“Nguồn tiếp cận đất đai sẽ được mở ra”

GS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân

Luật Đất đai sửa đổi lần này mở ra nhiều hướng tiếp cận đất đai cho các dự án. Trong những năm qua, các dự án rất khó tiếp cận đất đai do một số quy định thực sự chưa rõ ràng. Ví dụ, phương thức xác định loại đất, dự án nào được giao đất; dự án nào phải thông qua đấu thầu, đấu giá, cơ chế xác định giá đất đấu thầu ra sao... Luật lần này về cơ bản đặt ra các phương thức đó tương đối tường minh.

Khi Luật Đất đai sửa đổi thông qua, các doanh nghiệp sẽ có các phương thức tiếp cận đất đai thuận lợi hơn. Khi đó, nguồn cung bất động sản có thể sẽ tăng lên, giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung này cũng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như năng lực nhà đầu tư, chính sách về tài chính khác. Nhưng ít nhất, xin khẳng định lại là nguồn tiếp cận đất đai sẽ được mở ra.

Liên quan tới quy định “chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc “đất ở và đất khác”, trước kia, người ta có thể thực hiện việc chuyển đổi đất đai từ đất khác sang đất ở tương đối dễ dàng, nhưng với Luật mới, trường hợp không phải đất ở mà muốn chuyển thành đất ở thì phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

Quy định như vậy giải quyết được vấn đề là khi đất nông nghiệp, phi nông nghiệp chuyển thành đất ở sẽ có chênh lệch địa tô do chuyển mục đích sử dụng đất. Khi mang đấu thầu, đấu giá, địa tô đó sẽ được thể hiện thông qua giá trúng đấu thầu. Tính chất thị trường do đó sẽ tăng lên. Điều này góp phần minh bạch trong đất đai, những nhà đầu tư thực sự có năng lực, khả năng đầu tư sẽ nắm được dự án, tránh việc chuyển đổi theo cơ chế xin - cho, dễ dẫn đến chuyện tiêu cực, lợi ích nhóm hoặc lợi ích của nhà đầu tư. Tuy vậy, với những nhà đầu tư đang gom đất mà không được chuyển đổi, phải đấu thầu, đấu giá thì cũng có sự tác động, ảnh hưởng. Điều này là không tránh khỏi.

Nhìn chung, Luật Đất đai sửa đổi đã được bàn thảo khá kỹ, phần lớn các nội dung quy định tương đối rõ. Tuy nhiên, quá trình thực hiện phải có điều kiện, có khoảng trống để có thể vận dụng linh hoạt, không cứng nhắc. Nếu cứng nhắc quá, rất khó để thực thi.

Chẳng hạn, dự án nào phải đấu thầu, đấu giá, trong luật hiện không quy định cụ thể, mà giao cho HĐND các địa phương, căn cứ vào điều kiện của các địa phương để ban hành quy định, tiêu chí. Nếu làm được như vậy thì sẽ giúp việc thực thi ở các địa phương linh hoạt hơn.

“Mong muốn cơ quan chức năng quan tâm vấn đề chuyển tiếp các dự án nằm trong thời kỳ thay đổi giữa luật cũ và luật mới”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam

Có thể đánh giá Luật Đất đai sửa đổi là dự án luật quan trọng nhất của nhiệm kỳ Quốc hội khóa 15, ảnh hưởng đến mọi mặt của kinh tế - xã hội cũng như lợi ích của người dân, doanh nghiệp, đã được Quốc hội, Chính phủ tập trung cao độ để tiến hành sửa đổi.

Tại thời điểm này, hơn bao giờ hết, tất cả các thành phần trong xã hội, đặc biệt là các doanh nghiệp đều rất mong chờ Luật đi vào cuộc sống có thể sớm giải quyết các tồn tại, hạn chế, khơi thông các điểm nghẽn khiến hoạt động đầu tư đình trệ suốt thời gian qua.

Cũng cần lưu ý rằng pháp lý chưa hoàn thiện thì doanh nghiệp rất khó làm, nhất là khi thị trường bất động sản đang trầm lắng như hiện nay. Bởi vậy, Luật Đất đai sửa đổi vừa được thông qua là tín hiệu vui, giúp doanh nghiệp có thể tính toán đường hướng phát triển cho giai đoạn mới. Đặc biệt, sẽ giải phóng tâm lý co cụm, né tránh của cán bộ thực thi chính sách khi các quy định đều có sự thống nhất cao và đã ghi nhận ý kiến đa chiều trong quá trình soạn thảo, có những quy định bổ sung thay thế phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường.

Chẳng hạn, các vấn đề thu hồi đất nông nghiệp ngoài việc được bồi thường bằng tiền, bằng đất nông nghiệp cùng loại thì tới đây có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tùy thuộc vào điều kiện cụ thể tại mỗi địa phương. Những chính sách này cũng tạo kỳ vọng sẽ nhận được sự đồng thuận của người dân có đất bị thu hồi, qua đó đẩy nhanh tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ của hàng nghìn dự án đang đình trệ.

Tuy vậy, cho đến khi các luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở sửa đổi cùng có hiệu lực (1/1/2025) thì các dự án triển khai thủ tục đầu tư từ trước đó và chưa hoàn thiện sẽ chịu tác động lớn do những thay đổi về hành lang pháp lý. Do đó, doanh nghiệp mong muốn cơ quan chức năng quan tâm vấn đề chuyển tiếp các dự án nằm trong thời kỳ thay đổi giữa luật cũ và luật mới và có hướng dẫn cụ thể cho doanh nghiệp khi thực hiện.

Việc ban hành Nghị định hướng dẫn cụ thể, kịp thời cũng rất quan trọng, sẽ giúp cho những khó khăn được khơi thông và thúc đẩy sự hồi phục tích cực của thị trường bất động sản.

“Luật Đất đai sửa đổi đã mang đến nhiều điều tích cực”

Ông Phạm Quang Tú, Chuyên gia pháp lý dự án

Trước hết, với Luật Đất đai sửa đổi lần này, mọi thứ trở nên rõ ràng, dễ thực hiện hơn và đặc biệt, tôi đánh giá cao việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất. Sau nhiều ý kiến nên giữ hay bỏ thì ý chí của những người làm luật đã quyết định giữ lại. Đây là điểm đáng mừng cho thị trường, vì thặng dư là phương pháp khoa học, có các tính toán kỹ lưỡng và sẽ giúp cho các chủ đầu tư thực hiện dự án tối ưu hơn dẫn đến minh bạch hóa thị trường đầu tư. Luật mới lần này cũng đã quy định rõ loại đất nào được giao, thuê kiểu gì, đấu thầu, đấu giá thế nào, dự án nào giao đất ra sao.

Luật mới về cơ bản đã đồng bộ hóa với các luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Đô thị, Luật Đấu thầu..., nhất là các dự án khu đô thị chỉ có kết cấu hạ tầng không hình thành đơn vị ở. Điểm nổi bật của Luật lần này là hạn chế được sự chồng chéo giữa các luật. Tôi vẫn giữ quan điểm rằng, Luật Đất đai là luật gốc, luật này được thông qua sẽ xử lý được nhiều vấn đề liên quan. Bởi nếu Luật Đất đai chưa được sửa, các luật khác chưa “chạy” theo, thị trường bất động sản sẽ còn trầm lắng, các doanh nghiệp sẽ vẫn trong tình trạng “chạy ống thở”, tức là thở thoi thóp, chứ chưa thể “thở mạnh” ngay trở lại được.

Trong Luật Đất đai sửa đổi lần này, có quy định mức thuế cao hơn với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ hoang đất. Theo đó, cứ có giao dịch là nộp thuế, tăng cường giám sát của ngành thuế. Tôi cho rằng, bản chất của việc này là để Nhà nước quản lý rõ ràng hơn về thu ngân sách, minh bạch hóa các sở hữu và giao dịch trên thị trường, chứ không phải là “đánh thuế lũy tiến” như nhiều người vẫn quan niệm.

Tuy nhiên, còn một điểm tôi băn khoăn nữa, đó là đánh thuế bất động sản cũng làm ảnh hưởng đến việc triển khai dự án, nhất là trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bởi với các dự án lớn, chủ đầu tư sẽ phải “tích tụ” quỹ đất và thời gian này có thể kéo dài từ 2-3 năm, thậm chí nhiều hơn. Luật Đất đai sửa đổi cũng quy định rõ rằng đất phải hoàn thành giải phóng mặt bằng mới cho thuê, bàn giao cho nhà đầu tư. Vậy với các dự án quy mô lớn vài trăm héc-ta, nhà đầu tư sẽ phải “tích tụ” đất trong khoảng thời gian vài năm, cho nên việc đánh thuế trong suốt thời gian đó sẽ làm phình to chi phí đầu tư của dự án, đẩy giá sản phẩm lên cao.

Một điểm khác cũng đang được các thành viên thị trường quan tâm đó là đề xuất về việc sử dụng đất đa mục đích, kết hợp thương mại với dịch vụ, nông nghiệp với thương mại, dịch vụ; đất an ninh, quốc phòng kết hợp với kinh tế; đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ lấn biển… Với vấn đề này, tôi cho rằng chủ yếu mang tính đồng bộ với các Luật Quy hoạch, Luật Đô thị. Ví dụ, có dự án đa mục đích thuê môi trường rừng/đất nông nghiệp thì có được xây dựng trên đất rừng hay không? Vì trước kia, với câu chuyện này thì nhà đầu tư phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp. Luật lần này là việc cụ thể hoá, thống nhất với Nghị quyết số 18-NQ/TW là sử dụng đất hiệu quả.

“Nhiều điểm đột phá”

PGS-TS.Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội - Phó trưởng Ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Sau nhiều lần bàn thảo, bổ sung, Luật Đất đai sửa đổi đã bổ sung 18 nội dung mới quan trọng. Đây đều là các nội dung đã dược đề cập trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, là việc cụ thể hóa, luật hóa trong công các triển khai.

Theo tôi, tác động của Luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ rất rộng, không chỉ với các thành viên thị trường, người dân, mà cả với các cơ quan quản lý trong công tác điều tiết thị trường. Vì pháp luật về doanh nghiệp, đất đai, đầu tư, kinh doanh bất động sản,… đều chịu tác động của Luật Đất đai lần này.

Tôi cho rằng, việc thông qua Luật lần này và triển khai trong thực tế là thành công ngoài mong đợi với toàn xã hội. Với các quy định mới, đất mang giá thị trường và sẽ thay đổi cơ bản quan niệm của người dân, họ sẽ “được” thu hồi chứ không phải “bị” thu hồi đất, vì không ai trả giá cao hơn Nhà nước.

Ngoài ra, việc siết lại điều kiện để tham gia thị trường thông qua các quy định mới sẽ tạo nên một giai đoạn sàng lọc năng lực thực tế của chủ đầu tư. Tránh trường hợp không đủ năng lực tài chính, kỹ thuật, uy tín mà vẫn tham gia thị trường, kiểu như xếp hàng vào lấy suất, sau đó bán lại, rồi đi làm dự án khác. Luật mới sẽ giúp thị trường bớt được các hành vi lợi ích nhóm từ các doanh nghiệp sân sau và thân hữu.

Với các quy định về mức thuế cao hơn với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ đất hoang sẽ có những tác động nhất định đến tâm lý thị trường, đến thói quen sử dụng đất và hạn chế được các tình trạng nói trên. Việc đánh thuế lũy tiến cũng sẽ khiến nhà đầu tư phải cân nhắc về diện tích nhà ở, diện tích đưa vào sử dụng bởi gắn với các vấn đề về thuế, quyền lợi sát sườn của họ. Dù vậy, tôi cho rằng, với nhà đầu tư thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất, do đó, thị trường vẫn sẽ ấm dần lên, nhất là với các phân khúc gắn với nhu cầu thực. Đây cũng chính là điều mà các nhà thiết kế chính sách hướng tới.

Với quy định về đất đa mục đích. Tôi cho rằng, đây là cách diễn đạt thêm về sử dụng đất. Đất thương mại, dịch vụ trước cũng được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Vì trong hoạt động thương mại cũng có đầu tư, kinh doanh, sản xuất, nên thực chất đất đã được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau. Quy định mới và việc cụ thể hóa điều này thì doanh nghiệp, cá nhân sẽ không phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nữa. Trong quá trình thực hiện, nhà đầu tư chỉ cần thực hiện tốt các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, không vi phạm pháp luật, khai thác hiệu quả tài nguyên đất là được.

Với Luật Đất đai sửa đổi lần này, tôi cho rằng, Chính phủ và Quốc hội đã lắng nghe thấu đáo những ý kiến đóng góp, đáp ứng được kỳ vọng của nhân dân. Điều tôi muốn nói thêm ở đây, đó là sau khi thống nhất thông qua Luật, thì việc ban hành các thông tư, nghị định hướng dẫn phải thận trọng. Vì có thể trong thời gian ngắn, chúng ta chưa lường hết các vấn đề phát sinh trong thực tế, chưa lường hết được các tình huống, chưa xử lý tốt các tình huống chuyển tiếp trong điều kiện áp dụng.

Một điểm nữa, trong công tác triển khai ở địa phương cần phải bảo vệ những người dám nghĩ, dám làm, tạo điều kiện cho việc ứng dụng, thí điểm để đẩy nhanh tiến độ triển khai. Có như vậy thì việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi mới đạt đúng mục đích đề ra từ đầu.

“Thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý và phát triển thị trường bất động sản”

Đại diện CTCP Chứng khoán Vietcap

Việc tổ chức kỳ họp bất thường để xem xét thông qua Luật Đất đai sửa đổi thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý và phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và bền vững hơn.

Từ đầu năm 2023, Thủ tướng đã chỉ đạo chính quyền địa phương tháo gỡ những vướng mắc pháp lý của dự án, nhưng cũng đồng thời nhấn mạnh không hợp thực hóa các sai phạm pháp luật. Vietcap cho rằng việc thông qua Luật Đất đai sửa đổi giúp hỗ trợ tâm lý chung của thị trường bất động sản và từ từ có tác động tích cực đến nguồn cung dự án. Mặc dù Luật dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, nhưng kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các nghị định sửa đổi để phù hợp với Luật trước thời điểm này, giúp các thành viên thị trường chủ động hơn trong việc tuân thủ luật và điều chỉnh đường hướng kinh doanh của mình.

Chúng tôi cho rằng những tác động của Luật Đất đai sửa đổi sẽ có ảnh hưởng tương đối nhanh chóng đến thị trường bất động sản và cả thị trường chứng khoán. Các chủ đầu tư có vị thế tài chính vững mạnh và có thành tích phát triển dự án tốt dự báo sẽ vẫn duy trì được vị thế thuận lợi để phát triển và thương mại hóa từ quỹ đất hiện hữu khi luật sửa đổi có hiệu lực.