Ghi nhận của VnExpress cho thấy gần 12 tháng qua, bất động sản đầu cơ, giữ hàng chờ tăng giá (không phục vụ nhu cầu ở thật, khai thác tiêu dùng) đều lần lượt giảm giá mạnh. Nhà phố, biệt thự, đất nền và cả căn hộ hình thành trong tương lai giảm giá bình quân 15-20%, mức giảm sâu đã ghi nhận được 25-30%, cá biệt có một số trường hợp rớt giá kịch sàn là 50% so với quý II/2022.

Tuy hạ giá, thanh khoản toàn thị trường vẫn trầm lắng từ tháng cuối năm ngoái, kéo dài sang đầu quý II/2023. Hiện đà giảm giá chưa có dấu hiệu dừng lại, người mua vẫn ngầm mặc cả bằng cách đứng ngoài chờ bắt đáy.

Trong khi đó, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật, mua để ở, hoặc có thể khai thác sử dụng ngay (được xếp vào nhóm bất động sản tiêu dùng) giá đi ngang; có một số trường hợp giá bị điều chỉnh nhưng không nhiều, mức giảm trên dưới 5-7%.

Theo chuyên gia, bất động sản tiêu dùng phục vụ nhu cầu ở thật nằm trong nhóm tương đối an toàn trong bối cảnh thị trường khủng hoảng, ngược lại phân khúc đầu cơ bị xếp vào nhóm rủi ro cao.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập nhận định hiện sóng đầu cơ đã đứt, thị trường ngủ đông, thanh khoản lao dốc. Thời kỳ tiền rẻ đã qua, lãi suất neo cao giữa lúc thị trường trầm lắng là những thách thức rất lớn đối với nhóm bất động sản đầu cơ, dẫn đến làn sóng cắt lỗ, rớt giá là kịch bản đã được dự báo trước.

Ông Kiên phân tích, tình trạng nhà đất nằm im chờ tăng giá bị mất thanh khoản năm 2022-2023 phản ánh đúng thực trạng bong bóng đầu cơ tài sản tích tụ nửa thập kỷ qua. Giai đoạn 2016 - 2020, bất động sản tăng giá liên tục, thậm chí một vài vùng xa còn chứng kiến giá nhà đất lập đỉnh vào cuối năm 2021. Điều này đã làm nhiều người lao vào như một cuộc chơi tài chính quá đà, không có kiểm soát. Thời điểm đó, người đầu cơ nhà đất mua với mục đích chờ tăng giá và họ chỉ quan tâm đến khả năng sinh lời ra sao.

Tuy nhiên, khả năng tăng giá tài sản hầu hết chỉ là kỳ vọng dựa trên lịch sử tăng giá trong quá khứ, được tô vẽ bằng lời quảng cáo của môi giới, tin đồn các siêu dự án hay ăn theo sóng hạ tầng khu vực. Khi sốt đất, các bất động sản vùng xa còn khá rẻ, có dư địa tăng giá nhiều hơn các loại có nhu cầu sử dụng thực nhờ vào chiêu bơm thổi. Song "sân khấu dần hạ màn" khi thị trường giảm tốc, mất thanh khoản, tài sản rớt giá.

Đầu quý II/2022, thị trường khó khăn trầm lắng đến nay. Ông Kiên nhìn nhận, khi kinh tế bắt đầu bộc lộ nhiều khó khăn, túi tiền của đại đa số người dân đều sụt giảm. Thêm lãi suất neo cao, nhà đầu tư ngộp tài chính, có khuynh hướng thu tiền mặt về để giảm nợ và cơ cấu lại dòng vốn. Những tài sản đầu cơ không tạo ra giá trị dòng tiền sẽ bị đưa vào diện thanh lý trước tiên, dẫn tới lượng nhà đất cần bán nở rộ.

"Càng bán càng ế, càng ôm lâu càng nặng gánh lãi vay, rủi ro thêm chồng chất, dẫn đến nhóm bất động sản đầu cơ phải giảm giá đột biến 30-50% nhưng vẫn vắng khách mua", ông Kiên nói.

Cùng quan điểm, ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC), cho rằng thị trường bất động sản nặng tính đầu cơ ngày càng lộ rõ 2 đặc trưng điển hình. Thứ nhất, mua nhà, đất vì bài toán sinh lời bất chấp pháp lý non (chưa hoàn chỉnh), dùng đòn bẩy tài chính quá đà và không cân nhắc khả năng sử dụng thực tế của tài sản. Thứ hai, mua theo hiệu ứng đám đông nhưng thiếu kiến thức thị trường.

Theo ông Nghĩa, cục diện nhà đất đầu cơ bị rớt giá như hiện nay cho thấy các chủ tài sản đang phải trả giá cho một giai đoạn dài mua sắm dễ dãi, thiếu thận trọng, thậm chí liều lĩnh. Khi thị trường nóng sốt họ thắng nhờ ăn may, nhưng khi thị trường biến động, xuất hiện nhiều khó khăn hơn, họ phải giảm giá, cắt lỗ để mong thoát hàng.

Ông Nghĩa dự báo nhóm tài sản đầu cơ sẽ còn phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong những quý tới vì thị trường chưa xác định được dấu hiệu phục hồi ngắn hạn.

Lãnh đạo một công ty bất động sản có dự án tại khu Đông TP HCM nhìn nhận thị trường đang trong chu kỳ ảm đạm kéo dài, các tài sản phân bổ dòng tiền không hợp lý buộc phải giảm giá, cắt lỗ nhằm thoát hàng là cách giới đầu cơ buông bỏ bớt gánh nặng để vượt bão.

Theo ông, giới đầu cơ không chỉ thu hẹp ở những nhà đầu tư cá nhân mà còn mở rộng ra nhóm nhà đầu tư tổ chức (các doanh nghiệp địa ốc, chủ dự án). Trong bối cảnh thị trường địa ốc đóng băng, nghẽn dòng tiền, bên cạnh nhóm tài sản đầu cơ nhỏ lẻ giảm giá trên thị trường thứ cấp còn có thị trường ngầm mua bán dự án tích trữ quỹ đất của các chủ đầu tư mất thanh khoản. Ông tiết lộ mức giảm giá các dự án đầu cơ này lên đến 50%, chủ yếu do bên mua ép giá vì biết bên bán cần tiền.

"Thanh khoản của thị trường tài sản đầu cơ hiện rất thấp dù giá điều chỉnh mạnh. Bên bán và bên mua mặc cả, giằng co khốc liệt. Đây là cái giá phải trả cho nửa thập kỷ chạy đua tích trữ nhà đất một cách dễ dãi ở cấp cá nhân lẫn tổ chức", ông nói.

Ngược lại, các bất động sản phục vụ nhu cầu thật, mua để ở ít biến động và ổn định hơn. Theo các chuyên gia, vì mua để sử dụng nên nhu cầu bán ra ít, các trường hợp giảm giá vẫn diễn ra do chịu tác động tâm lý toàn thị trường nhưng chỉ điều chỉnh trong biên độ hẹp và không rơi vào cảnh nháo nhào thoát hàng cắt lỗ.

Ông Kiên dự báo thời gian tới, người mua ưu tiên bất động sản đạt tiêu chí sử dụng ngay, giữ giá tốt, an toàn, có khả năng thanh khoản (có thể bán nhanh được) và đà giảm giá của nhóm bất động sản đầu cơ sẽ còn tiếp diễn.

Vũ Lê