Bài toán nan giải gọi tên"giải phóng mặt bằng"

Tại toạ đàm “Thực trạng các KCN hiện nay và các giải pháp tài chính” ngày 16/1, Luật sư Bùi Văn Thành – Phó Chủ tịch Công ty TNHH Viện Nghiên cứu Đầu tư Quốc tế (ISC) cho biết, pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật về khu công nghiệp (KCN) nói riêng ngày càng hoàn thiện hơn, tạo điều kiện pháp lý rõ ràng, minh bạch hơn cho hoạt động đầu tư trong KCN của doanh nghiệp.

Dù vậy, đến nay chủ đầu tư KCN vẫn đang phải đối mặt với vấn đề pháp lý do nguồn lực tài chính đầu tư xây dựng KCN.

Trên thực tế, nguồn lực tài chính cho phát triển hạ tầng kỹ thuật KCN còn rất hạn chế, dẫn đến việc hạ tầng chưa hoàn thiện, quá trình xây dựng chậm trễ kéo dài nên khó thu hút đầu tư.

Còn tồn tại sự chồng chéo về quy định ưu đãi đầu tư theo địa bàn, dẫn đến một số KCN không được hưởng các chính sách ưu đãi; chưa có chính sách tài chính ưu đãi cho các doanh nghiệp, dự án đầu tư thứ cấp trong KCN; chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp trong KCN cũng chưa thật sự thu hút.

Bên cạnh đó, vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng cũng là một việc nan giải, dù có sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan quản lý cũng như sự đồng hành của doanh nghiệp thì hiện tượng tranh chấp, mẫu thuẫn giữa các chủ thể vẫn xảy ra.

Là một chủ đầu tư KCN đã có 20 năm kinh nghiệm trên thị trường, đại diện Công ty Cổ phần Đại An cho biết, doanh nghiệp đầu tư bất động sản KCN hiện dựa vào 3 nguồn vốn chính gồm vốn tự có của doanh nghiệp, vốn vay ngân hàng và nguồn vốn ứng trước của khách hàng.

“Quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tự có của doanh nghiệp, dù thời điểm ngày xưa hay bây giờ thì doanh nghiệp phải có năng lực thực sự về tài chính mới có thể đầu tư, phát triển phân khúc bất động sản KCN”, đại diện Công ty Cổ phần Đại An khẳng định.

Đối với nguồn vốn ứng trước của khách hàng, đại diện Đại An cho biết đa số chủ đầu tư phải chấp nhận “mẻ hàng” cho thuê đầu tiên hoà vốn để kêu gọi các nhà máy đưa vào sản xuất ngay, từ đó doanh nghiệp có thêm nguồn thu tiền, gia tăng tiềm lực tài chính để có đủ tài chính đầu tư toàn bộ dự án.

Chưa kể, khâu khó khăn nhất mà doanh nghiệp phải đối mặt chính là giải phóng mặt bằng. Dù theo quy định là chủ đầu tư KCN sẽ được nhà nước giao đất nhưng việc giải phóng mặt bằng, hoà giải thương lượng với người dân để lấy đất thì chủ đầu tư vẫn phải đứng ra thực hiện cùng các cơ quan quản lý, thậm chí còn phải là chủ thể cốt lõi hoàn thiện công tác này.

“Tại doanh nghiệp của chúng tôi, hiện cần giải phóng mặt bằng cho một mảnh đất diện tích 21,58ha để lấy đất cho KCN, nhưng mảnh đất này lại đang vướng ở chỗ đi qua khu vực có 183 ngôi mộ rất khó để hoà giải với người dân. Vì thế khiến doanh nghiệp rơi vào tình trạng bị chậm tiến độ bàn giao mà đến nay cũng rất khó để thương lượng”, đại diện Công ty Đại An chia sẻ.

Theo đó đại diện doanh nghiệp bày tỏ mong muốn trong thời gian tới cần thêm nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong công tác giải phóng mặt bằng. Đồng thời, doanh nghiệp cũng mong nhận được sự quyết liệt của địa phương, song hành với doanh nghiệp để lấy về nguồn đất sạch, hỗ trợ doanh nghiệp thương thảo việc di dời cùng người dân đối với các trường hợp khó như thực tiễn vừa nêu.

Tương lai nào cho thu hút đầu tư KCN?

Dự báo nhu cầu thu hút đầu tư phát triển các KCN Việt Nam, TS. Ngô Công Thành – Phó Chủ tịch Viện Nghiên cứu đầu tư Quốc tế (ISC) cho biết, theo quy hoạch sử dụng đất quốc gia đã được Quốc hội thông qua ngày 13/11/2021, đến năm 2030 diện tích đất phát triển các KCN sẽ đạt khoảng 210.930 ha.

“Như vậy, từ nay đến năm 2030 sẽ có thêm khoảng 120.000 ha KCN, trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê khoảng 80.000 - 85.000 ha.

Hiện đơn giá đền bù đất, giải phóng mặt bằng và định mức xây dựng hạ tầng KCN đã được điều chỉnh tăng so với giai đoạn trước. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Đầu tư quốc tế (ISC), ước tính chi phí đầu tư phát triển một ha đất KCN bình quân hiện nay khoảng 600.000 USD/ha. Nhu cầu vốn đầu tư sẽ triển khai xây dựng vào khoảng 72 tỷ USD”, ông Thành nói.

Ông Thành nhấn mạnh, nhu cầu thu hút đầu tư vào các dự án sản xuất kinh doanh trong KCN rất lớn. Nếu tính suất đầu tư bình quân 6,5 triệu USD/ha đất nông nghiệp thì nhu cầu thu hút vốn đầu tư lắp đấy diện tích còn lại của các KCN của Việt Nam đã được kế hoạch khoảng 670 – 720 tỷ USD.

“Ngoài ra, còn phải tính đến nhu cầu vốn đầu tư đổi mới công nghệ của các doanh nghiệp trong KCN tái cấu trúc và chuyển đổi 293 KCN hiện hữu thành các KCN sinh thái để thực hiện mục tiêu tăng trưởng xanh theo cam kết của chính phủ Việt Nam với cộng đồng quốc tế”, ông Thành phân tích.

Để huy động được nguồn vốn to lớn đầu tư vào các KCN trong những năm tới, vị chuyên gia cho rằng phải có những thay đổi căn bản trong việc khai thông các dòng vốn, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp cận thuận lợi các yếu tố sản xuất và đổi mới hoạt động xúc tiến đầu tư.