Bước ngoặt trong chính sách

Việc nới lỏng có thể đánh đấu sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong các quy định đối với ngành bất động sản Trung Quốc, bổ sung vào một loạt các biện pháp, được ban hành từ tháng 11/2022, nhằm thúc đẩy lĩnh vực chiếm ¼ nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới nhưng đang chìm trong khó khăn này.

Zerlina Zeng, nhà phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights Singapore, cho biết: “Tín hiệu từ các cơ quan quản lý hàng đầu này sẽ giúp khôi phục niềm tin của thị trường vào lĩnh vực bất động sản và tạo ra một chu kỳ phản hồi tích cực giữa người mua nhà, các doanh nghiệp bất động sản và toàn thị trường”.

Sau thông tin này, đồng tệ ở nước ngoài đã tăng 0,4% lên 6.8615 tệ đổi 1 USD. Trong khi đó, chỉ số gồm các cổ phiếu bất động sản đã tăng hơn 3% trong phiên sáng nay tại thị trường chứng khoán Hồng Kông. Trong khi đó, giá trái phiếu lãi suất cao bằng đồng USD của các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc cũng đã tăng lên mức đỉnh hồi tháng 1/2022.

Cái gọi là “3 lằn ranh đỏ” được Trung Quốc áp dụng năm 2020, dấu hiệu cho thấy Bắc Kinh muốn xiết chặt quản lý trên quy mô lớn đối với lĩnh vực bất động sản của nước này. Chúng ra đời nhằm giảm tỷ lệ đòn bẩy của các công ty bất động sản, giúp giảm rủi ro trong lĩnh vực tài chính và làm cho giá nhà trở nên phải chăng hơn nhằm đạt được thịnh vượng chung.

Các biện pháp này đưa ra các mục tiêu nghiêm ngặt về nợ và dòng tiền với các công ty bất động sản. Nó dẫn tới sự bóp nghẹt về thanh khoản đối với các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao, góp phần gây ra tình trạng vỡ nợ và đình chỉ xây dựng trên diện rộng. Chính điều này khiến người mua nhà tẩy chay thế chấp trong khi doanh số bán nhà trên toàn đất nước cũng sụt giảm mạnh.

Do không thể tiếp cận được nguồn vốn mới, nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã đồng loạt vỡ nợ trong năm 2022. Nhìn chung, các doanh nghiệp này đã lỡ hẹn thanh toán khoảng 50 tỷ USD trái phiếu nội địa và toàn cầu.

China Evergrande Group, doanh nghiệp bất động sản hàng đầu của Trung Quốc, cũng là nạn nhân điển hình nhất của 3 lằn ranh đỏ. Doanh nghiệp này rơi vào tình trạng vỡ nợ tháng 12/2021 sau khi không thể thanh toán được nhiều trái phiếu đến hạn. Các doanh nghiệp khác bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd. và Sunac China Holdings Ltd. Các vụ vỡ nợ cũng đã khiến thị trường trái phiếu lợi tức cao, sôi động và sinh lợi nhất thế giới rơi vào tình trạng nát vụn.

Trong khi đó, lo ngại về sự lây lan tiếp theo đã làm suy yếu niềm tin của người tiêu dùng và làm chao đảo các nhà đầu tư trên toàn cầu, những người từ lâu luôn cho rằng Chính phủ Trung Quốc sẽ ra tay cứu các gã khổng lồ bất động sản. Cuộc khủng hoảng khiến người mua hoảng sợ, khiến doanh số bán nhà giảm mạnh nhất trong 2 thập kỷ và đẩy giá nhà giảm 15 tháng liên tiếp.

Sóng gió với BĐS Trung Quốc đã qua?

Sau gần 2 năm với những nỗi đau cực độ trên thị trường nhà đất, Bắc Kinh có vẻ đang thay đổi lập trường. Theo đề xuất mới, Trung Quốc sẽ nới lỏng các hạn chế để cho phép các doanh nghiệp tiếp cận nhiều hơn với đòn bẩy dựa vào số lượng lằn ranh đỏ họ không vượt qua. Còn đối với các doanh nghiệp không vi phạm bất cứ lằn ranh đỏ nào, họ sẽ không bị áp hạn mức vay cũng như có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để trả cho các hoạt động.

Đến tháng 6/2022, có 30 doanh nghiệp bất động sản có thể đáp ứng các tiêu chí trên. Tuy nhiên, các nguồn tin giấu tên cho biết những kế hoạch này vẫn đang được cân nhắc và có thể được thay đổi. Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã không ngay lập tức trả lời các yêu cầu bình luận.

Trước đó, người đứng đầu nhóm các cố vấn của Trung Quốc cũng đã cảnh báo Bắc Kinh cần suy nghĩ lại về quy định này. Yao Yang, hiệu trưởng Trường Phát triển Quốc gia tại Đại học Bắc Kinh, cho biết: “Sử dụng các chính sách khắc nghiệt như vậy đối với lĩnh vực bất động sản là một sai lầm lớn. Chúng tôi có những công ty đang hoạt động khá ổn nhưng vì 3 lằn ranh đỏ, hoạt động của họ trở nên có vấn đề”.

Và không chỉ các doanh nghiệp gặp khó. Thị trường nhà ở Trung Quốc là nơi 70% tài sản của các hộ gia đình được gửi gắm. Nếu thị trường trượt dốc, tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc cũng lâm vào tình cảnh tương tự.

Các nhà chức trách Trung Quốc đang nỗ lực để ngăn tình trạng này. Một kế hoạch 16 điểm đã được công bố vào tháng 11, bao gồm từ việc giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản tới nới lỏng các yêu cầu thanh toán trước cho người mua nhà.

Trong cuộc phỏng vấn với Tân Hoa Xã, Bộ trưởng Nhà ở Trung Quốc Ni Hong cam kết nỗ lực hơn nữa để có được “một cách tiếp cận hợp lý” để giải quyết nguy cơ “đứt dây chuyền vốn” giữa các doanh nghiệp bất động sản và hướng ngành này theo “con đường phát triển chất lượng cao” trong năm 2023.

Tuy nhiên, ông Ni cũng nhắc lại câu nói của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình: “Nhà là để ở chứ không phải để đầu cơ”. Cùng với đó, vị Bộ trưởng này cũng nói ngăn ngừa và làm giảm rủi ro trong lĩnh vực bất động sản là điểm mấu chốt ở thời điểm hiện tại.

Những thông tin tích cực liên tiếp đang mang lại sự phục hồi mạnh mẽ cho các cổ phiếu và trái phiếu bất động sản. Nó cũng thúc đẩy niềm tin vào lĩnh vực này khi một số công ty lớn như Country Garden Holdings Co. giành lại quyền tiếp cận thị trường tín dụng và vốn cổ phần để trả nợ và tiếp tục xây dựng các công trình.

Dẫu vậy, chưa thể khẳng định sự sụt giảm trên thị trường bất động sản Trung Quốc đã đi đến hồi kết. Ngay cả khi mở cửa trở lại, những tác động từ Covid-19 vẫn đang tạo áp lực lên nền kinh tế nói chúng và thị trường bất động sản nói riêng. Doanh số bán nhà giảm 31% trong tháng 12 vừa qua so với 1 năm trước đó và được dự báo tiếp tục giảm trong năm tới.

Tham khảo: Bloomberg