Tình hình chung của các doanh nghiệp bất động sản, như đã dự báo từ trước, đa phần đều sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ do chịu tác động từ nhiều yếu tố như lãi suất tăng, áp lực thanh toán trái phiếu trước hạn và sức mua sụt giảm mạnh.
Tuy nhiên, vẫn có những trường hợp điển hình, ngược dòng bức tranh chung của ngành, chẳng hạn như CTCP Tập đoàn Nam Mê Kông (mã chứng khoán VC3).
Theo báo cáo tài chính quý IV/2022, doanh thu thuần đạt hơn 457 tỷ đồng, gấp 3,4 lần cùng kỳ, đến từ mảng kinh doanh bất động sản.
Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính giảm hơn 43%, còn 5,6 tỷ đồng, trong khi chi phí lãi vay hơn 13 tỷ đồng, gấp 10 lần cùng kỳ. Theo VC3, trong quý IV/2022, các khoản lãi vay đã chấm dứt giai đoạn vốn hoá vào tài sản và ghi nhận vào kết quả kinh doanh trong kỳ.
Các chi phí bán hàng lên 21,9 tỷ đồng (cùng kỳ không phát sinh) chủ yếu liên quan đến kinh doanh các sản phẩm bất động sản của dự án Khu đô thị Bảo Ninh 2. Chi phí quản lý doanh nghiệp gấp 5 lần, ghi nhận 10,7 tỷ đồng do được hoàn nhập các khoản trích lập dự phòng nợ phải thu khó đòi (cùng kỳ không phát sinh).
Kết quả, lợi nhuận sau thuế tăng 63,6%, đạt gần 78 tỷ đồng. Luỹ kế cả năm, VC3 ghi nhận doanh thu hơn 514 tỷ đồng, tăng 157% và lãi ròng 80,64 tỷ đồng, tăng 32% so với năm 2021.
Đây là mức lợi nhuận cao nhất trong lịch sử VC3, tuy nhiên, nếu so với kế hoạch 2022, VC3 mới hoàn thành 25% kế hoạch doanh thu và 12% kế hoạch lợi nhuận (tham vọng đạt 835 tỷ đồng trước thuế).
 |
Nguồn dữ liệu: Wichart.vn, tổng hợp |
Tại thời điểm 31/12/2022, tổng tài sản của VC3 đạt 3.634,6 tỷ đồng, tăng 139% so với đầu năm. Trong đó, tiền và tương đương tiền, tiền gửi kỳ hạn 6-12 tháng 444,3 tỷ đồng.
Chiếm tỷ trọng lớn nhất là hàng tồn kho 2.412 tỷ đồng, trong đó chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án lớn nhất là Khu đô thị Bảo Ninh 2 ghi nhận 1.911 tỷ đồng, gấp 5,4 lần so với đầu năm; dự án The Charms, Bình Dương 473,9 tỷ đồng, trong khi đầu năm mới ghi nhận hơn 2,2 tỷ đồng cho thấy tiến độ dự án đang được đẩy mạnh trong năm 2022; và dự án Khu dân cư Vinaconex 3 - Phổ Yên 14,6 tỷ đồng.
Trong cơ cấu nguồn vốn, khoản mục người mua trả tiền trước cho các sản phẩm bất động sản dự án Khu đô thị Bảo Ninh 2 là 1.580 tỷ đồng (đầu năm chưa phát sinh), chiếm 65% tổng nợ phải trả.
Trong đó, ông Kiều Xuân Nam, Chủ tịch HĐQT VC3 trả trước 349,2 tỷ đồng; ông Kiều Xuân Phan (con trai ông Nam) trả trước 273,5 tỷ đồng; ông Đặng Minh Huệ, Tổng giám đốc VC3 trả trước gần 27 tỷ đồng.
Các khoản ghi nhận trong mục trả trước này là khoản nộp tiền theo tiến độ các hợp đồng mua bán nhà ở Khu đô thị Bảo Ninh 2.
Ngoài ra, VC3 cũng ghi nhận còn 38 tỷ đồng tiền khách đặt cọc giữ chỗ các dự án bất động sản, như khu dân cư Vinaconex 3 – Phổ Yên, khu đô thị Bảo Ninh 2, dự án Phan Đình Phùng – Thái Nguyên.
Tổng dư nợ vay và nợ thuê tài chính (ngắn hạn và dài hạn) là 243,9 tỷ đồng, chiếm 6,7% tổng nguồn vốn. Trong đó, nợ ngắn hạn giảm đến 42%, về 242 tỷ đồng, còn nợ dài hạn gần như đã được công ty tất toán khi chỉ ghi nhận vỏn vẹn 1,5 tỷ đồng, giảm 98%.
Vốn chủ sở hữu ghi nhận 1.206 tỷ đồng, tăng 54%, hệ số nợ vay/VCSH thấp, chỉ hơn 0,2 lần.
Trong năm 2022, VC3 đã chào bán thành công 33,4 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, qua đó nâng quy mô vốn điều lệ từ 668 tỷ đồng lên mức 1.002,1 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành sẽ được VC3 sử dụng để đầu tư dự án Khu đô thị Bảo Ninh 2, có tổng vốn đầu tư 2.500 tỷ đồng.
Được biết, VC3 cũng có kế hoạch đầu tư vào dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ và nhà ở Đồng Hới, tổng mức đầu tư 800 tỷ đồng, thông qua việc liên danh với CTCP Đầu tư và Phát triển Thiên Hà Xanh để thực hiện dự án.
Về dòng tiền kinh doanh của VC3 ghi nhận âm 195 tỷ đồng do tăng tồn kho 1.918 tỷ đồng và tăng các khoản phải thu 259 tỷ đồng, song song đó khoản trả trước cũng tăng 2.005 tỷ đồng. Dòng tiền tài chính dương 343 tỷ đồng nhờ thu từ phát hành cổ phiếu, nhận vốn góp của chủ sở hữu, gia tăng dòng tiền vay 734 tỷ đồng, song trong kỳ cùng tăng trả nợ gốc vay hơn 1.030 tỷ đồng.
Trên thị trường chứng khoán, tính trong 5 ngày giao dịch gần nhất (16/1-29/1), cổ phiếu VC3 gây ấn tượng với mức tăng hơn 29%, từ vùng 24.500 đồng/cp lên 31.700 đồng/cp.