PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương

Sự phát triển của năm sau bao giờ cũng trên nền tảng của năm trước. Thưa ông, với thị trường BĐS, năm 2023 được nhiều người cho là rất tệ?

Nếu đưa ra nhận định chung thì có thể nói, năm 2023, thị trường BĐS khá ảm đạm, nhưng phân tích riêng từng mảng của thị trường thì không hẳn toàn màu xám.

Cụ thể, trong bối cảnh chung của thị trường khá ảm đạm, thì mảng bất động sản công nghiệp khá tốt. Điều này có được là nhờ hoạt động thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2023 tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam năm 2023 đạt gần 36,6 tỷ USD, tăng hơn 32% so với năm trước. Mảng chung cư thương mại tầm trung trở xuống cũng khá tốt cả về giá bán lẫn giao dịch. Mảng biệt thự siêu sang, nhà đất ở vị trí đắc địa có giá trị rất lớn, dù giao dịch ít, nhưng giá hầu như không giảm. Mảng BĐS du lịch, nghỉ dưỡng bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Nghĩa là, theo quan điểm của ông, diễn biến thị trường BĐS năm 2023 có thể chấp nhận được?

Thị trường BĐS Việt Nam thực sự hình thành từ năm 1993 - là thời điểm ban hành Luật Đất đai đầu tiên. Qua theo dõi thị trường BĐS trong suốt 30 năm, tôi phát hiện cứ 10 năm một lần, thị trường sẽ lặp lại chu kỳ: khó khăn - phục hồi - ổn định - tăng trưởng. Trong đó, thời điểm khó khăn thường rơi vào thời gian Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai mới (năm 1993, năm 2003, 2013). Tùy từng điều kiện, mỗi giai đoạn kéo dài khoảng 2-3 năm.

Giai đoạn khó khăn của thị trường lần này khởi phát từ quý II/2022 và sẽ sớm kết thúc vì đầu năm 2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi). Năm 2023, thị trường nằm trong thời gian khó khăn của “chu kỳ 10 năm”, nhưng không suy giảm, không xấu đi, mà khá ổn định, là điểm tích cực trong quy luật mang tính chu kỳ.

Khác với những lần sửa đổi Luật Đất đai trước đây, lần này Quốc hội sửa tổng thể cả Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nên sự trở lại của thị trường BĐS sẽ mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, cả 3 luật này có hiệu lực vào đầu năm 2025, nên năm 2024, thị trường BĐS vẫn có 3 kịch bản.

Cụ thể 3 kịch bản này thế nào, thưa ông?

Kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp.

Kịch bản thứ hai là, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích.

Kịch bản thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường BĐS thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại thế giới suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui. Nhưng dù kịch bản nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước.

Trong 3 kịch bản này, tôi nghiêng về kịch bản thứ hai, mặc dù hệ thống pháp luật cho sự vận hành của thị trường BĐS năm nay chưa có sự thay đổi do Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua, sang năm 2025 mới có hiệu lực.

Vì sao ông lại có cái nhìn lạc quan như vậy?

Nhận thấy tầm quan trọng đặc biệt của thị trường BĐS trong sự phục hồi và phát triển kinh tế, từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có hàng loạt văn bản chỉ đạo, điều hành nhằm thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, nhất là các khó khăn, vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn.

Gần đây là Công điện 1376/CĐ-TTg (ngày 17/12/2023), Thủ tướng yêu cầu, việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững là trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương. Các bộ, ngành và địa phương phải coi đây là một trong những nhiệm vụ cấp bách, quan trọng, cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết, tuyệt đối không né tránh, đùn đẩy, sợ sai, sợ trách nhiệm.

Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS do đích thân Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm Tổ trưởng phải quyết liệt hơn, mạnh mẽ hơn, toàn diện hơn, kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án BĐS, nhất là các dự án nhà ở, khu đô thị, khu công nghiệp lớn, có tác động lan tỏa; đẩy nhanh việc phân cấp, ủy quyền, cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết; kiên quyết xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà, xử lý lòng vòng gây chậm trễ cho người dân và doanh nghiệp.

Nhưng thưa ông, thị trường vận hành dựa trên quan hệ cung cầu, quyết tâm chính trị thôi chưa đủ?

Văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS đã được ban hành. Chính phủ đang khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, cộng thêm quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, đã lấy lại niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân, là cơ sở quan trọng để tin rằng, thị trường sẽ sớm phục hồi.

Thị trường BĐS rơi vào suy thoái kể từ đầu quý II/2022, theo “quy luật 10 năm” thì thời gian suy thoái của thị trường vào khoảng 1,5-2 năm, đến quý II/2024 là vừa đủ 2 năm, thị trường sẽ đi vào ổn định và phát triển.

Thị trường vận hành theo quy luật cung cầu. Về cung, Chính phủ đã quyết định bỏ ra 120.000 tỷ đồng để đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, nhưng gói tín dụng này hiện tại giải ngân được rất ít. Để tăng cung hàng hóa cho mảng quan trọng nhất của thị trường BĐS, Thủ tướng đã chỉ đạo các bộ, ngành có giải pháp khả thi triển khai quyết liệt, hiệu quả Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư.

Để kích cầu, Thủ tướng yêu cầu ngành ngân hàng có giải pháp thiết thực, hiệu quả, thúc đẩy việc cho vay tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS; tăng cường chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các ngân hàng thương mại để doanh nghiệp, dự án BĐS và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, kịp thời tháo gỡ khó khăn về vốn, dòng tiền.

Thủ tướng Chính phủ vừa tổ chức hội nghị với lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc, sản xuất như Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hưng Thịnh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phát Đạt... để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Có thể ví đây như “Hội nghị Diên Hồng” với thị trường BĐS, rất nhiều khó khăn vướng mắc về cơ chế, pháp lý, nguồn vốn, cung hàng, cầu của thị trường sẽ được tháo gỡ trong thời gian sớm nhất sau hội nghị này.