Trong quyết định hủy bản án phúc thẩm (của TAND TP Cần Thơ) và sơ thẩm (của TAND quận Cái Răng) vừa ban hành, TAND Cấp cao tại TP HCM (cấp giám đốc thẩm) cho rằng có cơ sở xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty TNHH Thiên Lộc và vợ chồng ông Nguyễn Văn Hậu (ngụ quận Ninh Kiều) là giả cách - nhằm đảm bảo cho khoản vay một tỷ đồng. Do vậy, hợp đồng này vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự.
Hồ sơ vụ kiện được giao cho TAND quận Cái Răng xét xử lại từ đầu.
Khu đất 2.400 m2 Công ty Thiên Lộc đòi bị đơn trả lại. Ảnh: An Bình
Theo hồ sơ, ngày 26/4/2014, Giám đốc Công ty Thiên Lộc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 2.400 m2 đất tại Khu đô thị mới Nam sông Cần Thơ, quận Cái Răng (do công ty này làm chủ đầu tư) cho vợ chồng ông Hậu với giá một tỷ đồng. Hợp đồng được công chứng và việc thanh toán diễn ra cùng ngày. Phía công ty giao sổ đỏ thửa đất trên cho vợ chồng ông Hậu.
Cùng ngày, hai bên còn thỏa thuận, Công ty Thiên Lộc sẽ được chuộc lại thửa đất trong thời hạn 6 tháng. Trong thời gian này, công ty phải trả cho ông Hậu lãi suất 5% mỗi tháng trên giá trị hợp đồng. Nếu quá thời hạn, công ty không chuộc lại đất thì phải xuất hóa đơn để bên mua làm thủ tục sang tên.
Hết thời hạn theo thỏa thuận, Công ty Thiên Lộc không chuộc lại đất, nên vợ chồng ông Hậu yêu cầu phải cung cấp hóa đơn để họ làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Công ty Thiên Lộc cho rằng, doanh nghiệp đang nợ thuế, bị cơ quan thuế cưỡng chế nên không thể cung cấp hoá đơn cho bên mua...
Hai bên sau đó thỏa thuận gia hạn thời gian chuộc đất thêm ba tháng. Phía công ty sẽ hỗ trợ cho ông Hậu mỗi tháng 50 triệu đồng. Tuy nhiên, hết thời hạn này Công ty Thiên Lộc vẫn không chuộc lại khu đất đã "bán".
Đầu năm 2021, Công ty Thiên Lộc khởi kiện, yêu cầu TAND quận Cái Răng tuyên bố hợp đồng ký với vợ chồng ông Hậu là vô hiệu.
Theo nguyên đơn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất hơn 2.400 m2 là giả cách (các bên thực hiện nhằm che giấu đi một hợp đồng khác) và thực chất chỉ là hợp đồng vay tài sản, nên đề nghị tòa buộc vợ chồng ông Hậu trả lại đất. Công ty đồng ý trả cho bị đơn khoản nợ gốc cùng lãi phát sinh (mức 20% mỗi năm) từ tháng 4/2014 đến tháng 1/2021.
Không đồng ý, vợ chồng ông Hậu có đơn phản tố, yêu cầu tòa án buộc Công ty Thiên Lộc tiếp tục thực hiện hợp đồng, cung cấp hóa đơn giá trị gia tăng cho vợ chồng ông để làm thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo kết quả thẩm định giá của TAND quận Cái Răng vào tháng 10/2021, thửa đất tranh chấp theo quy định của nhà nước là 9,6 tỷ đồng, còn giá thị trường là 24 tỷ.
Tháng 1/2022, TAND quận Cái Răng xử sơ thẩm đã bác yêu cầu khởi kiện của Công ty Thiên Lộc, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn. Theo HĐXX, tại thời điểm xác lập giao dịch, các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện ký kết hợp đồng; mục đích và nội dung phù hợp quy định pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Các bên thừa nhận ngoài hợp đồng chuyển nhượng còn ký kết biên bản thỏa thuận liên quan đến việc chuộc lại tài sản, nên đây là "giao dịch dân sự có điều kiện".
Hợp đồng các bên ký kết hợp pháp cả về nội dung và hình thức nên không bị vô hiệu. Nguyên đơn cũng không cung cấp được chứng cứ cho thấy giao dịch là giả tạo, nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện.
Tuy nhiên, sau đó, VKSND cùng cấp đã kháng nghị toàn bộ bản án, đề nghị TAND TP Cần Thơ xử phúc thẩm theo hướng sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng này vô hiệu. Tháng 6/2022, TAND TP Cần Thơ xử phúc thẩm, tiếp tục tuyên bác yêu cầu đòi lại đất của Công ty Thiên Lộc.
Bản án phúc thẩm đã có hiệu lực, song VKSND Cấp cao tại TP HCM kháng nghị, đề nghị cấp giám đốc thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng đất có kèm thỏa thuận lãi suất là hợp đồng giả tạo nhằm đảm bảo khoản vay.
Mới đây, tại phiên giám đốc thẩm, TAND Cấp cao tại TP HCM nhận định, trình bày của vợ chồng ông Hậu cũng như các tài liệu, chứng cứ thể hiện nhiều mâu thuẫn, không phù hợp với các tình tiết khách quan của vụ án. Cụ thể, biên bản thoả thuận do Công ty Thiên Lộc và vợ chồng ông Hậu lập ngày 26/4/2014 cùng thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 2.400 m2 đất. Cùng ngày vợ chồng ông Hậu nhận trước ba tháng tiền lãi là 150 triệu đồng...
Đồng thời, căn cứ biên bản định giá đất của ngân hàng và quyết định của UBND TP Cần Thơ thì giá đất tại thời điểm các bên ký hợp đồng là 2,8 triệu đồng/m2 (tương đương 6,72 tỷ đồng đối với 2.400 m2) nhưng các bên xác định số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng và đã giao nhận là một tỷ đồng. "Giá trị chuyển nhượng này thấp hơn rất nhiều lần so với thực tế. Vì vậy, việc chuyển nhượng đất là không đúng với ý chí của Công ty TNHH Thiên Lộc", quyết định giám đốc thẩm nêu.
Ngoài ra, theo cấp giám đốc thẩm, sau khi ký hợp đồng, hai bên không giao nhận đất. Bị đơn không yêu cầu giao đất, cũng không xác định được tứ cận thửa đất mình mua, chỉ đến khi công ty khởi kiện thì mới yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Phía ông Hậu trình bày không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Công ty Thiên Lộc không xuất hóa đơn. Tuy nhiên, hồ sơ vụ án không thể hiện bị đơn có đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó cho thấy phía bị đơn không có nhu cầu thật sự trong việc nhận chuyển nhượng diện tích đất tranh chấp...
An Bình
Xem thêm: lmth.3439854-nab-ad-tad-2m-004-2-iod-uv-gnort-ior-car/ten.sserpxenv