Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang thu hút sự quan tâm của toàn thị trường, chắc hẳn ông cũng có nhận định riêng về dự thảo lần này?

So với Luật Đất đai cũ, dự thảo lần này có nhiều điểm đột phá như quy định khi thu hồi đất phải đảm bảo chỗ ở mới tốt hơn hoặc bằng chỗ ở cũ, giá đất đảm bảo giá thị trường… Ban soạn thảo đã tiếp thu các ý kiến góp ý và dự thảo lần này đã đảm bảo khoa học, tiến bộ, đáp ứng được yêu cầu của xã hội, đất nước trong giai đoạn phát triển mới.

Tức là dự thảo đã giải quyết được hầu hết các tồn tại vốn có?

Bên cạnh những điểm đột phá, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này vẫn còn tồn đọng một số vấn đề. Chẳng hạn, dự thảo quy định nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo giữa quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất quốc gia phải phù hợp, thống nhất... Tuy nhiên, thế nào là quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất lại chưa được quy định cụ thể. Các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất gồm ngành nào, lĩnh vực nào? Căn cứ cơ sở nào để xác định các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất?... Bởi vậy, cần quy định rõ ràng về vấn đề này để tránh sự chồng chéo trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Hay Điều 68 tại dự thảo quy định việc lấy ý kiến đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, ngoài các cơ quan, ban ngành liên quan, còn phải lấy ý kiến của “cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”… Theo tôi, quy định như vậy khá chung chung, không thấy rõ được yếu tố “nhân dân”, bởi đây là đối tượng chịu tác động chính, bị thay đổi hiện trạng sinh sống khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nên cần được đặt vào vị trí trung tâm để lấy ý kiến. Thế nhưng, dự thảo lại chưa quy định rõ, do đó cụm từ “cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” nêu tại Điểm a các Khoản 1, 2 và 3, Điều 68 cần được thay thành “nhân dân vùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” để đảm bảo việc lấy ý kiến người dân tại các vùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú

Một điểm thu hút sự quan tâm lớn là quy định công bố, công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo ông, dự thảo mới đã làm tốt điều này?

Hiện tại, dự thảo mới quy định việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cổng thông tin điện tử và trụ sở chính quyền địa phương. Tuy nhiên, quy định này chưa đảm bảo người dân có thể tiếp cận được, bởi thực tế là luật cũ cũng có quy định tương tự, nhưng phần lớn người dân đều không biết đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Không có cơ chế kiểm soát việc công khai của các cấp chính quyền, một bộ phận người dân chưa tiếp cận được với công nghệ thông tin, đặc biệt tại các vùng nông thôn. Do đó, cần quy định quyền tiếp cận các thông tin này cho người dân.

Tôi cho rằng, nên bổ sung nội dung “các cấp chính quyền có trách nhiệm công khai, cung cấp các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi người dân có yêu cầu”, cần có nghị định quy định chi tiết về việc cung cấp thông tin cho người dân bằng các phương thức gửi thư điện tử hoặc bản giấy trực tiếp hay qua đường bưu điện.

Thực tế là các chế định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa cho thấy sự hiệu quả, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân, ông nghĩ sao?

Luật cũ cũng có quy định tương tự, nhưng phần lớn người dân đều không biết đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, các chế định về quy hoạch chưa giải quyết được bức xúc trong nhân dân. Đặc biệt là những quy hoạch treo, dự án treo kéo dài hàng chục năm, người dân vùng quy hoạch bị tác động trực tiếp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống. Họ không thể thực hiện bất kỳ hoạt động gì đối với nhà đất của mình vì những quy hoạch treo, nhà cửa hư hại xuống cấp, thậm chí nguy hiểm đến tính mạng nhưng không được sửa chữa, không thể thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng…

Do đó, cơ quan soạn thảo cần bổ sung thêm điều khoản trong phần quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết quyền lợi cho người dân tại vùng quy hoạch. Cụ thể, đối với những quy hoạch ảnh hưởng đến đời sống người dân mà phải thay đổi chỗ ở thì kể từ thời điểm phê duyệt quy hoạch phải hoàn thành việc bồi thường, tái định cư, đảm bảo ổn định đời sống nhân dân trong thời hạn 5 năm. Hết thời hạn, nếu không thực hiện được thì điều chỉnh lại quy hoạch theo hướng đảm bảo ổn định nơi ở người dân.

Về giá thị trường của đất đai, ông đã thỏa mãn với quy định tại dự thảo?

Dự thảo đã quy định nguyên tắc tính giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường (Điểm c, Khoản 1, Điều 153). Tuy nhiên, thuật ngữ “phù hợp” không mang tính định lượng. Do đó, cần sửa lại khái niệm từ “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường” thành “theo giá thị trường tại thời điểm định giá”.

Điểm đ, Khoản 1, Điều 153 quy định: “Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định”. Như vậy, ngoài cơ quan định giá, việc xác định giá đất còn phụ thuộc vào cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định về giá. Điều này là không cần thiết vì chỉ cần việc định giá đảm bảo đúng nguyên tắc đã đưa ra là đáp ứng được yêu cầu, không cần phải thêm 2 lần thẩm định và quyết định giá gây rườm rà, tốn kém thời gian, chi phí trong công tác ban hành giá.

Tại Khoản 2, Điều 153 quy định, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác. Tuy nhiên, quy định này không cần thiết, mà chỉ cần ghi nhận “theo giá thị trường”, còn giá thị trường như thế nào thì đã được định nghĩa trong Luật Giá.

Giá đất là “nguồn cơn” của nhiều tranh chấp liên quan đến đất đai và không dễ giải quyết ổn thỏa, ông có góp ý gì về vấn đề này?

Theo quy định hiện hành, cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất là UBND cấp tỉnh và huyện. Việc các cơ quan này vừa thu hồi đất, vừa quyết định giá đất sẽ không đảm bảo tính khách quan. Những năm qua, việc áp dụng giá đất theo quyết định của UBND cấp huyện, tỉnh có nhiều bất cập, gây khiếu kiện kéo dài.

Giá đất cần đảm bảo tính độc lập về chuyên môn, kết quả định giá đất của cơ quan định giá. Do đó, việc định giá chỉ cần đơn vị định giá độc lập (theo quy định của pháp luật), mà không cần phải thông qua việc thẩm định hay quyết định về giá tại các cấp ủy ban. Chứng thư thẩm định giá của cơ quan định giá độc lập chính là bảng giá để áp dụng vì họ là đơn vị có chuyên môn, bằng cấp chứng chỉ, được pháp luật cho phép thực hiện hoạt động định giá, việc định giá đảm bảo tính khách quan, đúng giá thị trường. Do vậy, cần bỏ các quy định về hội đồng định giá ở địa phương cũng như các quy định về quyết định giá của UBND cấp huyện, tỉnh. Theo đó, nên bỏ quy định tại Điều 155 và 156, thay vào đó là các điều khoản giao việc định giá cho đơn vị định giá độc lập.

Tôi chưa thấy ông đề cập đến câu chuyện dữ liệu đất đai - một yếu tố quan trọng cho việc minh bạch thông tin thị trường?

Thực tế, quy định về khai thác thông tin cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong dự thảo đang giới hạn quyền tiếp cận thông tin đất đai của một số tổ chức, cá nhân, mà tổ chức hành nghề luật sư là một ví dụ.

Hiện tại, việc luật sư khai thác các thông tin về đất đai phụ thuộc nhiều vào ý chí của các cơ quan nhà nước. Do đó, cần có cơ chế cho các tổ chức hành nghề luật sư được khai thác thông tin này phục vụ cho công tác bảo vệ người dân liên quan đến những tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.