Thị trường bất động sản 2021: Kỳ vọng lớn khi khung pháp lý được cởi trói!

Đăng Linh

(TBKTSG) - Trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến thị trường bất động sản gặp khó, trong năm 2020, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Các chính sách này sẽ còn có tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Một dự án bất động sản ở Bình Dương. Ảnh: N.K

Sự đối lập giữa các phân khúc

Trái với dự báo ban đầu, thị trường bất động sản của Việt Nam trong năm 2020 nhìn chung đã chống chọi khá tốt với những khó khăn do đại dịch Covid-19 mang lại. Điểm dễ nhận thấy là có sự đối lập rõ nét giữa các phân khúc bất động sản. Trong khi thị trường chung cư, đất nền ở một số khu vực, bất động sản khu công nghiệp vẫn tăng trưởng tốt thì phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là nơi hứng chịu tác động tiêu cực nhất từ dịch bệnh.

Cụ thể, ở phân khúc chung cư, giá tăng khá mạnh tại một số thị trường, điển hình như thị trường căn hộ ở Bình Dương với nguồn cung chào bán vượt 8.289 căn, tương đương TPHCM. Tỷ lệ hấp thụ tại Bình Dương cũng ghi nhận mức ấn tượng (hơn 90%) so với mức 82% của TPHCM hay 69% của Hà Nội. Giá căn hộ tại Bình Dương nhiều thời điểm vọt lên 40-45 triệu đồng/mét vuông. Cùng với Bình Dương, 2020 cũng là năm tăng giá mạnh của căn hộ chung cư ở TPHCM.

Thống kê của CBRE cho thấy giá bán trung bình toàn thị trường trong cả năm 2020 tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang có tốc độ tăng trưởng khoảng 3%; dự án trung cấp có mức tăng giá khoảng 5% so với cùng kỳ. Nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư ở TPHCM đã tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông thành phố đã tăng giá đến 39% trong vòng hai năm.

Trong bối cảnh khan hiếm quỹ đất tại TPHCM và Hà Nội, hàng loạt “ông lớn” bất động sản đã và đang gia nhập cuộc đua về các tỉnh để phát triển những dự án siêu khủng với quỹ đất lên đến hàng trăm héc ta. Điển hình như Novaland với bốn dự án hàng ngàn héc ta trở lên ở Đồng Nai, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tập đoàn Hưng Thịnh, vài năm gần đây cũng về Đồng Nai, Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu để mở rộng thị phần. Nam Long dành 2.000 tỉ đồng mỗi năm để tìm kiếm thêm đất ở Long An, Đồng Nai, Hải Phòng. Ở phía Bắc, những tên tuổi lớn như Sungroup, Vinhomes cũng đang tiến về Hòa Bình, Thanh Hóa, Hải Phòng...

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, năm 2020 chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ của một vài chuỗi cung ứng hàng điện tử, hàng công nghiệp nhẹ từ Trung Quốc sang Việt Nam, qua đó khiến giá thuê bất động sản công nghiệp liên tục lập đỉnh. Theo CBRE, mặt bằng giá chung tại các thủ phủ công nghiệp phía Nam và phía Bắc đều tăng từ 50-100% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự khan hiếm trở nên rõ rệt hơn khi các khu công nghiệp hiện hữu đang dần được lấp đầy, trong khi quỹ đất mới bị trì hoãn do vướng thủ tục pháp lý. Hoạt động mua bán - sáp nhập doanh nghiệp (M&A) trong lĩnh vực này cũng có nhiều thương vụ ấn tượng.

Điển hình như thương vụ tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu đô la Mỹ cho liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam. Hay “gã khổng lồ” kho bãi châu Á là GLP lên kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam. Ngoài ra, Công ty Mirae Asset Daewoo và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu đô la Mỹ vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley tại tỉnh Bắc Ninh...

Trong khi đó, có lẽ chưa khi nào thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng lại đối mặt với nhiều khó khăn khốc liệt như năm 2020. Đại dịch Covid-19 đã khiến thị trường suy giảm nghiêm trọng, mọi kế hoạch của các doanh nghiệp bị đảo lộn, thị trường lao dốc. Công suất lấp đầy trong mảng khách sạn chỉ ở ngưỡng 25%. Phân khúc condotel gần như đóng băng, hai phần ba sản phẩm chào bán không phát sinh giao dịch.

Khi khung pháp lý được cởi trói

Trước ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 khiến cho thị trường bất động sản gặp khó, trong năm 2020, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Theo đánh giá, các chính sách này sẽ còn có tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Đầu tiên là Nghị định 25 được ban hành tháng 2-2020 quy định việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất. Đến tháng 4-2020, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 41 gia hạn thời hạn nộp thuế.

Bước sang tháng 7, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 mét vuông bắt đầu có hiệu lực đã tạo lực đẩy cho thị trường căn hộ. Thời điểm cuối năm 2020, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị quyết 164 tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản.

Đặc biệt, vào ngày 18-12-2020, Chính phủ bất ngờ ban hành Nghị định 148/2020/ND-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, nội dung quan trọng là bổ sung điều 14a: giao đất, cho thuê đất với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Điều này hướng đến giải quyết điểm nghẽn là vấn đề đất công xen kẹt trong dự án thời gian qua - một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều dự án bị ách tắc trong xác định tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng.

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), mặc dù tình hình thực tế còn phụ thuộc vào từng dự án (diện tích, hình thù khu đất công trong dự án, và chờ rà soát của từng khu vực...) nhưng Nghị định 148 sẽ có những tác động tốt về tâm lý đến nhóm cổ phiếu bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, đồng thời giúp khơi thông trở lại nguồn cung sơ cấp trong năm 2021. Theo đó, các doanh nghiệp có nhiều quỹ đất ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM như Vinhomes, Đất Xanh, Khang Điền, An Gia, Nam Long, Novaland... sẽ hưởng lợi từ nghị định mới này.

Ngoài ra, việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1-1-2021 cũng sẽ giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng. Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng thông qua vào năm 2021 và có hiệu lực từ ngày 1-1-2022, qua đó giúp nguồn cung căn hộ mới phục hồi về mức tương đương năm 2017- 2018 trong các năm tới.

Ngoài việc cơ sở pháp lý dần hoàn thiện thì yếu tố dòng tiền chuyển dịch sang kênh bất động sản bên cạnh các kênh đầu tư chứng khoán, vàng, trái phiếu cũng có thể hỗ trợ cho thị trường bất động sản trong năm 2021.