Thời gian qua, chúng ta nói nhiều về các điều kiện thuận lợi của phân khúc bất động sản công nghiệp, nhưng có vẻ bối cảnh năm 2023 đã thay đổi?

Đúng vậy, dù vẫn là lĩnh vực tiềm năng, nhưng từ đầu năm 2023 bắt đầu xuất hiện trở lực trong câu chuyện thu hút đầu tư. Theo quan sát của chúng tôi, trong quý I/2023, lượng tìm kiếm các sản phẩm bất động sản khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi… đã giảm so với cùng kỳ năm 2022 cũng như trước đó.

Nguyên nhân có thể đến từ việc kinh tế thế giới suy yếu, khiến cho nhu cầu dịch chuyển, mở rộng sản xuất của doanh nghiệp giảm sút. Ngoài ra, việc lãi suất tăng cao đã đẩy chi phí đầu tư gia tăng đáng kể và khách thuê giai đoạn hiện tại cũng cần thêm thời gian để lựa chọn vị trí đặt nhà máy, nên kế hoạch dịch chuyển sản xuất cần tính toán kỹ hơn so với trước.

Trong nước, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp trên thị trường cấp 2 có xu hướng gia tăng. Điều này chắc hẳn cũng khiến câu chuyện cạnh tranh giữa các thị trường truyền thống và thị trường mới trở nên gay gắt hơn?

Các thị trường chủ lực, thị trường cấp 1 ở cả 2 miền Nam và Bắc đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, nhưng với sự vươn lên mạnh mẽ của thị trường cấp 2, sức ép cạnh tranh cũng trở nên lớn hơn.

Hiện tại, nguồn cung nhà xưởng, kho bãi… đã được xây dựng mới và cho thuê, hay các dự án mới đang triển khai ở những thị trường mới đang mang đến nhiều hơn cơ hội lựa chọn điểm thuê cho kháchw thuê.

Tuy nhiên, như phân tích ở trên, việc khách thuê cần nhiều thời gian hơn để ra quyết định vị trí đặt nhà máy sẽ làm chậm lại tỷ lệ lấp đầy của các thị trường cấp 2, các thị trường mới.

Thu hút đầu tư khu công nghiệp của Việt Nam đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ. Ảnh: Dũng Minh

Vậy kế hoạch của Frasers Property thì sao, bối cảnh hiện tại có làm ảnh hưởng đến các mục tiêu của Công ty?

Hiện tại, ở phía Nam, chúng tôi đã triển khai Khu công nghiệp BDIP (Binh Duong Industrial Park) ở Bình Dương. Dự án này có tỷ lệ cho thuê từ trước khi đi vào hoạt động tương đối cao, khoảng 68%.

Tại phía Bắc, trong năm nay, chúng tôi có kế hoạch phát triển 2 dự án ở Bắc Ninh và Hưng Yên và đang trong quá trình xúc tiến đầu tư, cấp phép xây dựng. Do phát triển dự án khu công nghiệp cần tầm nhìn dài hạn nên chúng tôi vẫn sẽ tuân thủ và bám sát các kế hoạch đã đề ra.

Là doanh nghiệp đa quốc gia, chắc hẳn Frasers Property cũng ghi nhận được nhiều phản hồi từ khách thuê tại Việt Nam?

Frasers Property có thế mạnh về bất động sản khu công nghiệp với khoảng 10 triệu m2 sàn nhà kho, nhà xưởng trên thế giới, trong đó riêng khu vực châu Âu là 3 triệu m2 sàn. Ngoài ra, hệ thống nhà kho, nhà xưởng của chúng tôi còn hiện diện ở nhiều nước châu Á.

Theo phản hồi từ các khách thuê, Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư lý tưởng. Các nhà sản xuất quốc tế cũng thể hiện sự quan tâm nhiều hơn đến thị trường cũng như môi trường đầu tư ở Việt Nam. Từ đó, chúng tôi nhận thấy sự cạnh tranh trong thu hút đầu tư khu công nghiệp giữa các quốc gia trong khu vực ASEAN ngày càng lớn hơn.

Vậy trong mắt các nhà đầu tư, Việt Nam có thế mạnh về lĩnh vực gì?

Về Việt Nam, chúng ta vẫn là quốc gia nổi bật trong thu hút FDI, là điểm đến ưa thích của làn sóng dịch chuyển sản xuất từ bên ngoài, đặc biệt với lĩnh vực linh kiện điện tử, điện thoại, máy tính… và trên thực tế, những mặt hàng này đang chiếm phần lớn trong giỏ hàng nhập khẩu của nhiều nước trên thế giới. Điều này phần nào khẳng định được vị thế của Việt Nam trong việc thu hút đầu tư nước ngoài nói chung, lĩnh vực công nghệ - điện tử nói riêng.

Ông vừa nhắc tới câu chuyện cạnh tranh quốc tế. Phải chăng đây là điều chúng ta cần tính đến nhiều hơn trong tương lai?

Việt Nam đã và đang làm khá tốt việc thu hút FDI. Tuy nhiên, với làn sóng đầu tư tiếp theo, chúng ta cần tiếp tục quan sát và điều chỉnh, bởi dù vẫn đang là lựa chọn ưu tiên, nhưng thế giới không chỉ có mỗi Việt Nam, mà còn có nhiều quốc gia khác cũng đang cạnh tranh rất mạnh trong thu hút vốn nước ngoài.

Theo ông, quốc gia nào đang là đối thủ lớn cạnh tranh thu hút FDI của Việt Nam?

Trên bình diện khu vực, Indonesia và Thái Lan hiện có nhiều chính sách thu hút đầu tư cho lĩnh vực công nghệ - điện tử, cả với các nhà cung ứng, sản xuất phụ trợ cho ngành sản xuất xe điện.

Trong đó, Indonesia nổi lên như là đối thủ lớn nhất, cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam. Họ có dân số thuộc tốp cao trên thế giới, nguồn cung lao động dồi dào và bản thân Indonesia cũng là một thị trường tiêu thụ lớn. Ngoài ra, chi phí hoạt động của doanh nghiệp tại đây cũng rất cạnh tranh so với Việt Nam.

Vậy còn Trung Quốc, không thể không nhắc đến đất nước tỷ dân này khi đây vẫn là nhóm nhà đầu tư lớn, cũng là thị trường xuất khẩu hàng đầu của Việt Nam?

Trung Quốc vẫn đang là công xưởng sản xuất lớn nhất thế giới và họ sẽ còn giữ vững vị trí này trong thời gian dài. Bản thân quốc gia này cũng là một thị trường rất lớn và nhà đầu tư Trung Quốc có nhu cầu dịch chuyển sang Việt Nam. Điều này chủ yếu xuất phát từ các xung đột thương mại giữa Trung Quốc với Mỹ và một số nước phương Tây, tạo cơ hội cho Việt Nam thu hút nhóm nhà đầu tư này.

Với Việt Nam, thời gian tới, làn sóng dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc chủ yếu để tận dụng các hiệp định thương mại tự do, từ đó vừa cung cấp ngược lại thị trường Trung Quốc, vừa để xuất khẩu sang các nước khác. Hiện tại, Việt Nam vẫn có nhiều lợi thế so với Trung Quốc do giá nhân công còn tương đối rẻ, chi phí hoạt động cũng cạnh tranh hơn.

Song, dường như chúng ta chưa tận dụng hết tiềm năng trong thu hút đầu tư với Trung Quốc?

Để tăng hiệu quả thu hút đầu tư nói chung, với nhà đầu tư Trung Quốc nói riêng, Việt Nam cần có chính sách cởi mở hơn và đương nhiên, trong quá trình này, cần có chọn lựa ưu tiên các lĩnh vực không gây ô nhiễm môi trường.

Theo tôi được biết, nhà đầu tư Trung Quốc còn “toan tính” với các thị trường xa xôi hơn, chứ không chỉ nhắm đến Việt Nam?

Đúng vậy, các nhà sản xuất Trung Quốc cũng nhắm tới các thị trường châu Âu, châu Mỹ để đặt nhà máy. Bởi hiện tại, có nhiều lĩnh vực các nhà sản xuất Trung Quốc vẫn đang giữ vị thế dẫn dắt, trong khi châu Âu và châu Mỹ đều là các thị trường tiềm năng với nhu cầu tiêu dùng lớn.

Quay trở lại câu chuyện thu hút đầu tư, nếu gọi tên các yếu tố quan trọng cần được đẩy mạnh để tăng hiệu quả, theo ông, đó là yếu tố nào?

Theo chúng tôi, trước mắt đó là thể chế chính sách, các chương trình khuyến khích, các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài. Chúng ta phải làm tốt hơn nữa công tác này, cần rút gọn thủ tục hành chính để mọi thứ trở nên dễ dàng, thuận tiện hơn. Điều này quan trọng số 1.

Tiếp theo, về lâu dài, chúng ta phải chuẩn bị lực lượng lao động có tay nghề, chuyên môn cao để đáp ứng các chuỗi sản xuất có giá trị gia tăng cao đang là xu hướng ngày càng rõ nét trên thế giới.

Cuối cùng, chúng ta phải tiếp tục đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng cũng như giữ cho chi phí sản xuất được ổn định. Điều này sẽ tăng tính hấp dẫn và giữ chân nhà đầu tư ở lại Việt Nam lâu hơn.

Trên đây là 3 yếu tố Việt Nam cần phải làm và làm trong dài hạn, phải cải thiện liên tục để hỗ trợ thu hút đầu tư nước ngoài.

Với kinh nghiệm của Frasers Property, các ông đã làm gì để mang Việt Nam ra thế giới?

Riêng với công tác xúc tiến đầu tư, chúng tôi có mạng lưới, mối quan hệ rộng khắp với các nhà đầu tư trên thế giới. Do đó, ngoài việc tận dụng các cơ hội xúc tiến đầu tư của các bộ, ngành, địa phương, Frasers Property còn kết hợp với các công ty chuyên về xúc tiến đầu tư để tìm đối tác.

Đặc biệt, Frasers Property Việt Nam đang tận dụng tốt mạng lưới toàn cầu của Công ty mẹ để giới thiệu về cơ hội đầu tư vào Việt Nam và thu được kết quả đáng khích lệ. Nói cách khác, chúng tôi sử dụng phương thức đa kênh để tăng hiệu quả thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp đã và đang phát triển, từ đó mang đến nhiều hơn các nhà đầu tư chất lượng cho Việt Nam.