Nội dung trên được nêu trong báo cáo tổng kết thị trường căn hộ năm 2021 của CBRE Việt Nam vừa công bố. Nguyên nhân nguồn cung liên tục lao dốc là do tác động của việc cấp phép dự án chậm trong một vài năm gần đây và ảnh hưởng nặng nề của đợt phong tỏa phòng dịch giữa năm 2021 (quý II và III).
Sau 9 tháng đầu năm chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đợt dịch Covid-19 lần thứ tư, thị trường căn hộ tại TP HCM đã có dấu hiệu dần phục hồi trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm. Nguồn cung mới trong quý IV/2021 đóng góp 48% tổng nguồn cung mới cả năm. Lượng căn hộ chào bán thành công trong năm qua đạt 14.639 căn (bao gồm cả nguồn cung mới lẫn hàng tồn), giảm 7% so với cùng kỳ năm trước.
Dữ liệu của CBRE về nguồn cung dự án căn hộ TP HCM năm 2021 xuống thấp nhất kể từ năm 2015, rổ hàng chỉ nhỉnh hơn giai đoạn thị trường bất động sản khủng hoảng 2011-2013.
Chung cư cao cấp dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường trong năm qua khi chiếm đến 59% rổ hàng mới, căn hộ trung cấp và hạng sang có tỷ trọng lần lượt là 30% và 10%. Trong khi phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới năm thứ hai liên tiếp. Khu Đông trở thành thủ phủ của nhà giá cao khi ghi nhận đến 8 dự án hạng sang và cao cấp ra mắt, chiếm 52% nguồn cung mới. Các khu vực phía Tây và phía Nam với thị phần lần lượt là 22% và 17% giữ hai vị trí tiếp theo. Phía Bắc và khu Trung tâm, mỗi nơi ghi nhận một đợt mở bán mới.
Đơn vị khảo sát này đã bổ sung thêm phân khúc siêu sang bên cạnh phân khúc hạng sang vào các tiêu chí phân loại. Theo đó, dự án siêu sang được định nghĩa là tất cả dự án có mức giá sơ cấp từ 12.000 USD một m2 trở lên. Thị trường căn hộ năm qua ghi nhận dự án siêu sang đầu tiên thuộc dòng sản phẩm căn hộ có thương hiệu với mức giá trên 15.000 USD một m2, bàn giao hoàn thiện theo tiêu chuẩn quốc tế, có nhiều tiện ích cao cấp và được quản lý vận hành bởi thương hiệu khách sạn chuyên nghiệp. Loại hình căn hộ hàng hiệu này dự kiến ra mắt nhiều dự án mới trong thời gian tới.
Thị trường bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Giá bán bình quân của căn hộ trên thị trường sơ cấp tăng 6,9% so với cùng kỳ lên mức 2.306 USD một m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng) nhờ nguồn cung mới từ các phân khúc cao cấp trở lên. Bình quân giá chào bán căn hộ siêu sang đạt 15.375 USD một m2, đến từ một dự án căn hộ hàng hiệu. Trừ phân khúc hạng sang, ba phân khúc còn lại ghi nhận mức tăng giá nhẹ. Phân khúc trung cấp có tốc độ tăng giá cao nhất là 4,2% so với cùng kỳ năm ngoái trong khi cao cấp và bình dân tăng khoảng 2%.
Khu vực ngoại thành như quận Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức có xu hướng nâng cấp từ phân khúc trung cấp lên cao cấp. Đối với phân khúc hạng sang, lượng mở bán mới tăng ở khu vực ngoài trung tâm bao gồm các phường An Phú, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi với mức giá thấp hơn so với khu vực truyền thống của phân khúc này (khu vực Thủ Thiêm và quận 1) khiến giá giảm 4,4% theo năm.
Từ cuối quý IV/2021, nhiều dự án đã bắt đầu nhận đặt chỗ cho đợt mở bán đầu năm 2022, giá bán sơ cấp dự kiến vẫn tiếp tục tăng. Trong 12 tháng tới, thị trường kỳ vọng chào đón gần 22.000 căn hộ mới đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Nguồn cung giảm, giá nhà vẫn neo cao và quỹ đất khu vực nội thành TP HCM hạn chế đang khiến thị trường nhà ở dịch chuyển ra các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, thị hiếu và khẩu vị nhà ở của khách hàng liên tục thay đổi do tác động của đại dịch đang phân hóa thị trường mạnh mẽ.
Theo bà, các căn hộ có đặc tính hoàn toàn mới như công nghệ, xu hướng nghỉ dưỡng tại gia (staycation) đang xuất hiện tại nhiều dự án mới. Thị trường căn hộ ở các đô thị lớn như TP HCM đang ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng từ những người trẻ thuộc thế hệ Y (Millennial) những người sinh ra trong giai đoạn 1981-1996 và thế hệ Z (kế tiếp thế hệ Y) sinh ra giai đoạn 1997-2012. Đây là tệp khách hàng đang và sẽ là lực lượng tiêu dùng chủ lực mua căn hộ trong tương lai.
Trung Tín