Thị trường địa ốc đã bắt đầu đi qua điểm đáy?
Theo Nhịp Sống Đô Thị, trái với diễn biến trầm lắng ở giai đoạn nửa cuối năm 2022 và thời điểm tháng 1/2023, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu “ấm lên”.
Thuỳ Anh (nhân viên tại Đất Xanh Miền Bắc) chia sẻ, chỉ ít ngày trước, đội ngũ kinh doanh của đơn vị này “chốt” thành công căn hoa hậu tại dự án Epic Tower với mức giá 11 tỷ đồng. Cũng theo nhân viên này chia sẻ, từ thời điểm đầu tháng 2/2023, lượng khách hàng quan tâm căn hộ tăng mạnh. Lượng giao dịch chốt thành công cũng gia tăng.
Anh Trần Trung (Giám đốc Sàn môi giới bất động sản ở khu vực Hoài Đức – Hà Nội) cũng cho biết: “Thị trường đang ấm dần lên. Một số khu vực ghi nhận lượng khách đi tìm hàng gia tăng, điển hình như dọc trục đường Vành đai 4 dự kiến qua Hà Đông. Tại Hoài Đức, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm lô đất nền trong dân với tầm giá 1-2 tỷ đồng”.
Theo anh Trung, không chỉ lượng nhà đầu tư xuống tiền mua đất để “tích sản”, chờ đợi thị trường hồi phục, tăng trưởng mà tệp khách hàng mua nhà ở thực cũng gia tăng.
Trong toạ đàm mới đây, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, tình hình bất động sản hiện tại không quá xấu như mọi người nghĩ.
Một dự báo khác mà ông Lực đưa ra, đó là thị trường có thể phục hồi nhưng sẽ không quá sôi động như giai đoạn 2019 - 2021. Đánh giá về sự khác biệt giữa cuộc khủng hiện tại và giai đoạn 2011-2013, ông Lực cho rằng, về bản chất, cuộc khủng hoảng năm 2011 - 2023 là dư cung, còn hiện tại là thiếu cung. Thời điểm 2011 - 2013 nhu cầu rất yếu vì người dân vừa trải qua cuộc suy thoái kinh tế nặng với mức tăng trưởng GDP năm 2012 chỉ 5%. Lạm phát năm 2013 là 19%. Nhưng hiện tại, tình hình kinh tế vĩ mô ổn hơn nhiều. Trước đó, lãi suất rất cao lên tới 20- 25% gấp đôi bây giờ. Nhu cầu thực với phân khúc trung cấp và giá rẻ rất cao. Thời điểm 2013 là Chính phủ hỗ trợ thị trường cơ bản bằng cách bơm tiền với gói 30.000 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu “ấm lên”. Ảnh minh họa từ internet
Đến thời điểm hiện tại, nhiều gói tín dụng được đề xuất, các chính sách đồng bộ hơn.
Cũng theo ông Lực, chúng ta hiện đang sửa đổi 3 luật bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo cho nhất quán. Bên cạnh đó, chính sách thúc đẩy nhà ở xã hội cũng được đề ra. Thời gian sắp tới Chính phủ đề xuất với Quốc hội có Nghị quyết riêng về phát triển nhà ở xã hội cho bền vững chứ không phải thuần bơm tiền như năm 2013.
Một điểm tích cực khác mà ông Lực chỉ ra, đó là kinh nghiệm quản trị của doanh nghiệp và ngân hàng giờ đây rất khác so với 10 năm trước, dự phòng rủi ro cũng tốt hơn. Chưa bao giờ ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu tốt như giờ lên tới 145% tức 1 đồng nợ xấu có 1,5 đồng dự phòng. Trong khi đó, trước đây tỷ lệ này thường thiếu.
Vị chuyên gia này dự báo, thị trường đang hồi phục dần và sớm đi vào quỹ đạo ổn định trong thời gian tới.
Tương tự, tại Tp.HCM, sau thời gian lặng sóng, đến nay thị trường khu vực Q.9 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) cũng là điểm ghi nhận sự rục rịch trở lại sớm, nhìn từ hoạt động tại các phòng công chứng.
Khoảng vài tuần nay, tại phòng công chứng PP, trên địa bàn Đỗ Xuân Hợp, Q.9 (cũ), lượng hồ sơ công chứng đất đai tăng mạnh. Mức tăng khoảng hơn 20% so với tháng 2/2023. Theo một công chứng viên, lượng nhà đầu tư chuyển nhượng đất đai đã tăng rõ rệt so với tháng trước đó. Nếu tháng trước, lượng hồ sơ chủ yếu đến từ khai di sản thừa kế, giao dịch uỷ quyền… thì hiện nay đã xuất hiện các hồ sơ chuyển nhượng đất nền giữa người bán – người mua. Tại văn phòng công chứng cũng đã xuất hiện các top môi giới bất động sản đi làm hồ sơ cho khách đầu tư.
Tương tự, tại một phòng công chứng nhỏ trên địa bàn Q.Thủ Đức (cũ, nay là Tp.Thủ Đức), lượng khách ra vào công chứng hồ sơ đã tăng nhịp trở lại. Các công chứng viên cũng đã làm việc với cường độ cao hơn so với vài tháng trước đó.
Ghi nhận cho thấy, thị trường bất động sản khu Đông Tp.HCM đã có dấu hiệu ấm dần ở một số phân khúc, sản phẩm. Giao dịch diễn ra ở loại hình đất nền, chủ yếu đến từ lượng hàng ngộp vị trí đẹp được nhà đầu tư rao bán trước đó. Tại khu vực Phường Long Trường, Q.9, khoảng hơn tháng nay, môi giới bất động sản có thể ra được khoảng 3-4 nền. Với các sàn môi giới lâu năm trên địa bàn, lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng so với các tuần sau Tết nguyên đán. Đây cũng là tín hiệu khả quan so với thời điểm cuối năm 2022.
Nhìn vào hoạt động tại một số phòng công chứng, vào những giao dịch đã “manh nha” xuất hiện trên thị trường thời gian gần đây, cho thấy, bất động sản đã có dấu hiệu tiến triển tốt hơn. Thị trường được dự báo tăng nhịp từ quý 2/2023 trở đi. Trong đó, phân khúc đất nền giá ngộp, nằm ở vị trí đẹp được săn đón đầu tiên. Tiếp đến là căn hộ giá vừa tầm đáp ứng nhu cầu ở thực. Các bất động sản nhà mặt phố thuộc hàng ngộp cũng được quan tâm sau thời điểm quý 2/2023.
Có thể thấy, thị trường bất động sản trầm lắng khiến dòng tiền của nhà đầu tư hướng tới những dự án hội đủ yếu tố: Giá cả hợp lý, vị trí, tiện ích, chất lượng, tiến độ và thương hiệu. Dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chững lại nhưng đây vẫn là kênh đầu tư được quan tâm nhất hiện nay.
Thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên từ quý III năm nay
Theo báo điện tử Chính phủ, sự vào cuộc chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ nhằm gỡ vướng cho thị trường bất động sản khiến các chuyên gia dự báo, từ cuối quý III/2023 thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên.
Quan điểm trên được các chuyên gia chia sẻ tại tọa đàm "Điểm sáng về cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam", do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức tại Tp.HCM hồi cuối tháng 2.
Tại tọa đàm, TS. Võ Trí Thành đặt niềm tin vào giải ngân đầu tư công của năm 2023 sẽ tốt hơn năm 2022. Nếu thực hiện được kế hoạch của Chính phủ, đạt 95% trong mục tiêu hơn 700.000 tỷ đồng sẽ là kết quả chưa từng có trong lịch sử đầu tư công ở nước ta.
Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng lớn nhất của các địa phương, các trung tâm logistics lớn đang hình thành sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.
Kế đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng, bắt đầu từ năm 2023, theo quy hoạch tổng thể quốc gia thì một số tỉnh, thành phố sẽ có cơ chế đặc thù. Trong cơ chế đặc thù là vấn đề đô thị hoá, hạ tầng, khu công nghiệp có hướng phát triển rõ ràng hơn.
Trong khi đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2023, cam kết đầu tư giải ngân khó tạo đột phá vì năm 2022 đã tăng mạnh, hơn 22 tỷ USD giải ngân đầu tư nước ngoài. Song theo TS. Võ Trí Thành, cam kết vốn đầu tư nước ngoài của năm nay có thể đạt 40 tỷ USD, đây là nguồn lực tích cực cho nền kinh tế.
Một điểm sáng kỳ vọng khác trong năm 2023 là thị trường du lịch, giữ mục tiêu 102 triệu khách nội địa như năm 2022 và 8 triệu khách quốc tế. Tăng trưởng của lĩnh vực du lịch liên quan chặt chẽ đến đầu tư BĐS nghỉ dưỡng.
Cuối cùng, TS. Võ Trí Thành cho rằng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 sẽ mở đường cho các chương trình cải tạo chung cư cũ, các dự án nhà ở xã hội… "Trong các chuyển động về chính sách, về quy hoạch, những giải pháp cho giải ngân đầu tư công, thu hút đầu tư nước ngoài…. ít nhiều đều có tác động tích cực đến lĩnh vực BĐS", TS. Võ Trí Thành chia sẻ.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, trong khi các kênh đầu tư khác biến động mạnh thì bất động sản được coi là “hầm trú ẩn” an toàn của dòng tiền. Đặc biệt là những dòng sản phẩm bất động sản thực, có tính thanh khoản cao, đảm bảo tiến độ, chất lượng, uy tín của chủ đầu tư thì càng được quan tâm nhiều hơn.
Theo ông Kiệt, không tiếp cận được nguồn vốn vay chính là bài toán của các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư thời điểm này. Lúc thị trường khó khăn, nguồn vốn từ đâu, giải pháp vốn là gì đang khiến nhiều nhà đầu tư đau đầu. Đây là thời điểm khá nhạy cảm của thị trường BĐS.
Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, trong các kênh đầu tư hiện tại thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư và trú ẩn được các nhà đầu tư quan tâm. Căn hộ giá vừa túi tiền, hoặc căn hộ đã bàn giao có sổ đỏ vẫn giao dịch tốt. Đồng thời, những sản phẩm nhà phố tại trung tâm thành phố lớn vẫn hấp dẫn. Tương tự, phân khúc đất nền của các tỉnh, thành gần Hà Nội, Tp.HCM có mức giá hợp lý sẽ không lo ế hàng.
Đào Vũ (T/h)