Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có góp ý với Dự thảo Nghị định quy định và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023 (phiên bản 15/3/2024) (sau đây gọi tắt là Dự thảo).

Lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở

Khoản 2 Điều 16 Dự thảo quy định các hình thức lựa chọn chủ đầu dự án xây dựng nhà ở gồm: i) đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; ii) đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu; iii) chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.

Quy định trên là còn thiếu trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành hoặc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư (Điều 250 Luật Đất đai 2024).

Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo bổ sung trường hợp trên vào khoản 2 Điều 16 Dự thảo.

Các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng

Dự án khu đô thị hoặc dự án hỗn hợp có nhà ở thương mại được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được phân kỳ dự án hoặc có các dự án thành phần khác nhau nên hồ sơ có thể khác nhau. Ví dụ: quy hoạch xây dựng (kể cả quy hoạch chi tiết) có thể bao gồm các công trình không phải chỉ nhà ở mà còn có các công trình tiện ích khác; hoặc chủ trương chấp thuận dự án khu đô thị hỗn hợp có thể có nhà ở thương mại nhưng hồ sơ dự án có thể khác nhau.

Vì vậy, việc đầu tư nhà ở trong dự án khu đô thị hoặc dự án hỗn hợp có nhà ở thương mại trong nhiều trường hợp không thực hiện theo đúng các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng như quy định tại Dự thảo. Do đó, doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc quy định việc đầu tư nhà ở trong dự án khu đô thị hoặc dự án hỗn hợp có nhà ở thương mại được thực hiện theo tiến độ phân kỳ đầu tư hoặc dự án thành phần đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khoản 2 Điều 18 Dự thảo quy định, sau khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để hoàn thành việc giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án để được giao đất thực địa theo quy định của pháp luật đất đai. Quy định này được hiểu, hoạt động giải phóng mặt bằng sẽ thực hiện sau khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, áp dụng cho trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều này là chưa phù hợp với pháp luật đất đai. Khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định, điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất là “đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối”.

Để đảm bảo tính thống nhất, đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định này theo hướng phân tách các trường hợp đất đã được thu hồi giải phóng mặt bằng và đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định các bước phải thực hiện tiếp theo trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư đối với mỗi trường hợp.

Bàn giao nhà chung cư

Theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 25 Dự thảo, trước khi thực hiện bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải có “văn bản xác định hạng nhà chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Việc yêu cầu bắt buộc phải có “văn bản xác định hạng nhà chung cư” trước khi thực hiện bàn giao căn hộ cần được xem xét lại.

Luật Nhà ở 2023 không quy định bắt buộc về phân hạng nhà chung cư, trao quyền cho Chính phủ quy định về vấn đề này. Quy định tại Dự thảo cũng không quy định rõ, mục tiêu của quy định phân hạng nhà chung cư để làm gì? Nhằm mục tiêu quản lý nào? Nếu việc phân hạng nhà chung cư chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin để xác định chất lượng của nhà chung cư thì không nên quy định đây là thủ tục bắt buộc, gắn với việc phải hoàn thiện trước khi thực hiện bàn giao căn hộ.

VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bỏ quy định tại điểm e khoản 2 Điều 25 Dự thảo.

Việc đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ ở của cá nhân

Điểm a khoản 1 Điều 40 Dự thảo quy định trường hợp cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua “phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật nhà ở”.

Điều 35 Luật Nhà ở 2023 quy định về chủ đầu tư và điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phải là doanh nghiệp/tổ chức.

Điều 7 Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản (phiên bản 13/3/2024) quy định, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để bán, cho thuê mua, cho thuê thì phải đảm bảo không thuộc diện phải lập dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng.

Như vậy, theo quy định tại Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện phải lập dự án phải là doanh nghiệp/tổ chức.

Điểm a khoản 1 Điều 40 Dự thảo đang quy định trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, có nghĩa, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở là cá nhân, không phải doanh nghiệp/tổ chức. Điều này dường như chưa phù hợp với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Đề nghị Ban soạn thảo xem xét lại quy định tại khoản 1 Điều 40 Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Khoản 2 Điều 40 Dự thảo quy định, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở hoặc đầu tư xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở mà có căn hộ để bán, cho thuê mua thì:

Thứ nhất, trường hợp thuộc diện được miễn Giấy phép xây dựng thì cá nhân xây dựng nhà ở phải có đơn gửi UBND cấp xã nơi có nhà ở được xây dựng trong đó thể hiện rõ số tầng, tổng số lượng căn hộ, số lượng căn hộ tại từng tầng và diện tích của từng căn hộ.

Quy định này là chưa rõ về thủ tục hành chính: đây là thủ tục có tính chất thông báo hay là cần sự xét duyệt, chấp thuận của UBND cấp xã, cá nhân mới được phép xây dựng? Căn cứ đâu để UBND cấp xã xem xét đơn? Để đảm bảo tính minh bạch đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh thủ tục này theo hướng cá nhân xây dựng nhà ở gửi thông báo tới UBND cấp xã nơi có nhà ở được xây dựng về việc xây dựng nhà ở.

Thứ hai, phù hợp với quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại khu vực có nhà ở.

VCI nhận định, quy định này dường như vượt quá quy định tại Luật Nhà ở. Điều 57 Luật Nhà ở 2023 không đặt ra yêu cầu này đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bỏ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 40 Dự thảo.

Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết

Theo quy định tại khoản 4 Điều 42 Dự thảo, một trong các điều kiện để được huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân cho phát triển nhà ở là phải được đăng tải thông tin đủ điều kiện huy động vốn trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án. Để được đăng tải lên Cổng thông tin này, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ và phải được xét duyệt đủ điều kiện. Đây được xem như là một loại giấy phép đủ điều kiện huy động vốn.

VCCI đề nghị xem xét về tính cần thiết phải có loại giấy phép này. Bởi vì, mục tiêu của việc đăng tải trên Cổng thông tin suy đoán, là nhằm minh bạch thông tin, để các bên góp vốn có thể nhận biết được các chủ đầu tư có đủ điều kiện huy động vốn, bảo vệ quyền lợi của bên góp vốn. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Nhà ở 2023, trong trường hợp huy động vốn, chủ đầu tư phải cung cấp cho bên góp vốn văn bản giải chấp của tổ chức tín dụng khi ký hợp đồng góp vốn. Như vậy, bên góp vốn có thể nhận biết được điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư từ yêu cầu này. Việc đặt thêm thủ tục xét duyệt điều kiện huy động vốn có thể khiến quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở bị kéo dài.

Mặt khác, nếu xét về tính thuận lợi của thủ tục hành chính, thủ tục xét duyệt để đăng tải lên Cổng thông tin chưa thực sự thuận lợi cho chủ đầu tư, cụ thể:

Thời gian giải quyết thủ tục: 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ là khá dài để xét duyệt điều kiện, trong khi hồ sơ là các tài liệu đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước (báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt) hoặc của tổ chức tín dụng (văn bản giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất).

Nguyên tắc giải quyết thủ tục: đoạn 3 khoản 4 Điều 42 Dự thảo quy định “Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn theo quy định và đã nhận được hồ sơ do chủ đầu tư gửi nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không đăng tải thông tin thì chủ đầu tư được ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm về việc không đăng tải thông tin theo quy định tại khoản này”. Việc chủ đầu tư đã đủ điều kiện huy động vốn nhưng cơ quan quản lý không đăng tải thông tin là trách nhiệm của cơ quan quản lý cấp tỉnh, yêu cầu chủ đầu tư “chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này” đang không rõ về phạm vi của tính chịu trách nhiệm là như thế nào? Nếu chịu trách nhiệm theo hướng của một giao dịch dân sự thì quy định này là không cần thiết. Còn nếu chịu trách nhiệm theo hướng chưa được đăng tải thông tin mà tiến hành huy động vốn, sau này phát sinh tranh chấp liên quan đến điều kiện huy động vốn thì yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm là chưa hợp lý, bởi vì đây không phải là lỗi của chủ đầu tư.

Mặt khác, quy định này có nghĩa chủ đầu tư đã tự xác định được đủ điều kiện huy động vốn và tự tiến hành huy động vốn và phải chịu trách nhiệm cho hoạt động này thì thủ tục xét duyệt điều kiện huy động vốn trên Cổng thông tin là không cần thiết và việc minh bạch, công khai thông tin về chủ đầu tư trên Cổng thông tin là ít ý nghĩa.

Từ những phân tích trên, VCCI đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bỏ thủ tục xét duyệt điều kiện huy động vốn tại khoản 3 Điều 42. Trong điều kiện vẫn giữ thủ tục này, cân nhắc rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục (khoảng 03 ngày) và điều chỉnh quy định trên theo hướng, quá thời hạn giải quyết, chủ đầu tư được quyền thực hiện huy động vốn.

Điều kiện huy động vốn để phát triển nhà ở thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ

Theo quy định tại Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Nghị định 65/2022/NĐ-CP đối với công ty chưa là công ty đại chúng các phương án phát hành trái phiếu sẽ do cấp có thẩm quyền trong doanh nghiệp phê duyệt, không phải trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Vì vậy, đoạn 2 khoản 2 Điều 43 Dự thảo quy định “Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phương án phát hành trái phiếu phải kiểm tra đề xuất huy động vốn của chủ đầu tư bảo đảm tuân thủ yêu cầu quy định tại khoản này khi phê duyệt phương án phát hành trái phiếu” là chưa phù hợp với công ty chưa phải là công ty đại chúng.

VCCI đề nghị Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định trên để phù hợp với quy định về phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.

Tuệ Minh