Đây là những tâm sự được bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills, chia sẻ tại tọa đàm “Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới” do Báo Đầu tư tổ chức.

Đại diện Savills đánh giá, trong năm 2022, khi nhiều phân khúc bất động sản đã hồi phục trở lại sau giai đoạn bị ảnh hưởng bởi Covid-19, thì phân khúc nhà ở vẫn trong tình trạng ảm đạm.

“Bất động sản văn phòng tăng trưởng, mặt bằng bán lẻ tăng trưởng, khách sạn hồi phục, bất động sản khu công nghiệp triển khai tốt,…bài toán còn lại chỉ nằm ở bất động sản nhà ở”, bà Hoàng Nguyệt Minh khẳng định.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại Savills. Ảnh: Phùng Chí Cường

Cụ thể hơn, bà đánh giá thị trường vốn dành cho phân khúc nhà ở đang bị siết chặt. Nhà đầu tư cá nhân, khi nghe đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là đã cảm thấy e ngại. Điều này đã ngăn cản dòng vốn rất mạnh chảy vào thị trường bất động sản - loại ngành nghề kinh doanh luôn cần có nguồn vốn khổng lồ để triển khai dự án trong dài hạn.

Đại diện Savills cũng tiết lộ câu chuyện đầu tư bất động sản nhà ở có nhiều vấn đề mà chỉ người trong cuộc mới hiểu. Khi nhà đầu tư phát triển thị trường nhà ở, chi phí đất đấu giá từ Hà Nội cho tới TP.HCM đều bị đẩy lên cao; chi phí xây dựng tăng; nguyên vật liệu gia tăng; chi phí vốn gia tăng do quá trình giải quyết pháp lý của các dự án bất động bị kéo dài, từ bước được chấp nhận chủ trương đầu tư cho đến khi có được giấy phép xây dựng có thể mất từ 2 đến 3 năm.

Trong 3 năm này, chủ đầu tư chỉ chi ra mà không có nguồn thu, do đó kéo giá thành của căn hộ và nhà ở liền kề gia tăng. Nhà đầu tư chỉ còn một kênh duy nhất để bù đắp là tăng giá bán.

“Chúng ta có thể thấy rất nhiều dự án mặc dù tốc độ bán rất chậm nhưng không hề có dấu hiệu giảm giá. Bởi vì các dự án nhà ở một khi đã bán là bán hết, chủ đầu tư không còn gì. Vậy thì tại sao họ phải giảm giá khi đây là nguồn thu cuối cùng của họ trong dự án?”, đại diện Savills chia sẻ.

“Do đó, nếu không thể bán được, nhà đầu tư sẵn sàng ôm hàng chờ đến khi thị trường hồi phục chứ nhất định không giảm giá”.

Nhà đầu tư nước ngoài quan tâm dự án nhà ở nhưng e ngại vấn đề pháp lý

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, nhà đầu tư nước ngoài luôn coi Việt Nam là thị trường bất động sản vô cùng tiềm năng. Nhiều nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, châu Âu, châu Mỹ,…sẵn sàng bơm tiền vào thị trường bất động sản, thậm chí dùng hoàn toàn vốn có sẵn và không cần vốn vay.

“Nhưng họ không có cách nào để rót vốn khi mà hành lang pháp lý chưa mang đến đủ sự an tâm cho nhà đầu tư”, bà khẳng định.

Hiện các nhà đầu tư nước ngoài tập trung chủ yếu vào nhóm bất động sản thương mại dịch vụ, tòa nhà văn phòng chứ chưa đẩy nguồn vốn vào các dự án nhà ở. Nguyên nhân được đại diện Savills lý giải là do hành lang pháp lý của phân khúc dự án bất động sản thương mại, dịch vụ rõ ràng hơn nhiều. Đó là sân chơi công bằng khi doanh nghiệp Việt Nam được sở hữu một tòa nhà văn phòng trong thời hạn 50 năm, thì doanh nghiệp nước ngoài cũng như vậy.

Với phân khúc nhà ở, từ khâu xin chủ trương đầu tư, đấu giá đất, phê duyệt, cho đến khi ra "sổ đỏ" cho người dân, là cả quá trình pháp lý quá dài và phức tạp.

“Bản thân doanh nghiệp trong nước còn chưa đủ tự tin khi đi qua ngần ấy khâu nữa là các nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập thị trường Việt Nam”, đại diện Savills thẳng thắn bày tỏ.

Về phía người mua nước ngoài, hiện nay, Việt Nam áp dụng “room” tối đa 30% số căn trong một dự án được phép bán cho người nước ngoài. Tới thời điểm hiện tại, phần lớn các dự án ở Hà Nội, TP.HCM có vị trí đẹp, tính pháp lý tốt, đều đã bán hết room này. Đặc biệt, nguồn room trần dành cho nhà đầu tư nước ngoài luôn bán hết đầu tiên. Như vậy, bà Nguyệt Minh cho rằng bài toán quay về câu chuyện có nới room hay không, chứ nguồn cầu của người mua nước ngoài luôn rất sôi động.

“Thực ra, quan ngại lớn nhất trong thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý. Đối với nhà đầu tư cá nhân hay doanh nghiệp cũng vậy, khi mua một dự án, họ đều cần tính pháp lý rõ ràng nhất, sạch nhất. Một khi pháp lý được giải quyết thì giá bất động sản sẽ được bình ổn ở mức hợp lý hơn. Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư có dòng tiền tốt có thể sẵn sàng đầu tư dài hạn”, đại diện Savills khẳng định.