Chia sẻ với VnExpress về chân dung các nhà đầu tư chi phối thị trường bất động sản năm 2022, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, gần 30 năm quan sát, tư vấn đầu tư địa ốc tại TP HCM và các tỉnh phía Nam cho thấy, hiện nay thị trường đã phân hóa mạnh so với 3-5 năm trước.

Theo dữ liệu ông Quang thu thập được từ tệp khách hàng của 10 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giai đoạn 2020-2022, hiện chỉ còn 4 nhóm nhà đầu tư là bên mua (khách hàng) làm đối trọng với bên bán (chủ đầu tư) đang hoạt động chủ lực trên thị trường địa ốc. Trong khi đó, ở giai đoạn từ năm 2019 trở về trước, thị trường ghi nhận có đến 5 nhóm nhà đầu tư tham gia vào hoạt động mua bán nhà đất.

Nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp

Nhà đầu tư chuyên nghiệp sống chủ yếu bằng nguồn thu nhập kiếm được từ bất động sản do đã sớm thu mua các tài sản, có cơ hội hái quả (chốt lời) trong vòng 12-24 tháng tới. Theo ông Quang, tổng rổ hàng nhà đầu tư chuyên nghiệp đã mua vào chiếm khoảng 65% quy mô hàng hóa trên thị trường. Họ thường chọn đúng điểm rơi: mua vào với giá hợp lý nhất và bán ra ở mức giá đạt biên lợi nhuận kỳ vọng.

Các nhà đầu tư chuyên nghiệp tham gia thị trường bất động sản với đầy đủ "vũ khí" pháp lý vững, tài chính mạnh, kiến thức ngành chuyên sâu và nắm giữ tài sản trong dài hạn. Cá biệt có những trường hợp nắm giữ nhà đất tính bằng chục năm trở lên. Họ có khả năng mua bất động sản bằng dòng tiền nhàn rỗi, không phụ thuộc vào vốn vay hoặc chỉ dùng đòn bẩy ở mức rất thấp nên không bị ảnh hưởng đáng kể khi thị trường bất động sản biến động mạnh.

Nhóm nhà đầu cơ

Khi các nhà đầu tư là tay chơi chuyên nghiệp phát triển về lượng và biến đổi về chất, phân hóa thêm nhánh thứ hai là nhóm đầu cơ địa ốc. Nhóm này hoạt động ở cả thị trường sơ cấp (chào bán lần đầu F1) lẫn thứ cấp (mua đi bán lại thứ cấp F2, F3 trở đi). Tay phải họ tích trữ tài sản nhưng song song đó, tay trái sẽ tác động đến việc đẩy giá, kích giá để tối ưu hóa lợi nhuận.

Nhóm đầu cơ này thường xuất hiện trong các đợt sốt giá nhà đất và đóng vai trò chi phối giá tài sản, kích thích giao dịch diễn ra một cách có chủ đích. Ông Quang ước tính nhóm đầu cơ chiếm 15% tổng giao dịch thị trường với khả năng lũng đoạn giá bất động sản khá lớn.

Nhà đầu tư tân binh - F0

Kể từ cuối năm 2021 đến nay, các nhà đầu tư mới tham gia thị trường bất động sản có xu hướng tăng lên, làn sóng nhà đầu tư F0 có biến chuyển mạnh, lan sang năm 2022. Hiện nhóm này ước tính chiếm 15% tổng giao dịch toàn thị trường bất động sản. Dù mới gia nhập thị trường, nhà đầu tư F0 bị tác động mua nhà đất do tâm lý sợ lỡ cơ hội (FOMO - Fear Of Missing Out), nhiều trường hợp sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính để đón đầu cơ hội tăng giá.

Với tâm lý thích chốt lời sớm, lại sử dụng vốn vay một cách thiếu thận trọng, trong năm 2022 các nhà đầu tư F0 có thể gặp nhiều khó khăn trong việc xả hàng do thanh khoản thị trường diễn biến chậm, phổ biến tình trạng mua dễ bán khó. Một số dự án có giá tầm trung (không quá cao cũng không quá thấp), khi mới tung ra thị trường nếu chạy marketing tốt và đánh trúng tâm lý FOMO có thể thu hút được 40% nhà đầu tư F0 giữ chỗ.

Tuy nhiên, tỷ trọng 40% dần giảm xuống theo tiến độ bán hàng và tiến độ xây dựng dự án, sau đó duy trì về mức ổn định tiêu thụ khoảng 15% rổ hàng. Đây là nhóm nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, dễ dao động, hay bỏ cuộc giữa chừng, sẵn sàng chốt lời hoặc cắt lỗ ở biên độ hẹp (3-5%).

Nhóm mua có nhu cầu thật

Đây là các khách hàng mua bất động sản với mục đích sử dụng để ở hoặc khai thác cho thuê. Trong quý đầu năm 2022, uớc tính lượng giao dịch của nhóm nhà đầu tư này chiếm 5% rổ hàng toàn thị trường. Đặc tính của nhóm này là đối tượng sử dụng tài sản sau cùng và thường thận trọng khi ra quyết địnhh mua hàng, không bán lại ngay, có xu hướng nắm giữ ổn định lâu dài.

Nhóm khách hàng này chịu nhiều thiệt thòi khi giá nhà đất tăng cao trong năm 2022 do tác động của trượt giá, lạm phát tăng nhanh nhưng họ thường có phản ứng chậm đối với các biến động trên thị trường địa ốc. Mặt khác, thị trường nhà cho thuê cũng sụt giảm về giá thuê và kén khách hơn trước cũng là một trở ngại cho những trường hợp mua bất động sản để khai thác cho thuê.

Nhà đầu tư lướt sóng biến mất

Đặt trong bối cảnh đại dịch, nhà đầu tư lướt sóng đã rút binh dần từ giai đoạn 2020-2021 và "mất dấu" từ đầu năm 2022. Nguyên nhân nhóm này không còn hiện diện trên thị trường là do thanh khoản của tài sản có dấu hiệu xuống thấp. Khi thời gian mua vào và bán ra ngày càng kéo dài hơn trước gấp nhiều lần khiến nhà đầu tư lướt sóng không còn sóng để lướt. Mặt khác, thị trường đã chuyển từ trạng thái đầu tư trung hạn sang dài hạn và triệt tiêu các cơ hội mua bán trong ngắn hạn cũng góp phần loại bỏ nhóm nhà đầu tư này khỏi thị trường.

Ông Quang phân tích, trong bộ tứ nhóm nhà đầu tư đang là nhân tố chủ lực thị trường địa ốc 2022, chỉ có các tay chơi chuyên nghiệp và giới đầu cơ hưởng lợi, có thể chốt lời được lãi kép khi bất động sản đội giá thời lạm phát. Ngược lại nhóm nhà đầu tư F0 và người mua nhu cầu thật chịu không ít rủi ro.

Đối với người mua có nhu cầu thật, giá bất động sản tăng khiến họ khó ra quyết định mua nhà do phải cân nhắc biến số tài chính. Còn đối với nhà đầu tư F0, cơ hội để chốt lời hoặc xả hàng không cao khi thanh khoản thị trường có xu hướng giảm do lạm phát tăng.

Vũ Lê