Ghi nhận của VnExpress cho thấy, cuộc đua mở rộng quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản sớm khởi động ngay từ đầu năm nay, không chỉ tập trung ở TP HCM mà còn lan ra những địa bàn, tỉnh thành xa hơn. Các siêu dự án tương lai đa phần rơi vào phân khúc khu đô thị và nghỉ dưỡng.

Hôm 9/2, Tập đoàn FLC tuyên bố muốn xây khu đô thị quy mô 1.154 ha ở xã Tân Nhựt và Bình Lợi, huyện Bình Chánh, TP HCM với tổng vốn đầu tư 80.000 tỷ đồng. Doanh nghiệp làm việc với lãnh đạo huyện này đề xuất chi tiết kế hoạch đầu tư khu đô thị. Đây mới là bước đi ban đầu, chưa có gì chắc chắn cho tương lai của một dự án bất động sản vì quy trình thủ tục pháp lý khá dài. Thế nhưng, việc doanh nghiệp phía Bắc sớm công bố siêu dự án cho thấy tham vọng bành trướng quỹ đất rất lớn.

Không chỉ để mắt đến huyện ven Bình Chánh (TP HCM), theo công bố của đơn vị này, kế hoạch 2022, doanh nghiệp sẽ triển khai hàng chục dự án bất động sản nghỉ dưỡng và đô thị ở nhiều tỉnh thành: Hà Nội, Quảng Ninh, Phú Thọ, Thanh Hoá, Vĩnh Phúc, Bình Định, Quảng Bình, Tây Nguyên...

Một đại gia bất động sản phía Nam là Nova Group cũng không đứng ngoài đường đua mở rộng địa bàn hoạt động. Cuối tháng 1, tập đoàn này và lãnh đạo tỉnh An Giang, Đồng Tháp đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác phát triển Thành phố thông minh Mekong (Mekong Smart City), thuộc thị xã Tân Châu và huyện Hồng Ngự.

Doanh nghiệp đề xuất ý tưởng phát triển quy hoạch chung cho huyện Hồng Ngự và TP Hồng Ngự thành Mekong Smart City với 11 dự án thành phần có tổng quy mô hơn 13.000 ha. Trong đó, có dự án đặc khu kinh tế, khu chế xuất làm hàng xuất khẩu Mekong SEZ với quy mô dự kiến 5.000-10.000 ha, khu công nghệ AI 2.000 ha, Mekong Airport - Sân bay vận chuyển hàng hóa và khách du lịch...

Giai đoạn 2016-2021, Novaland đã có nhiều thương vụ M&A thâu tóm hàng trăm ha đất tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng, Phan Thiết... Mở rộng quỹ đất tiếp tục là quân át chủ bài để đơn vị này phát triển khu đô thị và bất động sản du lịch năm 2022.

Cuối tháng 1, Công ty cổ phần Sacom - Tuyền Lâm đề xuất UBND tỉnh Lâm Đồng xem xét cho doanh nghiệp tiếp cận thông tin, tài trợ lập quy hoạch khu đô thị du lịch tại hai xã Lộc Phát- Đạm B'ri, thành phố Bảo Lộc quy mô 1.034,5 ha. Thời gian qua, Bảo Lộc là điểm nóng hút giới đầu tư bất động sản từ TP HCM và Hà Nội đổ về săn đất nền.

Cũng trong quý đầu năm, một đại gia địa ốc khác là Công ty Bất động sản BIM cũng mới đề xuất UBND tỉnh Quảng Nam nghiên cứu khảo sát, lập quy hoạch và thực hiện thủ tục đầu tư dự án khu đô thị Thăng Bình quy mô 570 ha. Dự án này nằm trong quy hoạch chung khu đô thị Đông Nam Thăng Bình 2 diện tích 2.785 ha (thuộc khu kinh tế mở Chu Lai).

Động thái khảo sát, chuẩn bị tiền khả thi cho các siêu dự án của các doanh nghiệp bất động sản được công bố liên tục trong gần 2 tháng qua đang thổi lửa vào cuộc đua bành trướng quỹ đất. Tuy chỉ mới tiến hành các bước tiếp cận thông tin, lấy ý kiến, tài trợ quy hoạch... song thông tin về các siêu dự án tương lai đang tác động khá lớn đến tâm lý thị trường.

Trả lời VnExpress, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhìn nhận, việc các doanh nghiệp bất động sản có động thái ồ ạt công bố kế hoạch mở rộng quỹ đất đầu năm cho thấy cuộc đua này đang tăng nóng. Ông Quang cho rằng có cả mặt tích cực lẫn tiêu cực của làn sóng này.

Mặt tích cực, theo ông Quang, là cuộc đua gom đất cho thấy được tiềm năng của bất động sản khu vực đang ngày càng phát triển. Đây cũng là công cụ để các huyện lỵ, tỉnh, thành đẩy mạnh thu hút đầu tư, trong đó có hút các doanh nghiệp bất động sản về địa phương góp phần kiến tạo và chỉnh trang đô thị. Từ động lực này, bất động sản khu vực vùng ven, vùng sâu, xa tăng độ nhận biết và tăng khả năng kết nối vùng, đồng thời được hưởng lợi tăng giá.

Nếu làm được các siêu dự án ở địa bàn mới, có thể thúc đẩy sự phát triển của cả một vùng hoặc khu vực, giúp cộng hưởng cho sự phát triển kinh tế đồng thời lợi nhuận và giá trị thương hiệu của doanh nghiệp bất động sản cũng gia tăng đáng kể.

Tuy nhiên, theo CEO Việt An Hòa, mặt tiêu cực của cuộc đua thu gom, bành trướng quỹ đất cũng khá lớn. Thứ nhất, động thái công bố tham vọng lập các siêu dự án trong khi chỉ mới khảo sát, đánh giá tiền khả thi và chưa hoàn tất pháp lý dễ bị các nhóm đầu tư dựa vào thông tin này đẩy giá bất động sản lên cao. Thực tế cho thấy, các tin tức công bố dự án khủng ở các địa phương dễ dẫn đến xảy ra sốt đất ảo.

Thứ hai, nếu năng lực của doanh nghiệp không đủ để triển khai siêu dự án có thể gây khó cho người dân vì bị vướng qui hoạch treo. Thứ ba, việc liên tục công bố các dự án lớn trên địa bàn có thể khiến giá đất bị đẩy cao một cách bất thường, gây khó khăn cho địa phương khi thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng. "Mặt trái của việc bành trướng quỹ đất là có thể dẫn đến hiện tượng giá trị doanh nghiệp bị thổi phồng quá mức từ lợi nhuận ảo của dự án", ông Quang cho hay.

Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land nhận định, ở giai đoạn 2000-2020 tức hai thập niên trước, nhìn từ thực tế những dự án đã về đích thành công cho thấy, các nhà phát triển bất động sản thường chọn cách công bố dự án khi đã được chấp thuận đầu tư hoặc đã đền bù xong. Thậm chí, có những doanh nghiệp kín tiếng đến mức đã được chấp thuận đầu tư, đền bù được đất sạch 100%, có quy hoạch chi tiết 1/500 mới cân nhắc thời gian giới thiệu sản phẩm ra thị trường.

"Sự thận trọng này giúp thị trường ít bị xáo trộn, ít xảy ra tình trạng sốt giá nhà đất", bà Hương phân tích. Tuy nhiên, trong 2 năm gần đây, các doanh nghiệp đang có động thái công bố thông tin về các dự án từ khi mới bắt đầu khảo sát hoặc tiếp cận thông tin quy hoạch. Điều này có thể mang lại vị thế cho doanh nghiệp nhờ thông tin gây sự chú ý lớn, dễ gọi vốn nếu chủ đầu tư tâm huyết thực hiện. Song việc trình làng quá sớm một siêu dự án cũng có thể tác động đến tâm lý thị trường, đẩy giá đất xung quanh dự án (còn quy hoạch trên giấy) tăng nhanh hơn.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại khu Đông TP HCM cũng quan ngại, cuộc đua gom đất của các doanh nghiệp được công bố quá sớm ở giai đoạn khảo sát (chưa được chấp thuận đầu tư, chưa được công nhận chủ đầu tư) có thể là con dao 2 lưỡi "bơm thổi" giá đất gây nhiễu loạn thị trường.

Ông khuyến nghị việc tiếp cận thông tin hay khảo sát tiền khả thi cho các dự án quy mô lớn cần được chính quyền địa phương rà soát thông tin thận trọng, tránh tình trạng công bố quá sớm hoặc tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường.

Ngoài ra, theo ông, quá trình chuẩn bị quỹ đất của các doanh nghiệp bất động sản cần đảm bảo đi kèm với các chế tài mạnh nếu doanh nghiệp chỉ đầu cơ gom đất nhưng không xây dựng. Mục đích nhằm tránh tình trạng các đối tượng lợi dụng tin tức quy hoạch để thổi giá đất, gây sốt ảo, tác động tiêu cực lên thị trường địa ốc và cả nền kinh tế.

Vũ Lê