Giá đất tăng, thanh khoản thấp

Theo Lao Động, trong quý I/2022, giá của hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng, đặc biệt là đất nền tăng 3 - 5 lần so với thời gian trước. Tuy nhiên số lượng giao dịch thực tế không nhiều. Các chuyên gia cảnh báo: Nhà đầu tư cá nhân, nhất là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Theo khảo sát thị trường từ cuối năm 2021 đến nay, giá bất động sản tiếp tục tăng, một số địa phương có tình trạng sốt đất ảo, giá rao bán được “thổi” lên chóng mặt. Chính điều này đã khiến thị trường bất động sản rơi vào thế người có nhu cầu mua thực không mua được, người bán thì nghe ngóng rồi đưa ra mức giá cao nên khó bán.

Tại báo cáo thị trường quý I/2022 của chuyên trang Batdongsan.com.vn, trong tháng 2, mức độ quan tâm BĐS tăng ở hầu hết các phân khúc, với mức tăng trung bình 23% so với tháng trước. Trong đó, Tp.HCM và Hà Nội có mức tăng lần lượt là 29% và 22%. Đặc biệt, trong quý I/2022, nhu cầu tìm kiếm nhà chung cư tăng cao ở cả Tp.HCM và Hà Nội, trong đó tập trung chính vào phân khúc chung cư bình dân, giá rẻ. Minh chứng là trong tháng 2, lượt tìm kiếm nhà chung cư bình dân tại 2 thành phố lớn nhất cả nước tăng 36% so với tháng 1, bỏ xa lượt quan tâm của loại hình đất nền và nhà mặt đất.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho hay, thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém.

Theo ông Đính, quả thực nguồn cung đang rất khan hiếm, nắm được tình trạng này nhiều môi giới, đầu cơ cứ tiếp tục đẩy giá lên, nhưng nhiều chỗ đẩy giá quá cao sẽ không có người mua. Những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý thì vẫn sẽ có thanh khoản tốt.

Kịch bản 2011-2013 có lặp lại?

Theo Tổ Quốc, khi nhìn nhận về diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam trong khoảng 1 thập kỷ gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com cho hay, thị trường bất động sản 10 năm qua gồm 3 giai đoạn chính: khủng hoảng, thăng hoa và trầm lắng.

Ở giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, doanh nghiệp phải loay hoay tìm kiếm sự hồi phục sau khi bong bóng bất động sản đổ bể vào năm 2009-2010. Thời điểm này thị trường gần như đóng băng, ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản, coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất. Đây là giai đoạn mà cả giá nhà và giao dịch đều suy giảm rất mạnh.

Thị trường bất động sản ấm dần kể từ năm 2014, sau đó phát triển mạnh đến năm 2018. Đây là giai đoạn Nhà nước ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phục hồi. Giao dịch bất động sản tăng mạnh, nguồn cung bùng nổ. Dòng tiền vào bất động sản dồi dào hơn, dần ra khỏi các đô thị lớn, hướng về loạt thị trường mới có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh, Thanh Hóa.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, đến giai đoạn cuối 2019 trở đi, thị trường rơi vào trầm lắng. Sự mất cân đối cung cầu và room tín dụng cho bất động sản bị siết chặt khiến nhà đất chững lại. Đầu 2020, sự tàn phá của đại dịch Covid-19 gần như đẩy thị trường rơi vào đáy của chu kỳ phát triển.

Đến thời điểm hiện tại, trong các báo cáo của batdongsan.com.vn đánh giá thị trường đang có sự phục hồi trở lại khi mức độ quan tâm của người dân với bất động sản vẫn lớn.

Ở góc độ bình luận về diễn biến giá không ngừng tăng, ông Quốc Anh thẳng thắn thừa nhận rằng giá bất động sản tăng nhưng tính thanh khoản chưa hẳn sẽ tỷ lệ thuận. Vị chuyên gia này đưa ra cảnh báo đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt khi xuống tiền vào một số khu vực đã tăng 3-5 lần trong thời gian qua và giữ giá nhưng lại khó thanh khoản.

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển nhận định, từ 2015-2019 bất động sản phục hồi sau giai đoạn 2009-2013. Đến giai đoạn 2020-2021, Covid-19 làm suy sụp các ngành nghề nhưng lại mở ra kênh kiếm lời tốt từ bất động sản nhờ sản xuất khó khăn và lạm phát làm tăng nhu cầu trú ẩn vào kênh đầu tư này.

Theo TS Đinh Thế Hiển, "sóng" bất động sản giai đoạn 2020 - 2021 không có bản chất là lợi nhuận của hoạt động sản xuất - kinh doanh chuyển sang hay dòng vốn đầu tư công lớn vào hạ tầng. "Sóng" bất động sản 2 năm này được hình thành từ tiền của các nhà đầu tư cá nhân đổ vào và tiền vay ngân hàng. Chính bởi hiện tượng này mà ông Hiển đặt ra lo ngại rằng, nếu điều đó cứ tiếp diễn thì sẽ đến lúc đóng băng, vì khi giá đất lên đến mức cao nào đó, ai cũng ôm đất hết rồi (và vay thêm một phần ngân hàng để ôm), thì lấy tiền đâu để mua tiếp? Bán được giá cho người khác cũng khó vì ai cũng nhiều đất chứ không còn tiền, vì họ đâu bỏ vốn vào sản xuất kinh doanh mà có lợi nhuận rút ra để đổ tiếp vào đất.

Trong khi đó ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cũng cho rằng, giá bất động sản tăng đến thời điểm sẽ phải dừng lại. Nếu không có thanh khoản tốt thì những nhà đầu tư không chịu nổi áp lực lãi sẽ phải cắt lỗ. Đến thời điểm, tình trạng bán tháo sẽ xuất hiện.

Ông Thành cũng cho rằng, chu kỳ tăng trưởng của bất động sản hiện tại đã kéo dài tới 8-9 năm. Đây là tín hiệu cảnh báo thị trường sắp đi xuống. Tuy nhiên, ông Thành nhận định, thị trường sẽ không rơi vào kịch bản tồi tệ như 2011-2013. Thay vào đó chỉ là tình trạng cắt lỗ của nhà đầu tư xảy ra.

Đào Vũ (T/h)