Gần 3 tháng qua, thị trường chung cư, nhà phố, đất nền đều chung tình trạng ế ẩm. Sức mua trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến nay và chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo DKRA Group, tại TP HCM và vùng phụ cận phía Nam, sức mua căn hộ giảm một nửa so với cùng kỳ năm ngoái trong khi thanh khoản đất nền giảm 98% so với cùng kỳ còn lượng giao dịch của nhà phố, biệt thự giao dịch thành công chỉ còn vài % suốt các tháng 1 và 2.

Dữ liệu thị trường trực tuyến trong tháng 2 của Batdongsan cho thấy mức độ quan tâm (thể hiện qua hành vi tìm kiếm) nhà đất đều giảm mạnh. Cụ thể, chỉ tiêu này tại thị trường TP HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Đồng Nai, Hải Phòng, Quảng Ninh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Ninh, Bình Thuận giảm khoảng 30-50%.

Ghi nhận của VnExpress cho thấy, dù giá bán thứ cấp và sơ cấp điều chỉnh mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, sức mua xuống thấp và kém nhất nửa thập kỷ qua. Nghịch lý là người mua đổ xô giao dịch khi giá tăng, đứng ngoài chờ lúc giá giảm kéo dài. Lúc thị trường nóng sốt, giá bất động sản tăng trung bình 20-35% và có nhiều trường hợp tăng gấp đôi trong thời gian ngắn vẫn nhiều người mua vào. Song, 9-11 tháng qua, giá nhà đất giảm mạnh 20-25%, chiết khấu cao 40-50% nhưng thanh khoản yếu.

Khảo sát nhiều người có ý định mua nhà đất cho thấy đa số vẫn chê giá bất động sản hiện còn cao. Một số khác cho rằng, giá hạ nhưng nhiều rủi ro mua hớ nếu xuống tiền giữa lúc đà giảm chưa dừng lại hoặc được mua rẻ nhưng gặp vấn đề pháp lý.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group – cũng xác nhận hiện tượng giảm giá, chiết khấu khủng diễn ra từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023 nhưng thanh khoản kém, người mua vẫn đứng ngoài.

Nói với VnExpress, bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, nhìn nhận hiện tượng trên có vẻ nghịch lý nhưng phản ánh đúng bản chất thị trường địa ốc nặng tính đầu cơ và kém minh bạch.

Một trong những nguyên nhân, theo bà là yếu tố tâm lý. Khi thị trường nóng sốt, tâm lý đám đông bùng nổ mạnh mẽ, giới đầu tư, đầu cơ và cả người mua để sử dụng, khai thác, tích lũy cùng tham gia khiến lực cầu mạnh, thanh khoản cao, kỳ vọng tài sản tăng giá cũng lớn.

Nhưng khi bất động sản rớt giá và lộ rõ chu kỳ giảm tốc kéo dài, tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là e ngại bao trùm thị trường. Nhóm tâm lý này gồm có: dè dặt, thận trọng, phòng thủ, lo bị hớ vì "biết đâu ngày mai giá lại giảm tiếp". Hiện giá nhà đất vẫn trong xu thế giảm và chưa có dấu hiệu dừng lại, tâm lý lo ngại giá rớt thêm trong năm 2023 khiến nhiều người có tiền quyết định đứng ngoài đường đua.

Nguyên nhân thứ hai là dòng tiền đầu tư và đầu cơ bất động sản tính đến tháng 3 vẫn đang bị nghẽn do các đối tượng này dùng đòn bẩy tài chính nhiều nhưng bị tắc thanh khoản, áp lực lãi vay chồng chất. Trước đây giới đầu tư lẫn đầu cơ sống bằng chênh lệch mua đi bán lại nhưng khi thị trường suy yếu, việc chốt lời khó khăn, càng xả hàng càng ế. Việc thị trường mất hẳn sức mua từ nhóm này trong khi người mua để ở thật hoặc khai thác sử dụng còn băn khoăn, dè dặt.

Nguyên nhân thứ ba, theo bà Vân, pháp lý không chắc chắn, khả năng về đích chưa rõ và khả năng khai thác, sử dụng chưa hấp dẫn là chướng ngại vật khiến nhiều nhà đất giảm giá nhưng vẫn kém khách mua. Bà giải thích, vấn đề lớn nhất với các dự án đang giảm giá, chiết khấu khủng thời gian qua không phải là giá bán bao nhiêu (tạm cho là đã điều chỉnh về mức hợp lý). Điều khách lo ngại là nếu đóng 90-95% trực tiếp cho chủ đầu tư để nhận chiết khấu khủng 40-50% thì khi nào được nhận nhà. Thanh toán qua ngân hàng tức họ trả theo tiến độ trong khi lãi suất thực tế vẫn rất cao, còn thanh toán một lần không có gì đảm bảo chủ đầu tư sẽ xây tiếp sau khi nhận được tiền.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group, giá chào bán sơ cấp lẫn thứ cấp dù đã giảm, khuyến mãi, chiết khấu nhưng vẫn ở mức cao so với mặt bằng thu nhập, khả năng chi trả của đại đa số người mua với nhu cầu ở thực, đối tượng duy nhất còn lại trên thị trường thời điểm này. Tâm lý dò đáy bất động sản vẫn khá mạnh do người mua, nhà đầu tư lo ngại thị trường sẽ tiếp tục sụt giảm, cộng thêm vướng mắc pháp lý của các tài sản còn nhiều.

CEO Mogin Holdings bổ sung, các dự báo của ngành bất động sản vẫn còn khá tiêu cực trong ngắn hạn cũng khiến người mua thờ ơ với làn sóng giảm giá bán hiện nay.

Báo cáo ngành phát hành gần đây của Công ty Chứng khoán Bảo Việt (BSC) dự báo xu hướng sụt giảm giá trị mở bán bất động sản vẫn sẽ tiếp tục khi các dự án hiện tại đa số là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng nhu cầu thực. Khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, tình hình thắt chặt tín dụng và bất ổn về kinh tế vĩ mô. Còn Công ty chứng khoán SSI dự báo, trong quý I, tăng trưởng của ngành bất động sản bị đánh giá tiêu cực. Lợi nhuận quý I của các công ty trong ngành có thể suy giảm do nhu cầu của thị trường đi xuống.

"Trong một bức tranh tổng thể còn khá tối như hiện nay, việc người mua vẫn đứng ngoài thị trường là phản ứng bình thường". bà Vân nói.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có trụ sở tại TP Thủ Đức nhìn nhận, việc tranh mua khi giá cao, dửng dưng khi giá giảm cho thấy cuộc giằng co về giá vẫn chưa đến hồi kết. Người mua tỏ ra không hào hứng có thể là phản ứng mặc cả ngầm đến bên bán, trong bối cảnh vẫn còn nhiều trường hợp chỉ cắt lời chứ chưa cắt lỗ. Ông dự báo thị trường có thể tiếp tục trầm lắng trong quý tới và nghịch lý đứng ngoài chờ giá giảm vẫn diễn ra trong nửa đầu năm 2023.

Vũ Lê