Mới đây, trong văn bản góp ý cho dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đề nghị xem xét bỏ quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vì làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở.
Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực có cam kết sẽ phát hành bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Theo HoREA, sau 7 năm thực hiện quy định này đã bộc lộ một số “bất cập, hạn chế”.
Thứ nhất, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu “phí bảo lãnh ngân hàng” (bằng khoảng 2% giá bán nhà).
Giải thích cho nhận định trên, HoREA cho rằng chủ đầu tư phải trả “phí bảo lãnh ngân hàng” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao. “Phí bảo lãnh ngân hàng” được chủ đầu tư “trả trước” cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở mà “cuối cùng” thì người mua nhà phải gánh chịu “phí bảo lãnh ngân hàng” (bằng khoảng 2% giá bán nhà).
Hiệp hội nhận thấy, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, nên rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà.
Thứ hai, có “dấu hiệu” quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại.
Theo HoREA, hầu hết ngân hàng thương mại thực hiện “bảo lãnh” cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay tín dụng để đầu tư xây dựng, phát triển dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay.
Ngân hàng thương mại vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng, vừa được lấy “phí bảo lãnh” thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên “phí bảo lãnh” cũng rất cao mà rất ít bị “rủi ro”. Bởi lẽ, Điều 40 và Chương VI Luật các tổ chức tín dụng 2010 đã quy định chặt chẽ về “hệ thống kiểm soát nội bộ”, về “các hạn chế để bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng”, kiểm soát, phòng chống tình trạng “sở hữu chéo” và để được vay vốn tín dụng hoặc được “bảo lãnh” thì tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã quy định “điều kiện vay vốn” và “cung cấp thông tin” thì người vay vốn tín dụng, bao gồm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải “3. Có phương án sử dụng vốn khả thi; 4. Có khả năng tài chính để trả nợ (…); b) Báo cáo việc sử dụng vốn vay và chứng minh vốn vay được sử dụng đúng mục đích ghi trong thỏa thuận cho vay”.
Nếu cả chủ đầu tư dự án nhà ở và ngân hàng thương mại cấp tín dụng đều thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng trên thì gần như sẽ không phát sinh “rủi ro” trong hoạt động cấp tín dụng.
Thứ ba, nếu thực hiện đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì “khó” cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng “khối tài sản bảo đảm” của doanh nghiệp cho “khoản bảo lãnh” nên không được khai thác sử dụng hiệu quả “khối tài sản bảo đảm” này.
HoREA lấy ví dụ: Doanh nghiệp A được ngân hàng B cấp hạn mức tín dụng 2.000 tỷ đồng, nếu thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A chỉ còn có thể được vay tín dụng 1.500 tỷ đồng.
Để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỷ đồng thì doanh nghiệp A phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650-700 tỷ đồng (bởi lẽ ngân hàng thương mại thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 60-70% giá trị thực tế). Tài sản bảo đảm này gần như bị “phong tỏa” nên chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả.
Phần lớn các ngân hàng thương mại có “vốn tự có” không lớn, trong lúc dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” thì hầu như các ngân hàng thương mại không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.
Ngoài ra, HoREA nhận định, quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.
Cụ thể, quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có mục đích nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng nhưng trên thực tế 7 năm qua đã cho thấy hầu như các dự án nhà ở (mới) đã hoàn thành đầy đủ pháp lý và được phép huy động vốn thì không xảy ra tình trạng chậm hoặc không bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết do chủ đầu tư đã sử dụng vốn vay tín dụng, vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và được ngân hàng cấp tín dụng đã giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Hiệp hội nhận thấy, trong các năm qua có một số chủ đầu tư dự án không bàn giao nhà cho khách hàng đúng tiến độ hoặc không làm được “sổ hồng” cho khách hàng là do “vướng mắc về pháp lý”, chủ yếu là do đất dự án có nguồn gốc là “đất công” hoặc “đất dự án” có nguồn gốc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc chưa hoàn tất thủ tục đầu tư xây dựng, mà các dự án này đều đã được chấp thuận đầu tư từ nhiều năm trước đây.
"Do vậy, quy định “bảo lãnh ngân hàng” không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và hầu như chỉ “làm lợi” cho ngân hàng thương mại", HoREA nhận định.
Vì có một số bất cập, hạn chế nêu trên, Hiệp hội đề nghị xem xét bỏ quy định tại Điều 27 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” để góp phần làm giảm giá thành, làm giảm giá bán nhà ở cho người mua nhà.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng theo cam kết trong hợp đồng, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo ngân hàng thương mại tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 7 và điểm b khoản 2 Điều 16 Thông tư số 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.
Tuệ Minh