CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI Corp) vừa thông tin về việc phát hành 6.575 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Ngày hoàn tất đợt phát hành là 4/1/2022, ngày đáo hạn trái phiếu là 15/12/2024 (kỳ hạn hai năm).

SDI Corp được biết đến là chủ đầu tư dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An diện tích 117 ha tại phường An Phú, TP Thủ Đức, TP HCM.

Ngồi vị trí Chủ tịch của SDI Corp là bà Mai Thị Kim Oanh, người cũng là Trưởng Ban kiểm soát của Masterise Group.

Liên quan đến dự án Sài Gòn Bình An, năm ngoái, ba doanh nghiệp là Công ty Hoàng Phú Thịnh, Công ty Hoàng Phú Vương và Công ty Osaka Garden phát hành tổng cộng 15.500 tỷ đồng trái phiếu cùng với mục đích nhận chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An của SDI Corp.

Như vậy, giá trị huy động qua kênh trái phiếu doanh nghiệp có liên quan đến dự án Sài Gòn Bình An được lên kế hoạch và thực hiện trong giai đoạn 2021 và những ngày đầu năm 2022 lên tới 22.075 tỷ đồng (gần 1 tỷ USD).

Theo số liệu cập nhật của chúng tôi, hệ sinh thái Masterise Group trong năm vừa qua phát hành tổng cộng 37.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đầu trong số các tập đoàn phát hành nhiều nhất Việt Nam. Trong top 4 đều là các tập đoàn bất động sản quy mô hàng đầu huy động hàng tỷ USD.

Dự án Sài Gòn Bình An là ví dụ điển hình cho việc sử dụng đòn bẩy mua lại (Leverage Buyout – LBO), tức là các đơn vị sử dụng nợ vay để thâu tóm các dự án, công ty.

Tháng 11 năm ngoái, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 16 quy định việc các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua/bán trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, Thông tư quy định rằng, tổ chức tín dụng sẽ không được mua trái phiếu doanh nghiệp trong các trường hợp sau:

- (i) Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành.

- (ii) Trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác. 

- (iii) Trái phiếu doanh nghiệp phát hành có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.

Điểm số (ii) chính là việc NHNN muốn hạn chế việc các ngân hàng mua lại trái phiếu mà đơn vị phát hành sử dụng cho mục đích thâu tóm đơn vị khác (LBO). Theo một số chuyên gia tài chính, đây là hình thức phổ biến trong việc thâu tóm các dự án bất động sản tại Việt Nam. Bên cạnh đó, nghiệp vụ đảo nợ cũng thường được các công ty bất động sản sử dụng.

Chúng tôi xin liên hệ tới một trường hợp gây sốt trong lĩnh vực bất động sản trong hơn 1 tháng gần đây.

Tháng 12/2021, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, một thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng (gần 1,1 tỷ USD). Phiên đấu giá gây chú ý vì mức giá quá cao, xấp xỉ 2,4 tỷ đồng cho 1 m2, hay có thể nói là đất vàng theo đúng nghĩa đen.

Hơn 1 tỷ USD tiền mặt không phải là con số đơn giản, chỉ có số ít doanh nghiệp của Việt Nam tính cả công ty Nhà nước, công ty niêm yết và FDI có thể làm ra được số lợi nhuận như vậy trong 1 năm. Ở trường hợp của Tân Hoàng Minh, tập đoàn của ông chủ Đỗ Anh Dũng phải tìm cách chồng đủ trước khi kết thúc tháng 3/2022.

Một số quan điểm cho rằng Tân Hoàng Minh có thể xem xét phương án phát hành trái phiếu huy động vốn như cái cách một số tập đoàn bất động sản lớn vẫn làm.

Tuy nhiên thực tế Tân Hoàng Minh sẽ không cần phải làm vậy. Mới nhất, tập đoàn này phát thông cáo chính thức về việc tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua đấu giá đất Thủ Thiêm.

Thông cáo viết: "Sau khi trúng đấu giá, Tập đoàn lắng nghe rất nhiều dư luận xã hội và thấy rằng kết quả trúng đấu giá cao như vậy có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Đặc biệt sau khi tiếp nhận ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại kỳ họp bất thường Quốc hội vừa qua. Tập đoàn thấy rằng việc trúng đấu giá với kết quả trên có thể dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung".

Hứa Vân