Khảo sát của VnExpress tại TP HCM cho thấy thanh khoản căn hộ xuống thấp trong tháng 1 và 2, tiếp tục suy yếu sang đầu tháng 3, sau khi đã trải qua một năm trầm lắng. Trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), các căn hộ sắp đến hạn đóng tiền để bàn giao nhà và hết thời gian ưu đãi ân hạn nợ gốc, phải chịu lãi suất thả nổi, đã xuất hiện tình trạng người ôm hàng bán tháo (giảm 500-600 triệu đồng) để thoát gánh nặng tài chính. Mức giảm này cao hơn so với mốc giảm 300-400 triệu đồng một căn hồi cuối năm ngoái, song vẫn rất kén khách mua.

Anh Nguyên, chuyên môi giới chung cư khu vực TP Thủ Đức cho biết có trường hợp nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ trên địa bàn giá khoảng 3 tỷ đồng đã thanh toán 50% bằng vốn tự có, tức khoảng 1,5 tỷ đồng vừa cắt lỗ sâu để thoát hàng. Theo đó, người này chỉ nhận về hơn nửa tỷ đồng.

"Mức lỗ trên 800 triệu đồng sau khi trừ thuế phí, là khoản lỗ khá nặng, cao hơn mức cắt lỗ trung bình hiện nay dao động 500-600 triệu đồng một căn", anh Nguyên cho hay.

Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu), nhiều dự án tại quận 2, 9, Thủ Đức cũ đóng rổ hàng từ năm ngoái và chưa có kế hoạch mở lại. Chủ đầu tư lo ngại tâm lý thị trường xấu, niềm tin của khách xuống thấp nên chờ qua quý II mới cân nhắc có nên mở bán lại hay không.

Một dự án chung cư gần ngã tư Bình Thái, TP Thủ Đức chào bán từ cuối năm ngoái đến đầu tháng 3 năm nay tung gói chiết khấu 40-50% giá niêm yết cho trường hợp thanh toán nhanh (trả tiền một lần) nhưng cũng chỉ ghi nhận lượng giao dịch khiêm tốn. Giá các căn hộ cỡ nhỏ hiện xuống 1,3 tỷ đồng, còn căn cỡ lớn là 2,5 tỷ đồng đối với trường hợp thanh toán gần 90% giá trị căn nhà.

Trong bối cảnh chiết khấu, giảm giá khủng, thanh khoản yếu, nhiều người mua chung cư đã quay sang thanh lý hàng với chủ đầu tư, chấp nhận mức phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng lên đến 20-30% giá trị căn nhà. Anh Minh, một khách mua căn hộ tại dự án tọa lạc ở TP Thủ Đức cho biết đã thanh lý hợp đồng hồi tháng 2, chấp nhận mức phạt 20%, lỗ gần 300 triệu đồng.

Theo anh Minh, vì 18 tháng qua anh đã rao bán với mức lỗ 200 triệu đồng song không có khách mua, khả năng chi trả cũng hạn chế do thu nhập giảm, lãi vay cao. "Chủ đầu tư chia thời gian hoàn tiền thành nhiều đợt vì đang khó khăn về tài chính. Thời gian chờ tiền về hơn nửa năm nhưng tôi đành chấp nhận vì không còn lựa chọn nào khác", anh Minh nói.

Báo cáo thị trường nhà chung cư của DKRA Group cũng cho hay, nguồn cung căn hộ mới trong hai tháng đầu năm tại TP HCM và các tỉnh phía Nam giảm mạnh, chỉ bằng 44% so với cùng kỳ 2022, sức mua khá yếu.

Đơn vị này cho hay, mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức cao trong khi giá và thanh khoản thứ cấp sụt giảm. Giá bán thứ cấp hiện ghi nhận giảm dưới 6% so với cuối năm ngoái. Cá biệt ở một số dự án hết thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ lãi vay, mức giảm ghi nhận 15-20% so với giá hợp đồng gốc.

Tại Hà Nội, nhiều chủ đầu tư cũng đưa ra mức chiết khấu cao, ưu đãi để kích cầu, song giao dịch trầm lắng. Giữa tháng 2, một dự án chung cư tại khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, quận Hoàng Mai, Hà Nội đã áp dụng mức chiết khấu 38% cho khách hàng thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.

Theo đó, giá một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 74 m2 giảm từ 3,2 tỷ đồng xuống còn 1,9 tỷ đồng. Căn 3 phòng ngủ diện tích hơn 100 m2 mức thấp nhất 4,7 tỷ đồng, giảm còn 2,9 tỷ đồng. Dự án này gồm 4 block, 29 tầng, hiện đã làm qua tầng 10. Chiết khấu cao nhưng sức mua vẫn rất yếu vì nhiều người lo ngại tiến độ các dự án chậm.

Một số dự án khác đang áp dụng mức chiết khấu từ 7,5% đến trên 20%, tuỳ theo tiến độ hoàn thành công trình. Một chung cư phân khúc trung cấp, tại quận Long Biên cũng áp dụng mức chiết khấu cao nhất đến gần 23% cho khách trả trước 95% giá trị căn hộ. Nếu khách hàng vay ngân hàng, mức chiết khấu hơn 10%.

Phân khu mới của dự án chung cư tại Gia Lâm, thuộc phía Đông Hà Nội, nằm sát trục cao tốc 5B kết nối với Hải Phòng Quảng Ninh, dự kiến bàn giao cuối quý I/2024, hiện xây dựng đến tầng 12 cũng đang áp dụng mức chiết khấu tối đa đến 17,5% cho khách hàng. Để được hưởng mức chiết khấu này, khách hàng phải thanh toán 100% giá trị căn hộ trong vòng 15 ngày kể từ khi kí hợp đồng mua bán.

Theo môi giới tại dự án này, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 vệ sinh, diện tích thông thuỷ gần 70 m2, nếu khách hàng thanh toán theo phương án trên, giá chỉ còn khoảng 2,4 tỷ đồng, giảm hơn 400 triệu đồng so với giá ban đầu của chủ đầu tư. Nếu thanh toán theo tiến độ, khách hàng được hưởng mức chiết khấu 7,5%, giá cuối căn hộ còn khoảng 2,66 tỷ đồng. Còn khách hàng vay ngân hàng được hỗ trợ lãi suất 0% đến giữa năm sau, giá căn hộ khoảng trên 2,8 tỷ đồng. Tuy nhiều chương trình kích cầu, sức mua khá yếu.

Anh Ngọc, trưởng phòng kinh doanh một công ty có thị phần môi giới lớn tại miền Bắc nhìn nhận, thời gian gần đây, lượng khách hàng quan tâm đến các dự án chung cư được chiết khấu tại Hà Nội tăng lên, nhưng giao dịch thực tế vẫn rất thấp. Thời hoàng kim vài năm trước đây, công ty có thể chốt giao dịch thành công 150 căn hộ trong một tuần cao điểm, nay sức mua chưa được một phần mười. "Tiếp xúc với nhiều khách hàng, tôi thấy đa số có tâm lý muốn chờ bắt đáy hoặc chính sách tốt hơn nữa từ chủ đầu tư", anh Ngọc nói.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group - cho biết hai tháng đầu năm, hàng loạt khó khăn thách thức liên quan kiểm soát tín dụng, thanh tra nghiêm ngặt dự án, chủ đầu tư, các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như lãi suất cao đã liên tục gây sức ép lên thị trường chung cư.

Theo ông, giá bán sơ cấp dù đã áp dụng chính sách chiết khấu vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập, khả năng chi trả của đại đa số người mua với nhu cầu ở thực. Những vi phạm trong công tác huy động, đáo hạn trái phiếu khiến người mua giảm niềm tin vào các chủ đầu tư, đặc biệt những chủ đầu tư vận dụng đòn bẩy tài chính lớn từ nguồn trái phiếu.

Ngoài ra, phần lớn các dự án đưa ra thị trường vẫn trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán theo đúng quy định. Tâm lý chờ "đáy" do người mua, nhà đầu tư lo ngại thị trường sẽ tiếp tục sụt giảm.

Ông Thắng cũng nhìn nhận lạm phát, lãi suất cho vay neo ở mức cao và khả năng tiếp tục leo thang thời gian tới cản trở quyết định xuống tiền của người mua. Thị trường gần như rơi vào "vùng trũng" thông tin, thiếu vắng những thông tin tích cực, chính sách tháo gỡ nhằm hỗ trợ đà hồi phục của thị trường.

Vũ Lê - Anh Tú