Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa kiến nghị Thường vụ Quốc hội sớm sửa đổi, bổ sung các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất sau màn trả giá cao kỷ lục rồi bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm của Tân Hoàng Minh vừa qua.
HoREA cho biết, qua các cuộc đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 đã cho thấy rõ các bất cập và sự cần thiết phải sớm sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các pháp luật liên quan. Mục đích sửa đổi, bổ sung luật nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, không làm thất thu ngân sách nhà nước; đồng thời không để xảy ra lợi dụng đấu giá để trục lợi bất chính.
Theo quan điểm của Hiệp hội này, đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị hoàn toàn khác biệt với đấu giá từng nền nhà, từng căn hộ hoặc đấu giá một bức tranh, một món đồ cổ, hay đấu giá tài sản thanh lý. Do vậy, nhà nước cần phải kiểm soát, quản lý 3 nguyên tắc quan trọng đối với đấu giá đất.
Đầu tiên là đánh giá chất lượng dự án đầu tư theo đề xuất của nhà đầu tư, hiện nay Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này. Kế đến đánh giá năng lực của nhà đầu tư, trước hết là có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư (hiện Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa có quy định này). Bên cạnh đó cũng cần ngăn ngừa việc lợi dụng đấu giá để thổi giá đất, tạo mặt bằng giá ảo để đầu cơ đất đai làm nhiễu loạn thị trường, trục lợi bất chính.
Từ 3 nguyên tắc trên, HoREA liệt kê 6 nội dung cần sửa đổi bổ sung vào Luật đấu giá năm 2016 cho phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường bất động sản giai đoạn 2022 trở về sau.
Vị trí các lô đất ở Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) đấu giá cuối năm 2021. Ảnh: Quỳnh Trần
Sàng lọc tư cách và tiềm lực nhà đầu tư tham gia
HoREA cho rằng, Luật Đấu giá cần quy định cụ thể về điều kiện nhà đầu tư có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Cụ thể, đơn vị tham gia đấu giá phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Bên cạnh đó, đơn vị tham gia đấu giá phải có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Các căn cứ để xét tư cách nhà đầu tư cần tham khảo kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai đối với các dự án tại địa phương được lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường. Địa phương tiến hành đấu giá đất cũng tham vấn các bảng công bố tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác.
Siết quy định đặt cọc
Theo HoREA, cần thay thế quy định về tiền đặt trước của Luật Đấu giá tài sản 2016 bằng quy định về tiền đặt cọc để đảm bảo sự thống nhất với Bộ luật Dân sự và Luật Đấu thầu.
Ngoài việc phải nộp tiền đặt cọc, nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất khi có đủ tiền trong tài khoản hoặc có tổng tài sản cao hơn mức đang đấu giá, hay có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng. Nên quy định ngưỡng giá gấp rưỡi, nếu trả ngưỡng giá cao hơn phải chứng minh tiền trong tài khoản đủ khả năng thanh toán hoặc tổng tài sản lớn hơn giá lô đất hoặc có bảo lãnh của tổ chức tín dụng.
Chọn phương pháp định giá đất hợp lý
Luật đấu giá đất có thể tham khảo chéo Luật Đất đai việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp (có khoảng 5 phương pháp). Trong đó phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất, hoặc tính giá khởi điểm đấu giá đất.
Tăng thời gian chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên 35 ngày
Hiệp hội đề nghị quy định chặt chẽ việc công bố thông tin đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị và tăng thêm thời gian để nhà đầu tư chuẩn bị hồ sơ đấu giá lên khoảng 35 ngày. Vì thời gian theo quy định hiện nay chỉ trong khoảng 18 ngày là quá ít.
Cần xây dựng một Chương riêng trong Luật Đấu giá tài sản để quy định đầy đủ cơ chế đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà ở, khu đô thị phù hợp với thực tế.
Thu hồi trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng
Hiệp hội nhận thấy trong nhiều năm qua đã có không ít dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí đất vàng hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa vào sử dụng, có dấu hiệu găm giữ đất, đầu cơ song các biện pháp xử phạt hiện hành không đủ sức răn đe. Qua ghi nhận thực tế chưa có trường hợp nào bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi dự án theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013.
Do vậy, nhằm tăng cường hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước về đất đai, HoREA kiến nghị kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng.
Chỉ xem giá trúng đấu giá đất là cá biệt để tham khảo
Giá đất trúng đấu giá chỉ là nguồn tham khảo, không nên xem là mức giá phổ biến đại diện cho thị trường, theo HoREA. Tại điểm c khoản 1 Luật Đất đai 2013 quy định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất là nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Tuy nhiên, trên thực tế đã xảy ra một số trường hợp nhà đầu tư lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để thiết lập mặt bằng giá đất ảo nhằm mục đích đầu cơ, trục lợi bất chính, hoặc thổi giá trị tài sản lên cao nhất là tài sản thế chấp ngân hàng để được vay thêm, hoặc để làm tăng giá trị trái phiếu, cổ phiếu trên sàn chứng khoán.
Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi nguyên tắc định giá đất theo hướng chỉ xác định giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các nguồn thông tin tham khảo về giá đất và không nên xem đây là giá phổ biến trên thị trường.
Trung Tín