Tưởng chừng với những thăng trầm của thị trường bất động sản và những hệ lụy mà toàn xã hội đã từng phải chứng kiến sau nhiều lần sốt đất, hiện tượng sốt đất ảo sẽ không còn. Thế nhưng, ngay sau Tết nguyên đán Tân Sửu, bất chấp dịch bệnh COVID- 19, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô tìm mua đất, khiến thị trường bất động sản chứng kiến cơn sốt đất liên tiếp ở khắp các tỉnh thành.

Làn sóng "sốt đất ảo"

Đến tháng 6 này, Đồ án Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng mới được công bố. Chưa rõ thực hư bản quy hoạch như thế nào nhưng một vài xã của huyện Đông Anh, Hà Nội những ngày qua tấp nập xe cộ vào ra. Bảng biển tư vấn nhà đất mọc lên nhiều hơn. Câu chuyện xoay quanh bàn trà nước của người dân nơi đây cũng chỉ là chuyện đất cát.

Theo khảo sát của phóng viên tại 2 xã Xuân Canh và Đông Hội của Đông Anh, Hà Nội, là những khu vực có ảnh hưởng trực tiếp từ dự án quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, nếu như trước đây giá đất chỉ giao động từ 15 đến 17 triệu/m2 thì giờ đã tăng lên 30-35 triệu/m2. Và nếu ở mặt đường hoặc gần dự án thì giá lên tới 40 đến 60 triệu/m2. Giá tăng một cách "phi mã" và rất nhiều giấc mơ đổi đời đã được vẽ lên từ đất. Theo ông Nguyễn Văn Dũng ở Thôn Văn Lập, Xã Xuân Canh thì nội tình của câu chuyện này chỉ người dân mới hiểu…

"Khi có dự án, giá đất bắt đầu nhảy múa khiến tâm lý người dân rất hoang mang. Mặc dù người đến mua đến săn đất thì rất nhiều nhưng vì sợ bán rẻ nên nhiều người dân không muốn bán nữa. Còn nguồn đất được giao bán nhiều hiện nay chủ yếu là của các nhà đầu tư mua những năm trước, chuyển đi chuyển lại. Bởi vậy cứ nói là sốt đất những thực ra rất ít giao dịch được thực hiện" - ông Dũng chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Trao đổi với VOV, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam Nguyễn Văn Đính thẳng thắn thừa nhận, không chỉ riêng Đông Anh mà đây là thời điểm thị trường bất động sản sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư. Thậm chí ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án để tạo "sóng".

Ông Đính cho rằng, điều đáng lo ngại là hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: đất rừng, đất ruộng, vườn…..cũng đang rất phổ biến. Nhiều cò mồi thường xuyên tụ tập ở những khu vực nông thôn, tạo ra sự "sôi động", tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc. "Đây là chính là những giao dịch không phù hợp quy định của pháp luật. Đất rừng, đất nông nghiệp chức năng là để sản xuất chứ không phải để mua bán giao dịch theo dạng kinh doanh bất động sản", ông Đính nhấn mạnh.

Giãi mã cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương

Theo ông Nguyễn Văn Đính, việc tăng giá một cách chóng mặt trong thời gian ngắn của thị trường bất động sản gần đây phần lớn là do các nhà đầu tư nhỏ lẻ và các cò đất không chuyên nghiệp. Họ thích "ăn xổi" và đầu cơ theo phong trào cũng như tâm lý đám đông.

"Cần khẳng định rằng, đây không phải là lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp đang hoạt động tại các Sàn giao dịch chuyên nghiệp, uy tín. Với các doanh nghiệp lớn, nhà đầu tư chuyên nghiệp thường có chiến lược lâu dài và luôn muốn thị trường ổn định. Họ không bao giờ lao vào vòng xoáy của những điểm bất thường'’- ông Đính khẳng định.

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia Nguyễn Văn Đính nêu thêm một thực tế là nhiều năm qua, giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Ngay cả sau những đợt sốt đất, giá có chững lại hoặc đi ngang một thời gian, rồi lại tăng tiếp … Chính những yếu tố này khiến người dân thấy cứ mua đất là lời và đổ dòng tiền vào kênh đầu tư này.

Hiệu ứng đám đông của người dân đã đẩy giá đất lên cao. (Ảnh: KT)

Cùng quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích: Chính những ảnh hưởng của dịch bệnh khiến người dân không có quá nhiều kênh để chọn lựa đầu tư khi lãi suất ngân hàng xuống thấp. Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả, khả năng sinh lời cũng tăng theo thời gian. Bởi vậy không quá khó để lý giải vì sao dòng tiền đầu tư vào đất tăng mạnh, đột biến.

Ngoài ra, ông Võ cũng nhấn mạnh, trong hầu hết các vụ việc sốt đất gần đây, đều mới chỉ là chủ trương, chưa có ranh giới quy hoạch, chưa có gì rõ ràng cả. Cả người mua lẫn cơ quan chức năng đều thiếu chuyên nghiệp, tạo môi trường thuận lợi cho một số đối tượng lợi dụng, "kích động" mọi người mua đất, bán đất làm hỗn loạn thị trường.

"Năm nay rất nhiều ý tưởng của quy hoạch được đưa ra. Chẳng hạn như Sơn Tây từ Thị xã lên Thành phố, rồi thành phố Thủ Đức ở Thành phố Hồ Chí Minh, rồi sân bay này, sân bay khác… Có thể nói là hàng loạt ý tưởng quy hoạch được đưa ra. Nhưng rồi bao nhiêu ý tưởng đó được chấp nhận trong phê duyệt quy hoạch lần này thì lại chữa rõ.

Và khi mọi thông tin vẫn mù mờ, không minh bạch đã trở thành lý do để những người đầu tư thiếu chuyên nghiệp đi săn lùng, tìm kiếm những khu đất có thể chuyển nhượng được và nhận về những khả năng sinh lời cao hơn từ đất… Cũng vì thế mới tạo thành những cơn sốt đất lan rộng ở nhiều địa phương" - GS Đặng Hùng Võ phân tích.

Sốt đất ảo, hệ quả khôn lường - Giải pháp nào ngăn chặn?

Khi những cơn sốt đất không bắt nguồn từ những nhu cầu thật, sẽ khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh lộn xộn. Một nhóm người đầu tư lướt sóng, nhanh nhạy, mua tranh bán cướp thì hưởng lợi không nhỏ.

GS Đặng Hùng Võ thẳng thắn nêu quan điểm, trong những cơn sốt đất, bên cạnh cái lợi nhanh, trước mắt cho các nhà đầu cơ, lướt sóng, thì những thiệt hại lớn, nguy cơ chôn vốn cũng luôn luôn rình rập. Đặc biệt là các nhà đầu tư non trẻ, thiếu kinh nghiệm, đầu tư theo số đông.

Ông Võ ví von: "Có thể so sánh việc đầu tư này như một canh bạc. Mà đã là canh bạc thì không ai có thể làm giàu được cả. Đây là một kiểu đầu tư mạo hiểm, 90% là thua chỉ có khoảng 10% là thắng".

Nhận định về hệ lụy của tình trạng sốt đất ảo ở nhiều địa phương, ông Nguyễn Văn Đính, cho rằng việc giá đất tăng chóng mặt đã hút nguồn lực lớn của cả nước vào vòng xoáy này, làm giảm đầu tư vào sản xuất, kinh doanh ở nhiều ngành, lĩnh vực khác.

Không những vậy, làn sóng sốt đất còn cản trở rất mạnh việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng…

Mới đây trao đổi với báo chí, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận sốt đất ảo để lại hậu quả rất nặng nề. Bởi vậy, Bộ Xây dựng đã đề xuất các giải pháp phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "thổi giá", "làm giá" để lừa đảo, trục lợi; triển khai phần mềm sử dụng chung để kết nối, tích hợp, cập nhật số liệu, dữ liệu vào hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản...

Còn với góc nhìn của một chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, để hạn chế tình trạng "cò" đất tạo sốt ảo, đẩy giá lên cao thì vai trò của chính quyền phương rất quan trọng. Cần có những động thái can thiệp dứt khoát, kịp thời để giải tán đám đông. Nếu chính quyền quan tâm quản lý thì "cò" đất không thể lộng hành.

"Chính quyền các địa phương phải công bố công khai thông tin về các chủ trương phát triển kinh tế chủ trương, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch thu hồi đất ở địa phương của mình một cách cụ thể, rộng rãi, thuận tiện cho người dân và những nhà đầu tư có thể tra cứu. Quản lý chặt chẽ các hoạt động mang đất ra để san lấp, san ủi không đúng quy định của pháp luật. Quản lý các hoạt động mua bán môi giới giao dịch như chợ trên địa bàn của địa phương" - ông Nguyễn Văn Đính đề xuất.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh, rất nhiều nước trên thế giới đã sử dụng thuế là công cụ quan trọng nhất để cắt sốt đất. Ông Võ cũng thẳng thắn thừa nhận: Việc đánh thuế vào giá trị đất đai tăng thêm do quy hoạch do dự án đầu tư mang lại cũng như đánh thuế vào những trường hợp mua rồi bán ngay đều được các nước quy định rất chuẩn mực nhưng ở nước ta thì lĩnh vực này lại rất yếu kém. Bởi vậy để ngăn chặn những cơn sốt đất ảo thì coi đây là một giải pháp cực kỳ quan trọng.

Ông Võ kiến nghị: "Phải xem xét các Luật thuế ngay trong thời kỳ xem xét các chính sách đất đai, sửa đổi pháp luật đất đai. Thuế sẽ là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ"

Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, cũng là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai.

* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của Đài Truyền hình Việt Nam trên TV Online và VTVGo!