 triệu đồng một m2, thuộc phân khúc bình dân, xếp hạng C, hiện không còn xuất hiện trên thị trường trong 12 tháng qua. Thay vào đó, phân khúc nhà chung cư trong vùng giá 30-35 triệu đồng mỗi m2 được tìm mua nhiều nhất, cả để ở, cho thuê lẫn đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là ngay cả phân khúc nhà giá 30-35 triệu đồng mỗi m2 này hiện cũng không còn xuất hiện trong khu vực nội đô thành phố nữa. Muốn mua được loại nhà này, khách hàng phải chấp nhận di chuyển quãng đường xa hơn.
Thậm chí ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - VARs nhận xét: "Vấn đề đau đầu hiện nay là người mua nhà giá rẻ phải chi nhiều tiền hơn, phải trả mức giá cao hơn nhưng chất lượng nhà chỉ ở mức bình dân mà thôi".
Một dự án nhà ở thuộc phân khúc bình dân đã bàn giao cách đây vài năm. Ảnh: My House.
Phó chủ tịch VARs cho rằng nguyên nhân giá nhà leo thang vì khâu chuẩn bị pháp lý đầu tư dự án kéo dài 3-5 năm trở lên, làm phát sinh chi phí tài chính, khiến không thể bán rẻ. Để cải thiện tình trạng căn hộ giá rẻ đang dần "biến mất" khỏi thị trường, theo ông Đính, trong năm năm tới cần hành động để kéo nguồn cung nhà ở bình dân trở lại ngưỡng vừa túi tiền với người dân hơn. Điều này phụ thuộc vào việc chính quyền địa phương cần nỗ lực thúc đẩy phê duyệt dự án, tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, có đến 75-80% nhu cầu mua nhà ở của người dân rơi vào vùng giá 25 triệu đồng mỗi m2 nhưng thị trường chỉ còn loại nhà ở trên 30 triệu đồng mỗi m2. Do nhu cầu nhà ở tại đô thị quá cấp bách, một bộ phận người dân đành phải chấp nhận vùng giá nhà cao hơn so với khả năng chi trả để ổn định chỗ ở. Tuy nhiên, sự chấp nhận vùng giá cao này về sau trở thành lực đẩy giá nhà tiếp tục leo thang.
Ông Khởi thừa nhận diễn biến loại nhà 25 triệu đồng mỗi m2 dần biến mất khỏi thị trường và phân khúc nhà giá rẻ đang bị đôn lên vùng giá 30 triệu đồng mỗi m2 trở lên cho thấy thời gian qua thiếu những chính sách hiệu quả và lâu dài để phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Dù quan ngại nhà giá rẻ hiện nay đã leo thang và không còn vừa túi tiền như trước nữa, nhưng đứng trước chất vấn về giải pháp kìm cương giá nhà, các chuyên gia đều cho rằng rất khó thực hiện.
Là người quan sát thị trường bất động sản qua nhiều thập niên thăng trầm, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường khẳng định không thể giảm giá nhà ngay lập tức. Điều có thể làm nhanh hiện nay là cần có hệ thống dữ liệu cập nhật thông tin về thị trường bất động sản. Những vướng mắc pháp lý thường phải cần nhiều thời gian để điều chỉnh và khó trông đợi sửa luật ngay.
Ngoài ra, theo ông Võ, thiếu sót rất lớn hiện nay là dù thị trường nhà ở nói riêng và bất động sản nói chung chịu ảnh hưởng của nhiều ngành nghề nhưng lại không có một cơ quan "tổng tư lệnh" phối hợp đồng bộ với các ngành khác để thực thi. Việc phát triển rời rạc, thiếu tính liên kết với các ngành liên quan cũng khiến cho các vướng mắc pháp lý càng trở nên phức tạp, ảnh hưởng đến sự suy giảm nguồn cung nhà ở vài năm gần đây, một trong những nguyên nhân trực tiếp "thổi" giá nhà lên cao.
Giám đốc Bộ phận R&D Công ty DKRA ví von việc kéo giảm giá nhà như pháp đồ trị bệnh. Trong khi đang chờ vaccine phòng bệnh cho chương trình nhà ở để ổn định giá nhà thì buộc phải chấp nhận điều trị ngắn hạn là "đau đâu chữa đấy". Ví dụ, nguồn cung nhà ở đang bị thiếu, tình trạng khan hiếm khiến giá tăng, thì chữa cháy bằng cách khơi thông nguồn cung.
Theo đó, các dự án đang bị tắc nghẽn nhiều năm nay cần được tái khởi động trở lại để kịp thời cung ứng sản phẩm cho thị trường. Khi không còn khan hiếm giá nhà có thể ổn định hơn. "Tuy nhiên việc chữa cháy này chỉ là ngắn hạn và cần một giải pháp dài hạn", ông Hoàng nói.
Trung Tín