"Sốt" đất không chỉ ở các khu vực có quy hoạch, có dự án mà còn xảy ra ở những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư, đất rừng... Điều này tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đồng thời mang lại rủi ro cho các nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, đầu tư theo đám đông

Đây là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam tại toạ đàm Bất động sản mùa xuân diễn ra cuối tuần tại Hà Nội.

BẮT NGUỒN TỪ VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ

Chỉ trong thời gian ngắn "sốt đất" đã lan rộng nhiều nơi, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế, xã hội, làm xáo trộn đời sốngcủa người dân ở nhiều địa phương. Không ít người đã bỏ công việc chính để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đổ vào đất. Thị trường xuất hiện nhiều tin đồn không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Hiện tượng san lấp, xẻ  đất rừng, đất ruộng, vườn… để bán xuất hiện khá phổ biến. Từ đó tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư non trẻ, thiếu kiến thức, thiếu kinh nghiệm.

"Có hai nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên. Thứ nhất, bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư rất hấp dẫn, được nhiều người lựa chọn để bảo toàn vốn. Thứ hai, là do nguồn cung bất động sản tại một số địa phương, đặc biệt là tại các thành phố lớn còn thiếu hụt đã đẩy giá bất động sản tăng cao. Mà thực trạng đó bắt nguồn từ những vướng mắc trong pháp lý liên quan đến đất đai", ông Hà nhìn nhận. 

Cũng bàn về điều này, ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, tình trạng sốt đất xảy ra một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền. Các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị chứ không đưa vào thương mại. Đưa đất nền vào thương mại như ở Việt Nam là điều tối kỵ. Bởi về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư, bỏ tiền vào bất động sản đợi tăng giá rồi bán là một hành động làm hại nền kinh tế.

Trên thực tế, từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Tuy nhiên đến nay, Luật Đất đai vẫn chưa được sửa, và có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa. Bởi vậy, cơ hội phát triển của Việt Nam khá rộng mở nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. 

"Hiện, Luật Đất đai còn rất nhiều bất cập lớn, cản trở phát triển kinh tế. Thứ nhất là đất nông nghiệp vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Việc chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không tuân theo thủ tục pháp lý mà làm giấy viết tay là chính.

Vấn đề thứ hai là phát triển nhà ở cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường lớn nhất mà giai đoạn 2019 - 2020, mỗi năm chỉ phê duyệt được vài dự án. 

Vấn đề thứ 3 là ách tắc đối với các dự án bất động sản du lịch. Luật Đất đai hiện hành chưa có dòng nào về loại hình này.

Vấn đề thứ 4 là câu chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam. Làm sao chúng ta ngăn chặn được những hiện tượng mua chui với số lượng lớn? Điều quan trọng là những bất cập nêu trên tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và nó làm méo mó thị trường", ông Võ phân tích.

DỄ DẪN ĐẾN ĐỔ VỠ BẤT ĐỘNG SẢN

Nhiều chuyên gia cũng bày tỏ, bất cập trong cơ chế, chính sách cùng với việc buông lỏng quản lý đã gây nên tình trạng "sốt" đất trên diện rộng. Tuy nhiên, ngược lại, "sốt" đất cũng tạo khó khăn cho công tác quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai. 

Giá đất tăng, không chỉ gây khó cho giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án hạ tầng đô thị mà còn gây nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao phi lý, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản. Đồng thời làm tăng giá nhà ở, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cũng như việc triển khai các chính sách phát triển nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp…

Đất "sốt" kéo theo một lượng tiền lớn "chôn" vào đất, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác. Từ đó, cản trở thu hút đầu tư chính thống, và cản trở việc phát triển kinh tế địa phương. Mà khi kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ có nguy cơ thua lỗ nặng.

Bởi thế, theo chuyên gia kinh tế  Lê Xuân Nghĩa, trước hết cần cảnh giác với câu chuyện "sốt" đất nền, nó luôn là nguồn cơn của "sốt" giá bất động sản. "Chúng tôi đã báo cáo tới Thủ tướng Chính phủ, cần phải có giải pháp để kiểm soát giá đất nền. Kinh tế thực của Việt Nam có thể sẽ không đạt được tốc độ phát triển nhanh như mong muốn của Nhà nước. Cùng với đó, các nguy cơ về bùng nổ tài chính có thể xảy ra. Do vậy, tôi cho rằng, không nên đua theo dòng tiền của đất nền "sốt" ảo bởi rất dễ dẫn đến đổ vỡ bất động sản", ông Nghĩa nhìn nhận.