Đầu năm 2022, Bộ Tài chính đề nghị ngành công an phối hợp Sở Tư pháp, các cục thuế để điều tra, xử lý việc trốn thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của cá nhân, tổ chức.

Nhiều năm qua, các giao dịch nhà đất ghi nhận tình trạng người dân thường khai giá mua bán trên hợp đồng công chứng theo barem thuế có sẵn, thường thấp hơn giá thị trường. Giá tham chiếu của cơ quan thuế địa phương chỉ là công cụ ngăn những giao dịch với mức giá thấp dưới khung nhưng vẫn có khoảng cách rất xa so với giá thị trường. Thông thường, hai bên sẽ làm một hợp đồng giá thấp để kê khai thuế và một phụ lục hợp đồng khác ghi đúng giá thực tế.

Khảo sát của VnExpress cho thấy, động thái rà soát thuế vừa qua đang khiến giá bán nhà đất tăng lên ở khâu kê khai giá bán tài sản. Đây là mức giá làm cơ sở để bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân từ bất động sản và bên mua nộp thuế trước bạ.

Môi giới dự án chung cư và nhà phố tại quận Thủ Đức, khu Đông TP HCM tiết lộ, vài tháng qua, các giao dịch sơ cấp lẫn thứ cấp căn hộ và nhà phố trên thị trường ghi nhận người dân kê khai giá bán tăng 30% so với mặt bằng chung năm 2019-2020 trở về trước.

Nhiều năm qua, nếu giá tài sản 2-3 tỷ đồng một căn, người bán chỉ kê khai giá giao dịch dưới một tỷ đồng. Còn hiện nay, mức kê khai đang tăng lên, có không ít trường hợp đã kê khai tiệm cận với giá thực tế. Thậm chí có một số giao dịch nhà phố hàng chục tỷ đồng nhưng người bán chủ động khai đúng giá, để tránh bị cơ quan thuế tuýt còi và người mua có cơ sở chứng minh giá tài sản để vay vốn ngân hàng.

Trong khi đó, theo một văn phòng môi giới nhà đất tại quận 7, khu Nam TP HCM, từ cuối năm 2021 đến đầu năm 2022, các cá nhân, tổ chức giao dịch bất động sản đều được khuyến nghị kê khai giá giao dịch bằng hoặc cao hơn khung Nhà nước quy định.

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty cổ phần tư vấn Nam Phát đánh giá cơ quan quản lý đang siết việc khai giá giao dịch nhà đất khá chặt so với trước. Ông cho biết, vài tháng qua, tại khu Đông, nơi có thị trường nhà đất sôi động nhất TP HCM ghi nhận tình trạng khai báo thuế giao dịch nhà đất thấp bị cơ quan thuế tuýt còi, phải giải trình và khai báo lại.

Theo ông Nam, nghiệp vụ của cơ quan thuế đang rà soát qua nhiều kênh: công chứng, so sánh giá rao (chào bán) trên thị trường và mặt bằng giá chào bán của các chủ đầu tư để thẩm định hồ sơ. Điều này góp phần giúp thị trường nâng tính minh bạch đồng thời tác động một phần đến việc tăng giá bán tài sản.

Với thị trường sơ cấp, chủ đầu tư chào bán lần đầu, việc khai báo giá giao dịch khá đầy đủ và minh bạch. Trong khi đó, thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), các tác động đang phân hóa thành 2 nhóm.

Với các tài sản là nhà chung cư, do biến động giá ở biên độ hẹp (hàng năm tăng 5-10% thậm chí thấp hơn), việc khai giá đang chuyển biến theo hướng bám sát thị trường sơ cấp. Còn đất nền và nhóm nhà liền thổ có biến động giá lớn và nhiều giá ảo (sốt đất khiến biên độ tăng giá hàng năm của nhóm tài sản này lên đến 25% thậm chí cao hơn gấp nhiều lần căn hộ) nên việc khai báo giá giao dịch để nộp thuế vẫn còn ít hệ quy chiếu để rà soát.

Theo ông Nam, khảo sát sơ bộ cho thấy nhóm bất động sản liền thổ, đặc biệt là đất nền, vẫn còn tình trạng khai báo giá chênh lệch giá thị trường để né thuế. Trong ngắn hạn, nguồn nhân lực của cơ quan thuế không đủ để thực hiện công tác rà soát này do số lượng giao dịch rất lớn, địa bàn rộng. Thế nhưng, trong dài hạn, khi Nhà nước có lộ trình ngày càng siết chặt hoạt động rà soát thuế, người dân nên cân nhắc khai sát giá thị trường để tránh gặp rắc rối.

Có hơn chục năm tư vấn đầu tư bất động sản TP HCM, chuyên gia Lê Quốc Kiên cho biết, rà soát thuế bất động sản thực ra không phải là quy định mới, chỉ là cơ quan thuế đang tiến đến lộ trình làm đúng và chặt chẽ theo luật hiện hành.

Theo ông Kiên, việc áp thuế bất động sản tác động đến hầu hết giao dịch tài sản nhà đất. Nhóm bị ảnh hưởng ít là các dự án chung cư, khu đô thị hoặc dự án có quy hoạch 1/500 do chủ đầu tư triển khai với giá niêm yết công khai trên thị trường. Với nhóm này, do đã có giá bán do chủ đầu tư công bố rộng rãi và hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư (F0) với người mua (F1) cũng dựa trên giá này, nên khi giao dịch mua bán giữa người mua F1 với F2, giá áp thuế cũng không thể quá khác biệt so với giá trên hợp đồng mua bán - giá tham chiếu.

Chênh lệch giá nhiều (nếu có) thường xảy ra khi những khách hàng đã mua thứ cấp (F2-F3) bán lại cho những người sau (F3-F4) với giá tăng nhiều so với giá gốc trên hợp đồng mua bán đầu tiên của chủ đầu tư. Ví dụ, chủ đầu tư công bố giá sản phẩm là 2 tỷ đồng, F1 bán cho F2 2,5 tỷ đồng thì không thể khai thuế dưới giá 2 tỷ đồng. Thế nhưng, nếu từ F2 đến F4 tăng dần lên 3,8 tỷ đồng, khoản chênh lệch hàng tỷ đồng này có thể khó kiểm soát ở khâu kê khai giá.

Với đất nền và nhà phố, do không có giá thực tế được công bố chính thức nên không có giá tham chiếu. Nhóm này đang được tham chiếu bởi giá của nhà nước (có độ trễ khá lớn so với thị trường) nên có độ chênh lệch tương đối lớn giữa giá đóng thuế với giá thực tế. Trong đó đất nền có sự chênh lệch nhiều hơn nhà phố (vì giá trị xây dựng nhà được tính thuế sát hơn giá đất đơn thuần).

Dù là thị trường sơ cấp hay thứ cấp, mức thuế nếu áp sát thực tế chỉ tác động tới giá bán thêm 1-1,5% và khoản đội thêm này, người bán sẽ cộng thêm vào giá bán. "Khoản đội giá 1-1,5% này vẫn thấp hơn rất nhiều so với mức tăng giá trung bình 20-30% một năm trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay", ông Kiên nhận định.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản đang triển khai dự án tại khu Đông TP HCM cho rằng việc giám sát thuế ở khâu giá giao dịch có vai trò thúc đẩy sự minh bạch cho thị trường bất động sản, tác động tăng giá nhà đất ở biên độ hẹp (dưới 2%). Về lâu dài để đảm bảo được sự công cằng giữa nhà nước với người dân, cơ quan thuế nên cho phép người bán liệt kê chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư để tính thuế. Chẳng hạn như lãi vay để mua bất động sản có hồ sơ cụ thể từ ngân hàng, hay chi phí hoàn thiện sản phẩm (xây dựng, thiết kế, nâng cấp, cải tạo) để đạt được mức giá thị trường tại thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, muốn thực hiện được giải pháp này cần một lộ trình dài hạn vì trước mắt, các chi phí phát sinh cần có nhiều hóa đơn chứng từ, làm tăng thời gian và nguồn lực xác minh hồ sơ. Với tình hình hiện nay, chỉ riêng giá mua bán thực tế cơ quan thuế đã không đủ nguồn lực xác minh, dẫn đến việc giám sát thuế vẫn còn một số hạn chế.

CEO này nhận định, khi thuế siết chặt việc kê khai giá giao dịch tài sản, tình trạng giá bán thứ cấp thấp hơn giá sơ cấp từ chủ đầu tư sẽ khó diễn ra, ít nhất đã có giá tham chiếu. Trước đây giá tính thuế được quy định theo giá thực tế nhưng không dưới khung giá Nhà nước. Khó khăn của cơ quan thuế là không có dữ liệu đầy đủ về giá thị trường nên mới chỉ áp giá tính thuế theo khung Nhà nước quy định chứ chưa dùng giá thị trường làm tham chiếu.

Nay thị trường chuyển sang bước ngoặt làm chặt việc khai báo giá giao dịch sát với thị trường, cần có một khung giá hợp lý hơn để ngành thuế áp dụng. Trước mắt, có thể tiến đến bước cập nhật khung giá nhà nước không lệch quá thị trường 15-20% và có lộ trình tiệm cận dần với giá thị trường nếu điều kiện cập nhật dữ liệu ngày càng phát triển.

Vũ Lê