Sốt đất: Kịch bản cũ, nạn nhân mới

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Những cơn sốt đất ảo thường chóng vánh và luôn vận hành trên một công thức chỉ khác là tốc độ tạo sóng giá ngày một nhanh hơn. Nhìn lại những kịch bản na ná nhau xuyên qua các đợt sốt đất ảo thì câu hỏi về tính bền vững của thị trường trong bức tranh sáng - tối của quy hoạch lại được đặt ra.

Sốt đất tại Hớn Quản (Bình Phước) đang lặp lại kịch bản của các đợt sốt trước đây. Ảnh: TTXVN

Một dự án hình thành dưới dạng ý tưởng và vị trí khoanh trên bản đồ lại trở thành điều kiện lý tưởng cho một cơn sóng ngầm về giá đất ngoài thực địa. Điều này từng xảy ra ở Phú Quốc, Củ Chi, Cần Giờ, Bình Ba... khi lòng tham của nhà đầu tư được kích thích đủ cường độ thì cơn sốt đất tạo thành sóng lớn và nhanh chóng cuốn những người phiêu lưu vào vũng lầy.

Kịch bản cò đất chuyền tay đưa giá lên

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, mỗi năm đều xuất hiện vài cơn sốt đất với quy trình và hệ lụy đều giống nhau. Thế nhưng, sốt “ảo” tồn tại, có nghĩa là sau những cơn sốt “ảo” có hàng loạt người sập bẫy, cũng có nhiều cá nhân thu lợi và rút đi. Vòng lặp này lại tiếp tục và chỉ một thời gian ngắn, những cơn sốt ảo khác lại tới.

Điểm nóng sốt đất mới nhất được ghi nhận tại huyện Hớn Quản (Bình Phước) sau thông tin UBND tỉnh Bình Phước đã có chuyến khảo sát thực địa tại Hớn Quản vào ngày 19-2 để có cơ sở đề xuất Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Quốc phòng và Chính phủ cho phép xây dựng sân bay lưỡng dụng (vừa phát triển kinh tế vừa thực hiện nhiệm vụ quốc phòng). Dù theo UBND huyện Hớn Quản, dự án làm sân bay Técníc mới chỉ dừng lại ở việc các cơ quan chức năng đi khảo sát thực địa nhưng như vậy là quá đủ để giới đầu nậu khơi lên một cơn sốt mở đầu cho năm nay.

Theo phản ánh của nhà đầu tư, trên tuyến đường từ thị xã Bình Long vào trung tâm xã Tân Lợi, An Khương... xuất hiện hàng chục điểm giao dịch ở lề đường, biển rao bán đất được giăng khắp mặt tiền. Ô tô đậu kín hai bên đường kéo dài hàng trăm mét trước cổng Khu du lịch Thác số 4, địa điểm được cho ở gần sân bay Técníc Hớn Quản - khu vực vừa có thông tin được địa phương khảo sát đưa vào quy hoạch làm sân bay.

Theo một người dân xã An Khương, giá đất mặt tiền ở các tuyến đường liên xã tuần qua được đẩy lên cao ngất ngưỡng, từ 60-70 triệu đồng trước Tết một mét ngang mặt tiền, nay tăng lên 350 đến 500 triệu đồng mét ngang, có nhiều nơi đến 600 triệu đồng. Trong khi đó, giá đất rẫy điều, vườn cao su ở sâu bên trong rẻ hơn, trung bình một sào đất nông nghiệp được bán với giá từ 2 đến 3 tỉ đồng.

"Tôi có 6 sào đất. Hôm rồi cò đất hỏi mua với giá 16 tỉ đồng, nếu đồng ý thì đặt cọc ngay nhưng tôi còn phân vân, vì đất đai còn để làm ăn, sau này cho con", ông Toàn, đứng trước cổng Khu du lịch Thác số 4 chia sẻ với báo chí.
Theo ông Toàn, giá đất chủ yếu do cò đẩy giá chứ nhu cầu người dân bán cũng ít, người mua thật cũng không nhiều. Một người dân xã An Khương cũng nói thêm, nhiều miếng đất sang tay qua cả 6 - 7 người nhưng mới chỉ đặt cọc chứ chưa làm công chứng sang tên.

Trải nghiệm thực tế tại tâm điểm sốt đất này, chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, cho biết, tình hình mua bán đất trong những ngày qua rất náo loạn, người mua đất bị bỏ cọc liên tục do có khách khác sẵn sàng trả giá cao hơn và đặt cọc với số tiền lớn hơn.

"Người dân ở đây không có nhiều kinh nghiệm với việc buôn bán đất diễn ra chóng mặt như vậy. Nhiều người nói khách mua đất chủ yếu với mục đích lướt sóng. Môi giới dẫn khách vào đặt cọc nhưng ngay sau đó lại đưa khách mới vào đặt cọc cao hơn với mục đích thổi giá thị trường, đánh vào lòng tham của người mua", ông Chánh chia sẻ.

Kịch bản sốt đất này diễn ra hàng năm và không cần diễn giải để thấy được kết cục sau vài tuần, đầu nậu và cò đất đạt được mục đích và rời đi, người dân địa phương hụt hẫng, nhà đầu tư cuối cùng hoang mang… Đến khi chính quyền địa phương chấn chỉnh thì họ đã chính thức lún sâu vào cái bẫy tài chính của mình trước đó.

Quy trình sốt đất lặp lại và câu hỏi về sự bền vững

Nhìn lại những cơn sốt đất trước đây tại các địa phương như Phú Quốc, Cần Giờ, Củ Chi, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu… đều có một kịch bản y hệt nhau. Bắt đầu từ một dự thảo, cuộc khảo sát, ý tưởng phát triển dự án tại đại phương và thông tin được lan truyền khắp mạng xã hội về cơ hội sinh lời trong tương lai. Môi trường thông tin này luôn là điều kiện lý tưởng cho giới đầu cơ hoạt động lôi kéo những nhà đầu tư mới với mong muốn lướt sóng. Đây cũng chính là lý do khiến các cơn sốt “ảo” với quy trình cũ mèm vẫn tồn tại hết năm này qua năm khác.

Các cơn sốt đất lặp đi lặp lại đang đặt ra câu hỏi về tính bền vững. Ảnh minh họa: TTXVN

Tại các địa phương từng tạo nên cơn sốt hiện nay vẫn chưa thấy một dự án nào hình thành, nguyên nhân có thể là tổng mức đầu tư quá cao, trong đó phần lớn là chi phí giải phóng mặt bằng khiến dự án chưa tìm được phương án tài chính phù hợp. Những người ôm đất giá cao cuối cùng cũng toan tính về các phương án thoát hoàng và đôi khi cũng có những chiếc bẫy thông tin được giăng ra trong kế hoạch này.

Một chuyên gia về bất động sản cho rằng giá đất chịu tác động rất nhiều của giới đầu nậu, “cò” đất, đầu cơ đẩy giá, tạo ra giá ảo, phá hỏng sự phát triển bền vững của nhiều địa phương.

Bình Phước sau khi lên thành phố đang nắm trong tay nhiều tiềm năng và đứng trước ngưỡng chuẩn bị cho một giai đoạn phát triển mạnh. Tuy nhiên, so sánh với các địa phương lân cận TPHCM, tỉnh này vẫn còn nhiều bất lợi do mạng lưới giao thông, hạ tầng đô thị chưa hoàn thiện bằng; khoảng cách về TPHCM cũng xa...

Do đó, chính quyền Bình Phước cần xác định mục tiêu quan trọng nhất giai đoạn này là làm sao thu hút được các nhà đầu tư lớn để phát triển kinh tế, xã hội một cách toàn diện, thông qua các chính sách, cơ chế thông thoáng. Trong đó, chính sách về đất đai có thể nói là quan trọng hàng đầu.

"Một tỉnh đang trong giai đoạn phát triển mà để mặt bằng giá đất lên cao thì đây sẽ trở thành rào cản, cản trở dòng vốn đầu tư lớn. Chưa kể, khi xây dựng bảng giá đất, phải dựa trên điều kiện cơ sở hạ tầng và tình hình thực tiễn của địa phương, đặc biệt là khả năng tài chính của các đối tượng bị ảnh hưởng, kể cả người dân. Bởi bảng giá đất tăng cao, nghĩa vụ tài chính nộp cho nhà đất của người dân cũng tăng lên, tăng thêm gánh nặng cho họ", vị này nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phú Vinh Invest Group, nhận định, tầm nhìn hiệu quả đầu tư ở Bình Phước còn khá xa, không phải dễ dàng nhanh chóng phát triển. Thực tế, vẫn có một vài khu vực có động lực nhưng để có hiệu quả khi đầu tư lớn thì các chủ đầu tư cần cân nhắc vì số lượng dân cư tập trung giới hạn, chưa có tính quy mô về khu công nghiệp, thương mại dịch vụ.

Mặt khác, nếu giá đất ở Bình Phước bị đẩy lên quá cao gây khó rất nhiều cho các nhà đầu tư. Đất ở các vùng ven, thị xã bị xẻ nhỏ phân lô, bán nền, vừa biến thị trường trở nên manh mún, lộn xộn, vừa dẫn đến khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Kế hoạch về chi phí bị đẩy lên nhiều, trong khi biên độ lãi suất co lại, thời gian sinh lời còn chờ lâu khiến các nhà đầu tư e dè.

Bình Phước đang có xu hướng khuyến khích các nhà đầu tư lớn về công nghiệp, dịch vụ, du lịch. Khó khăn trong việc lấy đất, giá đền bù tăng gấp 3 - 4 lần sẽ làm nản lòng các nhà đầu tư.

Nhìn ở góc độ vĩ mô qua các cơn sốt đất, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TPHCM, Huỳnh Phước Nghĩa từng chia sẻ, sốt đất sẽ hình thành nên bong bóng giá, từ đó gây bất ổn trong cung cầu. Khối bong bóng này ngày càng lớn khi thị trường phát triển không bền vững và khối bong bóng này xì hơi sẽ gây ra tình trạng đổ vỡ dây chuyền, khiến nền kinh tế thiệt hại trong dài hạn.

Ngoài ra các cơn sốt đất thường kéo theo việc đầu tư theo hiệu ứng đám đông sẽ tạo ra xu hướng kỳ vọng ảo nếu kéo dài sẽ tạo nên sức ì cho nền kinh tế. Mặt khác, đã có một nhóm người đã giàu lên nhanh chóng nhờ lướt sóng trên cơn sốt đất. Tuy nhiên, điều này mang tính tương đối cục bộ và không mang lại giá trị thặng dư cho xã hội, từ đó kịch bản phồn vinh giả đang được hình thành ngày một rõ nét.