Thị trường của niềm tin

Thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn, trong đó khó khăn cơ bản nhìn thấy được là dòng tiền bị tắc, thủ tục pháp lý bị siết chặt. Theo các chuyên gia, đối tượng bị tác động bởi những khó khăn này chủ yếu là với các doanh nghiệp đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.

Song, từ khó khăn ban đầu dẫn đến sự khó khăn nối tiếp, tác động đến toàn thị trường chính là yếu tố tâm lý và niềm tin sụt giảm, đây là yếu tố dẫn đến sự tắc thanh khoản của toàn thị trường.

Trong lần trò chuyện với phóng viên vào thời điểm thị trường bất động sản đang từ hưng phấn đột ngột chuyển sang trầm lắng do chính sách siết tín dụng ngân hàng, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land đã tỏ ra lo lắng.

Theo bà Hương, việc kiểm soát tín dụng, hay pháp lý để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, ngăn ngừa rủi ro thị trường bong bóng là cần thiết. Tuy nhiên, việc này có thể ảnh hưởng tới niềm tin của thị trường.

“Điều lo lắng nhất đối với thị trường bất động sản là niềm tin bị sụp đổ. Bởi một khi niềm tin sụt giảm sẽ dẫn đến tâm lý không phân biệt đúng, sai hay tốt, xấu và đây là yếu tố dễ dẫn đến nguy cơ đổ vỡ dây chuyền”, bà Hương nói và cho rằng, điều này đã từng diễn ra vào năm 2008.

Lúc đó, chịu ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, Việt Nam đã thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng nhằm kiểm soát bong bóng bất động sản và kiềm chế lạm phát đã khiến cho thị trường bị đóng băng.

Thời gian đóng băng của thị trường kéo dài tới 5 năm, trong đó một phần là kinh tế khó khăn, nhưng mặt khác, nhiều người có tiền nhàn rỗi, có nhu cầu nhà ở cũng đứng ngoài cuộc vì mang tâm lý chờ đợi thị trường còn giảm sâu. Sau đó, Nhà nước phải tung ra nhiều gói kích cầu, thị trường mới dần phục hồi.

Trở lại với thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay, trong nhiều năm liền, giá bất động sản không ngừng tăng cao, nhưng nguồn cung và thanh khoản thị trường ngày càng sụt giảm.

Theo số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2018, có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Năm 2019, nguồn cung mới đã sụt giảm gần một nửa, chỉ còn 110.000 sản phẩm và tính đến hết 9 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới của thị trường bất động sản chỉ đạt 41.886 sản phẩm, tương đương chỉ bằng 24% so với năm 2018.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%.

Theo ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á, nhu cầu đầu tư và sử dụng bất động sản không ngừng gia tăng theo thời gian. Sự sụt giảm về thanh khoản này là do nguồn cung bị suy giảm nên giá không ngừng tăng cao do mất cân đối cung cầu.

“Tuy nhiên, thị trường vừa qua bị mất thanh khoản toàn diện, kể cả dự án tốt lẫn chưa tốt, chủ yếu là do vấn đề niềm tin bị suy giảm nghiêm trọng”, ông Hạnh nhận định.

Vẫn theo ông Hạnh, qua quan sát thị trường cho thấy, giai đoạn hiện nay khác với thị trường năm 2008, phần lớn nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường bất động sản ít sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc sử dụng không quá lớn. 70% nhà đầu tư cá nhân dùng tiền nhàn rỗi và đặt mục tiêu trung - dài hạn. Đó cũng là một trong những nguyên nhân lý giải vì sao thị trường thời gian qua dù gặp nhiều khó khăn, nhưng không diễn ra tình trạng bán tháo.

Còn theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, qua thăm dò cho thấy, nguồn tài chính trong dân vẫn còn nhiều, đồng thời vẫn luôn dõi mắt đến bất động sản, nhưng tâm lý lo sợ từ những tin xấu quá nhiều trong thời gian qua dẫn đến việc người dân giữ tiền, chờ đợi giá giảm sâu hơn mới quyết định.

“Lúc này doanh nghiệp bán hàng, dù dự án có tốt đến cỡ nào, giá ‘mềm’ đến mấy cũng không nhận được sự quan tâm của khách hàng. Cái ‘chết’ của thị trường lúc này chính là niềm tin đang bị khủng hoảng”, ông Tiến nói.

Cần “đánh thức” niềm tin

Theo phân tích của các chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có nhiều yếu tố chuyển biến tích cực. Nhiều tín hiệu cho thấy hệ thống ngân hàng sẽ có room tín dụng mới và sẽ ưu tiên cấp nguồn cho các dự án đủ điều kiện về mặt pháp lý. Luật Đất đai 2023 sửa đổi hứa hẹn sẽ giải quyết bài toán đền bù giải phóng mặt bằng, gỡ vướng pháp lý cho nhiều dự án trên cả nước. Nguồn vốn đầu tư công được đẩy nhanh tiến độ giải ngân, nhất là tại các dự án cơ sở hạ tầng, giúp thúc đẩy phát triển kinh tế vùng miền, qua đó tạo lực đẩy cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để người dân mở hầu bao mua bất động sản giai đoạn này, cần nhất là “bài thuốc an thần”, trấn an tâm lý nhà đầu tư.

Nếu được Nhà nước tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng, sẽ "đánh thức" niềm tin của thị trường, khi đó thị trường bất động sản sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú huých cho nền kinh tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, (HoREA), sự khó khăn của thị trường bất động sản gần đây chỉ là giọt nước tràn ly, còn thực tế, thị trường đã khó khăn từ nhiều năm trước. Từ năm 2018 đến nay, do thủ tục siết chặt, hàng trăm dự án bị ách tắc; nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền bị sụt giảm mạnh, giá nhà tăng. Kế đến năm 2020 và 2021, thị trường điêu đứng vì dịch bệnh, doanh nghiệp cạn kiệt nguồn lực.

“Doanh nghiệp bất động sản không xin Nhà nước hỗ trợ bằng tiền, mà chỉ xin hỗ trợ về cơ chế, chính sách. Nếu được Nhà nước tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục hành chính và khai thông nguồn vốn tín dụng sẽ ‘đánh thức’ niềm tin của thị trường. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ bùng lên mạnh mẽ, tạo nên cú hích cho nền kinh tế”, ông Châu nhấn mạnh.

Đó cũng là quan điểm của nhiều chuyên gia và các doanh nghiệp bất động sản. Theo các doanh nghiệp, cơ chế, chính sách mới là thứ quý giá, cần thiết cho thị trường bất động sản lúc này. Một khi cơ chế, chính sách được mở sẽ kích hoạt dòng vốn lưu thông, các dự án vướng thủ tục, dự án minh bạch pháp lý đang xây dựng dở dang được khởi công trở lại, nguồn cung dồi dào, lúc đó sẽ tự động kích hoạt niềm tin toàn thị trường.