Thị thường bất động sản 2020: Đi qua khủng hoảng, nhà giá rẻ biến mất

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Năm 2020, thị trường bất động sản dù đối diện khủng hoảng mang tính chu kỳ lẫn dịch bệnh nhưng vẫn thoát ra nhanh hơn giai đoạn khủng hoảng 10 năm trước. Tuy nhiên, khi thị trường cho thấy dấu hiệu của sự phục hồi thì một mặt bằng giá mới cũng được thiết lập khiến nhà giá rẻ biến mất.

Thị trường bất động sản đã trải qua năm 2020 đầy biến động. Ảnh: V.Dũng

Nhìn chung, năm 2020 là một năm đầy biến động với thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh đại dịch Covid-19 đã tác động và gây ảnh hưởng nặng nề tới các lĩnh vực kinh tế. Cùng với các chính sách vĩ mô được ban hành nhằm kích cầu thị trường, đã có những biến thiên ngoài quy luật và để lại những dấu ấn rất khác biệt.

Thái độ với khủng hoảng đã khác

Trải qua một năm sóng gió 2019, thị trường bất động sản 2020 đã được cảnh báo là khó chồng khó. Báo cáo Kinh tế vĩ mô Việt Nam quí 4 – 2019 của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách đã đưa ra dự báo về thị trường năm 2020 đầy lo ngại: Đây là một năm bất ổn và khắc nghiệt với bất động sản.

Mọi sự còn xấu hơn cả dự báo khi tác động bất ngờ từ đại dịch Covid-19 đã trở thành tác nhân đẩy thị trường bất động sản rơi vào vùng trũng nhanh hơn.

Cơ sở này được đưa ra từ các tín hiệu lượng cung sản phẩm ra nhỏ giọt nhưng khối lượng hàng tồn kho ở mức khổng lồ. Các doanh nghiệp bất động sản đã lộ rõ những chỉ số tài chính tiêu cực, dòng tiền hoạt động âm, thanh khoản dường như không có. Nguồn cung cũng hạn chế bởi các yếu tố pháp lý. Trong giai đoạn mà diễn biến phức tạp của dịch bệnh đã cản trở mọi hoạt động kinh doanh thì dù có sẵn nguồn cung cũng không thể khiến phía cầu chuyển động.

Ngay từ đầu năm, đã có nhiều diễn đàn so sánh năm nay với chu kỳ suy thoái của thị trường bất động sản những năm 2009 – 2013. Thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại đang lặp lại các chỉ số như nguồn vốn tín dụng bị siết (trước đó, đầu năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã ra thông tư về việc siết tín dụng bất động sản); lực cầu yếu và doanh nghiệp bất động sản lao đao vì dòng tiền.

Dẫu vậy, khác với giai đoạn 2011-2013, điểm sáng của thị trường bất động sản ở hiện tại đó là khả năng xoay xở vốn của doanh nghiệp đang ngày một linh hoạt hơn. Không còn lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng khi họ đã cung ứng ra thị trường nguồn trái phiếu lớn để thu về tiền mặt, thậm chí những doanh nghiệp niêm yết còn huy động bằng cổ phiếu triên thị trường chứng khoán.

Kèm theo đó, sự thích ứng linh hoạt cũng như kinh nghiệm quản lý rủi ro của doanh nghiệp đã đi qua giai đoạn trước tới thời điểm hiện tại đã gia tăng. Nên khả năng cầm cự của doanh nghiệp giai đoạn này tốt hơn giai đoạn trước.

Ông Trương Anh Tú, Giám đốc khối kinh doanh Phúc Khang Corporation, cho rằng thị trường bất động sản năm 2011-2013 có một điểm khác là niềm tin của nhà đầu tư bị mất. Còn thị trường năm 2020, niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn. Nên việc thị trường tạo bong bóng hay sụp đổ là rất khó dù có những khó khăn khách quan và tương đối bất ngờ.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chia sẻ: "Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần nguyên nhân là do niềm tin, lúc đó chủ đầu tư dự án cũng tin rằng sẽ bán được, nhà đầu tư lao vào đầu tư, người mua cũng vậy… vì tất cả đều ở thế rất mù mờ, không có thông tin. Còn đến giờ chúng ta đã có một số báo cáo thị trường để nhà đầu tư, doanh nghiệp nhìn thấy và định hướng an toàn”.

Những nghịch lý về giá xuất hiện vì Covid-19

Năm 2020 với sự hoành hành của dịch Covid-19 đã chứng kiến diễn biết giá nhà ở phức tạp nhất trên thị trường bất động sản. Sự đối lập về giá trong khác phân khúc các loại hình bất động sản ngày một rõ nét. Trong đó, biểu hiện rõ nhất là giá bán sơ cấp tăng, thứ cấp giảm hay giá nhà cho thuê giảm giá bán lại tăng…

giá căn hộ mới chào hàng lần đầu trên thị trường sơ cấp tăng 10-15% so với đầu năm nhưng giá bán thứ cấp lại giảm 2-3%, có những trường hợp giảm 5-10%. Đây cũng là xu hướng chung trong năm đại dịch hoành hành, tính từ cột mốc quý II đến cuối năm.

Theo báo cáo thị trường nhà chung cư TPHCM của DKRA Việt Nam, sau đợt Covid-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại).

Giá cho thuê mặt bằng giảm mạnh trong một năm dịch vụ bán lẻ bị khủng hoảng. Ảnh: V.Dũng

Trong đó giá sơ cấp chào bán căn hộ tăng 10-15% thì giá bán thứ cấp giảm 3-5%. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho biết, sự tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án tăng cao và pháp lý dự án kéo dài dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể. Trong khi đó, sự giảm giá căn hộ trên thị trường thứ cấp do các nhà đầu tư mua đi bán lại gặp khó khăn về dòng tiền trong bối cảnh tâm lý thị trường xuống thấp giữa mùa dịch.

Thêm một nghịch lý nữa là giá bán nhà đang tăng cao nhưng giá cho thuê lại giảm mạnh. Thống kê của CBRE giá thuê nhà phố mặt tiền tại TPHCM hiện giảm 25-40% so với trước Covid-19. Giá thuê chung cư giảm 15-20% so với cuối năm 2019.

Theo nhiều chuyên gia, trong giai đoạn mà diễn biến phức tạp của dịch bệnh đã cản trở mọi hoạt động kinh doanh thì dù có sẵn nguồn cung cũng không thể khiến phía cầu chuyển động. Điều này khiến việc giá cả của thị trường tùy thuộc vào tâm lý của người tiêu dùng lẫn việc kiểm soát dịch bệnh và khi kỳ vọng về sự phục hồi càng lớn thì giá lại càng được đẩy lên cao.

Nhà giá rẻ gần như tuyệt chủng

Tại hội nghị đánh giá tình hình thực hiện nhiệm vụ 5 năm 2016-2020, Bộ Xây dựng nhìn nhận giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân đô thị.

Nhà giá rẻ đang dần tuyệt chủng ở cá thành phố lớn. Ảnh: V.Dũng

Bộ này nhấn mạnh cơ cấu sản phẩm bất động sản đang chưa hợp lý, thiếu gay gắt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Lý giải, Bộ này cho rằng cơ chế chính sách phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp chưa đồng bộ, chưa đủ mạnh, có một số điểm chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Trong khi đó, hiện tại vấn đề đặt ra là định chế tài chính chưa đầy đủ; một số cơ chế chính sách về thuế, tín dụng, đất đai còn bất cập ảnh hưởng đến việc huy động nguồn lực cho thị trường.

Trong khi đó, có biểu hiện dư cung ở một số phân khúc bất động sản cao cấp, rất thiếu phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội. Một số doanh nghiệp vẫn tập trung đầu tư vào các loại hình bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, chưa coi trọng đầu tư vào phân khúc nhà ở bình dân giá rẻ, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cho đại bộ phận người dân còn hạn chế về thu nhập, nhất là ở các đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế.

Từ 10 năm trước, một số doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM như Khang Gia, Nam Long, Đất Lành, Lê Thành... đã tham gia đầu tư vào nhà giá thấp. Tuy nhiên, hiện không còn nhiều doanh nghiệp tiếp tục thực hiện sứ mệnh “an cư cho người thu nhập thấp” này. Hầu hết doanh nghiệp từng làm các dự án nhà giá rẻ cho rằng vấn đề hiện tại việc thu xếp vốn triển khai dự án mới rất khó khăn, lợi nhuận thấp trong khi đó thủ tục nhiêu khê nên không mặn mà.

Những điểm sáng hiếm hoi của thị trường

Đối diện với nhiều thách thức đến từ nguồn cung và đôi lần trì trện kế hoạch vì dịch bệnh nhưng thị trường bất động sản năm 2020 không hoàn toàn tiêu cực. Các vấn đề về pháp lý bất động sản, dự án được giải quyết tương đối, câu chuyện về Condotel dù chưa đi đến đích nhưng cũng đã có phương hướng rõ ràng hơn.

Bất động sản công nghiệp đang trở thành "ngôi sao" trên thị trường bất động sản trong năm 2020 đầy thách thức. Ảnh: V.Dũng

Đáng chú ý là lãi suất ngân hàng đang đứng về phía người mua nhiều hơn trong năm 2020. Trong những đợt khủng hoảng kinh tế trước đây, lãi suất huy động và lãi suất cho vay mua nhà đất tại các ngân hàng cũng leo thang chóng mặt. Đơn cử năm 2008, lãi suất huy động tăng vọt từ 9-10% lên 17-18%/năm, kéo lãi suất cho vay vọt lên trên 20%. Năm 2020, nền kinh tế cũng suy thoái và khủng hoảng vì Covid-19 tuy nhiên lãi suất huy động và lãi suất cho vay tại các ngân hàng đều giảm mạnh.

Tính đến tháng 11-2020, lãi suất vay mua nhà điều chỉnh từ các ngân hàng trong nước đã giảm 1,8 điểm % xuống 9,5%, mức thấp nhất trong 10 năm qua.

Bên cạnh đó về hình thái của thị trường cũng đang có những chuyển biến rõ rệt khi các vấn đề về pháp lý được ưu tiên giải quyết (Sổ hồng, tháo gỡ đất công xen kẹt…). Các mô hình kinh doanh bất động sản trong không gian số đã đươc doanh nghiệp triển khai mạnh mẽ mở ra nhiều cơ hội kinh doanh lẫn đầu tư cho những người tham gia.

Nổi lên như điểm sáng của khu vực với chi phí lao động rẻ, vị trí thuận lợi, đặc biệt là việc kiểm soát tốt dịch bệnh Covid-19, Việt Nam đang là điểm đặt nhà máy mới của hàng loạt doanh nghiệp lớn trên thế giới. Đây là cơ sở để thúc đẩy bất động sản công nghiệp trở thành điểm sáng nhất trên thị trường trong năm qua với hàng chục tỉ đô la được vào phân khúc này. Trong đó sự xuất hiện của nhiều ông lớn tiềm lực như Vingroup, Hoà Phát, Phát Đạt đến Asanzo với pháp nhân mới Winsan… là động lực cho lớn cho phân khúc này năm 2021.