Dự báo ‘sức khỏe’ của một số doanh nghiệp bất động sản suy yếu

Vân Phong

(TBKTSG Online) – Hệ số chi trả lãi vay năm 2020 của 16 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết trên sàn chứng khoán chỉ ở mức 0,7 lần, đồng nghĩa với lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay, theo nhóm nghiên cứu FiinGroup.

Một khu vực có nhiều dự án chung cư tại TPHCM. Ảnh: TTXVN

Những chỉ báo đáng ngại 

Nghiên cứu do FiinGroup thực hiện với 17 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết trên sàn cho thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này vẫn duy trì ở mức độ tương đối an toàn, dù hệ số chi trả lãi vay trung bình đã giảm từ mức 4,5 lần trong năm 2019 xuống còn 3,4 lần trong năm 2020.

“Mức độ này về cơ bản vẫn ở mức chưa đáng lo ngại nếu so với bình quân trong 5 năm vừa qua”, nhóm nghiên cứu FiinGroup cho biết.

Ngoài ra, hệ số nợ vay ròng/EBITDA – tỷ lệ đo lường mức thu nhập được tạo ra và có sẵn để trả nợ trước khi trả lãi, thuế, chi phí khấu hao – của các doanh nghiệp đã tăng lên mức 2,8 lần. Mức này dù cao hơn so với năm 2019, nhưng vẫn thấp hơn kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản là 3,8 năm, theo nhóm nghiên cứu FiinGroup.

Tuy nhiên đơn vị phân tích đã chỉ ra sự phân hóa rõ rệt về "sức khoẻ" tài chính giữa Công ty cổ phần Vinhomes – đơn vị đứng đầu trong nhóm 17 doanh nghiệp bất động sản nhà ở (đã niêm yết) và 16 doanh nghiệp còn lại.

Cụ thể, hệ số chi trả lãi vay của 16 doanh nghiệp này đã giảm về mức 0,7 lần trong năm 2020, đồng nghĩa với lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay. Còn hệ số nợ vay ròng/EBITDA năm 2020 tăng lên mức 17,3 lần.

“Đây là mức rất cao nếu so với kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu bất động sản. Điều này có nghĩa khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở”, nhóm nghiên cứu FiinGroup nhận xét.

Về số lượng căn hộ giao dịch tại hai thị trường Hà Nội và TPHCM, CBRE Việt nam ước tính con số này chỉ tăng trưởng khoảng 10-15% trong năm 2021.

Còn bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội cho rằng các doanh nghiệp bất động sản vẫn chịu ảnh hưởng trong nửa đầu năm 2021, khi diễn biến dịch trên thế giới còn phức tạp.

Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản sẽ lựa chọn một số hoạt động trong chuỗi các hoạt động gồm: phát triển quỹ đất, quỹ dự án, chuẩn bị đầu tư, triển khai dự án, bán hàng để đảm bảo duy trì trong ngắn hạn trước khi bắt kịp và phát triển nhanh trong dài hạn, theo bà Hằng.

Trước đó, hoạt động kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố gồm: tiến trình cấp phép, phê duyệt dự án chậm hơn trước đây; yêu cầu cao hơn của khách mua về sản phẩm, thiết kế, điều kiện bàn giao, tiện ích dựán; sự cạnh tranh từ nguồn cung lớn của các đại dự án và năng lực thực hiện dự án, bên cạnh khó khăn do Covid-19 gây ra.

Hệ số tài chính của doanh nghiệp chưa niêm yết yếu hơn doanh nghiệp niêm yết

Nhóm nghiên cứu FiinGroup cho biết gần 80% giá trị trái phiếu bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với các hệ số tài chính ở mức yếu hơn đáng kể so với các doanh nghiệp niêm yết. Thế nhưng, các trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này lại đang có lãi suất quanh mức 10-12%.

Theo nhóm nghiên cứu FiinGroup, trái phiếu của các doanh nghiệp này có thể bao gồm tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ ba, nhưng yếu tố này không có nhiều ý nghĩa đối với nhà đầu tư đại chúng, bao gồm cả nhà đầu tư chuyên nghiệp được định nghĩa theo Luật chứng khoán sửa đổi.

“Trong trường hợp doanh nghiệp không có khả năng thanh toán thì tài sản thế chấp chỉ có nhiều ý nghĩa với các đơn vị có thể xử lý và tìm thấy giá trị từ tài sản đó. Trong đa số trường hợp, nhà đầu tư cá nhân đại chúng hay chuyên nghiệp đều khó có năng lực xử lý tài sản thế chấp”, nhóm nghiên cứu FiinGroup chia sẻ.

Một rủ ro khác cũng được nhóm nghiên cứu nhắc tới là những trái phiếu đã được phân phối tiếp cho các nhà đầu tư đại chúng ở nhiều hình thức khác nhau mà không có việc bảo lãnh của các tổ chức trung gian, tạo ra các rủi ro không lường trước cho nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục sôi động

Dự báo triển vọng thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2021, nhóm phân tích FiinGroup cho rằng kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp sẽ phát triển mạnh và quy mô sớm tiệm cận với thị trường cổ phiếu.

Lý giải nhận định, FiinGroup cho biết ở góc độ cung, nhu cầu vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp Việt Nam hiện nay rất lớn, nhưng năng lực đáp ứng vốn của hệ thống ngân hàng thương mại là không đủ. Theo đó, chủ trương chung của các cơ quan điều hành vẫn là ưu tiên kênh vốn trung, dài hạn qua trái phiếu và qua huy động trên thị trường cổ phiếu.

Yếu tố thứ hai là nhiều lĩnh vực hiện nay chịu tác động của Covid-19 làm ảnh hưởng tạm thời đến dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, theo nhóm phân tích FiinGroup.

Vì vậy nhu cầu tái cấu trúc kỳ hạn nguồn vốn nợ vay theo hướng dài hạn hơn để phù hợp với dòng tiền kỳ vọng từ kinh doanh rất lớn. Điều này đặc biệt cần thiết với các doanh nghiệp không có tài sản thế chấp và khó có khả năng được ngân hàng gia hạn hay tăng hạn mức tín dụng.

Ở góc độ cầu, nhu cầu đầu tư và sở hữu trái phiếu doanh nghiệp sẽ tăng lên trong môi trường lãi suất ở mức thấp kỷ lục. Tuy nhiên, các quy định mới, ví dụ giới hạn người mua trái phiếu riêng lẻ là các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, sẽ làm thay đổi đáng kể khả năng hấp thụ nguồn cung trái phiếu.

"Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2021 vẫn sôi động nhưng về quy mô sẽ khó đạt được mức phát hành như năm 2020. Cơ cấu phát hành cũng được dự báo dịch chuyển đáng kể sang hình thức chào bán ra công chúng thay vì chỉ chiếm 6,5% trong tổng giá trị phát hành trong năm 2020 vừa qua", nhóm phân tích FiinGroup dự báo.