Bộ TN&MT đang lấy ý kiến để xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Một trong những nội dung quan trọng được Bộ TN&MT đề xuất bổ sung, sửa đổi lần này là vấn đề thông tin định giá đất và việc áp dụng các phương pháp định giá. “Việc xác định giá đất còn kéo dài, giá đất chưa phù hợp với thị trường do vấn đề thông tin định giá và việc áp dụng các phương pháp định giá” - dự thảo tờ trình của Bộ TN&MT nêu.

Trong dự thảo nghị định, Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi quy định về thông tin trong việc xác định giá đất nhằm nâng cao chất lượng xác định giá đất.
Ảnh: HOÀNG GIANG

Công bố giá đất theo quý

Theo các chuyên gia, việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất lâu nay chưa đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Cụ thể, khung giá đất, bảng giá đất của Nhà nước đưa ra luôn thấp hơn giá thị trường. Thực tế cho thấy một lô đất, khu đất… luôn có hai loại giá là giá do Nhà nước quy định và giá thị trường. Nghịch lý này gây ra hàng loạt bất cập, tồn tại trong công tác quản lý đất đai như thu thuế về đất đai sẽ giảm, gây thất thoát ngân sách; tạo lỗ hổng để trục lợi, tham nhũng đất đai; cản trở công tác giải phóng mặt bằng, nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng, kéo dài…

Theo đó, trong dự thảo nghị định, Bộ TN&MT đề xuất sửa đổi quy định về thông tin trong việc xác định giá đất nhằm nâng cao chất lượng xác định giá đất. Cụ thể, dự thảo nghị định đề xuất khi áp dụng các phương pháp định giá đất, phải ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.

Đồng thời, dự thảo nghị định cũng giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh trong việc tổ chức điều tra, theo dõi, cập nhật, quản lý chỉ số biến động giá đất thị trường tại địa phương và công bố định kỳ hằng quý, từ ngày 1 đến ngày 10 của tháng đầu quý.

Quy định chi tiết hơn các phương pháp định giá đất

Về các phương pháp định giá đất, dự thảo nghị định lần này đã bổ sung quy định chi tiết hơn năm phương pháp xác định giá đất đã được quy định tại Nghị định 44/2014 của Chính phủ và Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT (phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá).

Theo đó, dự thảo nghị định đã quy định cụ thể nội dung phương pháp, trình tự, nội dung xác định giá đất đối với từng phương pháp xác định giá đất, đồng thời có bổ sung thêm một số nội dung mới.

Cụ thể, đối với phương pháp định giá đất so sánh trực tiếp, dự thảo nghị định giao UBND cấp tỉnh công bố các yếu tố so sánh và tỉ lệ so sánh theo từng loại đất vào ngày 1-1 hằng năm để làm cơ sở điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Bổ sung thêm quy định giải thích thời hạn sử dụng đất trường hợp định giá để tính tiền thuê đất hằng năm là 50 năm trong phương pháp thu nhập. Bổ sung việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

Đặc biệt, dự thảo nghị định bổ sung một số điểm mới trong định giá đất theo phương pháp thặng dư để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển giả định. Quy định việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định bất động sản, bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí lãi vay.

Bên cạnh đó, sửa đổi quy định về ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản. Hoàn thiện quy định việc tính tổng chi phí phát triển của bất động sản để làm cơ sở xác định giá đất. Giao UBND cấp tỉnh quy định và công bố công khai vào ngày 1-1 hằng năm tỉ lệ (%) để xác định các khoản tính chi phí của dự án (lợi nhuận của doanh nghiệp, lãi vay, chi phí quản lý…) để phục vụ định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Dự thảo nghị định cũng giao UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp để bảo đảm việc xác định giá đất tuân thủ các nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai. Trường hợp có thể áp dụng được từ hai phương pháp định giá đất trở lên thì phải áp dụng các phương pháp định giá đất và lựa chọn kết quả định giá đất có lợi nhất cho ngân sách nhà nước.•