Tại Tọa đàm thường niên FiinGroup Invest Summit với chủ đề “Triển vọng đầu tư năm 2022”, ông Phạm Anh Khôi, Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) đã có những chia sẻ liên quan đến các rủi ro khi đầu tư bất động mà nhà đầu tư nên lưu ý, đồng thời có những lý giải về đà tăng của bất động sản trong năm qua bất chấp khó khăn do Covid-19.

Nhận thức các rủi ro để tránh “lướt sóng thành cư dân”

Theo Tổng giám đốc FINA, cơ hội đầu tư bất động sản luôn sẵn có, không chỉ năm nay, năm ngoái hay thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có 2 loại rủi ro chính đối với các nhà đầu tư, đó là rủi ro từ dự án và rủi ro từ thị trường. "Nhà đầu tư phải đánh giá, xác định được mình là ai trong chuỗi đầu tư bất động sản, phải xác định xem mình tham gia giai đoạn nào và mỗi giai đoạn kỳ vọng khác nhau, từ đó rủi ro cũng sẽ khác", ông Khôi chia sẻ.

Đầu tư bất động sản được chia thành 5 giai đoạn gồm đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán thanh toán và cuối cùng là nhập cư. Theo diễn giải, mỗi giai đoạn ứng với tên gọi một F, ví dụ tham gia ở giai đoạn đầu tiên được gọi là F0, thông thường là các nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiêm, họ xuống tiền "đặt chỗ", chủ đầu tư quảng bá dự án, giá bắt đầu tăng. Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán, F4 là ở thực, trở thành cư dân.

Giám đốc FINA nhận định khi nhà đầu tư tham gia giai đoạn càng sớm như giai đoạn F0 thì rủi ro thị trường càng thấp, nhưng đi cùng với rủi ro của dự án càng cao. Lý giải về điều này, các dự án ở giai đoạn đầu sẽ được chủ đầu tư và nhà môi giới tích cực “làm thị trường” (quảng bá, xây dựng hình ảnh) để thu hút các nhà đầu tư khác. Điều này giúp cho tính thanh khoản cao. Ngược lại, ở thời điểm này, các nhà đầu tư cần nhận thức và quan tâm đến rủi ro từ chính dự án hơn, đặc biệt là tính pháp lý.

Ở các giai đoạn F cao hơn, theo ông Khôi, khi dự án đã được nên hình nên dạng, rủi ro từ chủ đầu tư sẽ giảm. Tuy nhiên, do giá trị dự án đã tăng hơn giai đoạn đầu rất nhiều nên tính thanh khoản sẽ giảm đi đáng kể. Nhà đầu tư cần nhận thức rõ giai đoạn đầu tư mình tham gia để tránh tình trạng “lướt sóng thành cư dân”.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nên cân nhắc việc đầu tư bất động sản trong trung và dài hạn, không nên mang tâm lý lướt sóng kiếm lời, đầu tư ngắn hạn để kiếm lợi nhuận trước mắt. “Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2-3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ 3, do đó, khi đầu tư vào bất động sản nhà đầu tư bắt buộc phải có một tâm thế đúng đắn”, ông Khôi khuyến cáo.

Ba lý do khiến thị trường "sôi động" bất chấp dịch bệnh

Cũng tại buổi tọa đàm, khi nhận định về lý do thị trường bất động sản vẫn giữ được đà tăng trong năm qua, Tổng giám đốc FINA cho rằng do nguồn cung hạn chế, toàn bộ thị trường thiếu nguồn cung đặc biệt là tại khu vực phía Nam. Nguồn cung không có trong khi nhu cầu giảm, tuy nhiên cung vẫn ít hơn cầu nên giá vẫn tăng. Người có nhu cầu mua nhà để ở buộc phải di chuyển ra vùng ven do nguồn cung ổn định hơn. Một số khu vực vùng ven khu đô thị loại I như Bình Dương, Long Thành, Đồng Nai đang là nguồn cung chủ lực của thị trường.

Lý do thứ hai khi nhìn nhận dưới góc độ vĩ mô, các chủ đầu tư, khách hàng đang hưởng nhiều ưu đãi  từ chính sách lãi suất của ngân hàng. Do thời gian qua áp lực giải ngân của các ngân hàng ngày càng cao, các ngân hàng tích cực có những chính sách giảm lãi suất cho khách hàng để khuyến khích mua. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng có nhiều chính sách ưu đãi cho khách hàng như miễn lãi tới 36 tháng, thậm chí với số vốn bỏ ra gần như là 0 đồng, khách hàng vẫn có thể vay để mua bất động sản.

Thứ ba là kỳ vọng của nhà đầu tư khi đi sớm đón đầu. Khi nhu cầu giảm khiến giá bất động sản trở nên hợp lý hơn, các nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng đây là cơ hội tốt để giải ngân. Bất động sản được cho là kênh đầu tư "an toàn" hơn so với các thị trường đầu tư khác, do đó thu hút được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Theo Nhật Quang