Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã đưa ra một số quy định "siết" các điều kiện để doanh nghiệp nhận chuyển nhượng, tạo quỹ đất làm dự án nhà ở thương mại, trong đó quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở để làm dự án nhà ở thương mại.

Giá bồi thường quá thấp

Quy định này chắc chắn sẽ không làm hài lòng các chuyên gia về luật cũng như các doanh nghiệp đầu tư trong thị trường bất động sản.

Nhưng không phải không có lý do để các cơ quan soạn thảo luật cũng như đại biểu băn khoăn khi quyết định giữ các điều luật đó lại.

Nói như vậy bởi thực tế có việc đầu cơ, tích trữ đất nông nghiệp của doanh nghiệp suốt thời gian dài. Từ những khu đất nông nghiệp, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng xong xin làm dự án nhà ở và hưởng lợi phần chênh lệch địa tô rất lớn.

Một phần địa tô đó có phân bổ cho Nhà nước qua việc doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất khi làm dự án. Trong khi người dân chỉ nhận được khoản tiền chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so với giá mua bán đất ở trong cùng khu vực.

Chưa kể, ở các dự án Nhà nước đứng ra thu hồi đất, với giá bồi thường thấp hơn thị trường rất nhiều (nhiều báo cáo cho biết giá bồi thường thấp hơn 70% giá thị trường) cũng khiến người dân chịu thiệt thòi.

Những quy định của Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giành quyền chủ động để Nhà nước trở thành "nhạc trưởng" điều tiết việc làm dự án nhà ở thương mại theo ý đồ phát triển của từng địa phương. Điều này có thể hiểu, căn cứ vào quy hoạch các địa phương sẽ chủ động xây dựng kế hoạch sử dụng đất, khoanh vùng các khu vực sẽ ưu tiên phát triển dự án nhà ở, khu đô thị theo từng năm, từng thời kỳ.

Từ đó, Nhà nước cũng đứng ra thu hồi tạo quỹ đất sạch hoặc đấu thầu dự án để doanh nghiệp tham gia làm dự án.

Có một cách khác nữa là Nhà nước sẽ cho người dân có đất trong các khu vực quy hoạch đất ở được chuyển mục đích, từ đó doanh nghiệp có đủ điều kiện để được phê duyệt đi thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất của người dân.

Đảm bảo quyền lợi cho người dân

Chủ trương như vậy nhưng để đảm bảo quyền lợi cho người dân không phải dễ. Nhiều địa phương vẫn dùng biện pháp hành chính mềm để "ngăn" người dân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất khác sang đất ở.

Lấy ví dụ như TP.HCM, người dân có đất trong các khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới hiện vẫn chưa được chuyển mục đích. Các cơ quan quản lý đều khẳng định việc chuyển mục đích là đúng luật, nhưng nhiều năm qua việc tháo gỡ để có một quyết định chính thức từ UBND TP.HCM vẫn bế tắc.

Giữ đất nông nghiệp để việc bồi thường sau này dễ dàng hơn, tư duy "dành đất cho dự án" thấy rõ trong việc quản lý của các cơ quan.

Luật quy định doanh nghiệp chỉ được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở nhưng người dân không được chuyển mục đích sử dụng đất thì lấy đâu ra đất ở để doanh nghiệp thỏa thuận? Còn nếu để trông chờ vào Nhà nước thu hồi tạo quỹ đất sạch hay khoanh vùng đấu thầu dự án sẽ rất lâu mới có quỹ đất.

Trong khi đó, nếu được chuyển mục đích sang đất ở, khi người dân thỏa thuận với doanh nghiệp cũng sẽ nhận về giá cao hơn so với chuyển nhượng đất nông nghiệp. Điều này cho thấy cần phải bỏ tư duy quản lý dành đất cho dự án, ngăn cản người dân chuyển mục đích sang đất ở.

Thay vào đó, cần tạo hành lang thông thoáng để người dân có đất trong khu vực phù hợp quy hoạch được chuyển mục đích sang đất ở.

Tốt nhất cần bãi bỏ yêu cầu người dân phải đăng ký chuyển mục đích theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Miễn là đúng quy hoạch, người dân đương nhiên được quyền chuyển mục đích.

Như vậy, Nhà nước cũng thu được khoản tiền lớn từ tiền sử dụng đất, người dân cũng hưởng lợi khi có đất ở để thỏa thuận chuyển nhượng với doanh nghiệp.

Quốc hội chính thức thông qua Luật Đất đai sửa đổi

Với đa số đại biểu Quốc hội tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua dự Luật Đất đai sửa đổi. Luật mới gồm 16 chương và 260 điều.