Ngày 28/4/2022, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã có Công văn số 3849/BTC-TCT gửi UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Theo Bộ Tài chính, thời gian vừa qua, nhiều UBND cấp tỉnh đã xây dựng đề án để triển khai chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản và đã đạt được một số kết quả nhất định. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai còn phát sinh một số vướng mắc gây khó khăn trong công tác chống thất thu từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Vì vậy, hiện nay, Bộ Tài chính đang rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ với các văn bản quy phạm pháp luật khác. Đồng thời cũng yêu cầu các địa phương “siết” kê khai giá bất động sản, ban hành Bảng giá đất có hệ số điều chỉnh. 

Tuy nhiên, theo nhiều ý kiến, để công tác chống thất thu thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hiệu quả, UBND cấp tỉnh cũng cần phải hướng đến các giải pháp đồng bộ, tránh mệnh lệnh hành chính cứng nhắc, tránh trường hợp phát sinh quá nhiều thủ tục pháp lý hay chi phí cho công tác định giá, kê khai giá bất động sản quá cao.

Để có góc nhìn sâu hơn về vấn đề này, Reatimes có cuộc trao đổi với luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way.

PV: Thưa luật sư, việc thu thế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có vai trò như thế nào đối với thị trường, kinh tế, xã hội?

Luật sư Lê Văn Hồi: Việc thu thuế nói chung có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển đời sống kinh tế, xã hội.

Thứ nhất, thuế giúp ổn định thị trường, điều kiết nền kinh tế; Thứ hai, thuế tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước; Thứ ba, thuế đảm bảo cơ cấu kinh tế, giúp phát triển theo đúng định hướng của nhà nước ổn định và lâu dài; Cuối cùng, thuế góp phần đảm bảo công bằng xã hội. 

Việc thu thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản cũng có các vai trò tương tự. Thông qua việc thu thuế từ kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tác động đến thị trường bất động sản, định hướng nền kinh tế và đảm bảo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. 

Công văn 3849/BTC-TCR của Bộ trưởng Bộ Tài Chính mới đây là một ví dụ điển hình thể hiện quyền lực của Nhà nước thông qua việc tác động chính sách để phát huy vai trò của thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản đối với thị trường, kinh tế, xã hội.

PV: Có thể thấy, vai trò của việc thu thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là rất lớn. Song công tác này đã thực sự được chú trọng và thực hiện một cách có hiệu quả trong thời gian vừa qua hay không, thưa luật sư?

Luật sư Lê Văn Hồi: Theo thống kê của Tổng cục Thuế, số thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản tăng dần theo từng năm, nếu như năm 2020 tăng gần 1,8 nghìn tỷ, tỷ lệ tăng 12% so với năm 2019 thì năm 2021 tăng hơn 4,9 nghìn tỷ, tỷ lệ tăng 30% so với năm 2020. Đến năm 2022, thu từ quý I tăng 3,2 nghìn tỷ, tỷ lệ tăng 63% so với quý I/2021. 

Từ kết quả này có thể thấy, công tác thu thuế liên quan đến chuyển nhượng bất động sản đã đạt được những tính hiệu tích cực. Tuy nhiên, để trả lời cho câu hỏi đã đạt hiệu quả chưa thì theo quan điểm của cá nhân của tôi là chưa. Thực tế tồn tại một cách khá rõ ràng, phổ biến việc chuyển nhượng bất động sản với những giá giao dịch hoàn toàn khác nhau để lẩn tránh thuế.

PV: Theo ông, nguyên nhân nào khiến việc thu thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hiện nay diễn ra khó khăn. Những quy định pháp luật về định giá đất có phải là một bất cập?

Luật sư Lê Văn Hồi: Theo góc nhìn của cá nhân tôi, việc khó thu thuế hoặc thất thu thế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có thể đến từ nhiều lý do khác nhau. 

Thứ nhất, hiện nay việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản còn phổ biến, từ đó khiến cho các bên tham gia giao dịch có thể dễ dàng điều chỉnh giá.

Thứ hai, mức giá do UBND các tỉnh, thành phố công bố có sự khác biệt tương đối lớn so với giá thị trường, đặc biệt tại các đô thị, thành phố lớn. Điều này đang gây ra sự chênh giá đáng kể các sản phẩm bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp tới việc định giá thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Thứ ba, công tác phát hiện, xử lý đối với những sai phạm trong viêc kê khai hai giá trong chuyển nhượng bất động sản còn hạn chế, chưa thật sự quyết liệt.

Ngoài lý do liên quan đến việc chênh lệch giá giữa giá thị trường và giá công bố, việc 5 năm một lần mới điều chỉnh giá đất cũng khiến cho giá đất công bố càng không thể theo kịp những diễn biến nhanh chóng của nền kinh tế thị trường.

Thực tế hiện nay cũng cho thấy, giá bất động sản đang tăng theo năm ở mức 3 – 5%, gía đất cũng không ngoại lệ. Với mức giá ngày càng tăng cao, đặc biệt là các đô thị loại 1 trở lên, việc quy định giá đất 5 năm một lần là một bất cập lớn trong các chính sách liên quan đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Đặc biệt, điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến việc thu thuế kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. 

PV: Theo các đề xuất, việc “siết” kê khai giá bất động sản đúng với giá thị trường, giá giao dịch là giải pháp tốt nhất cho việc định thuế trong các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản hiện nay. Ông nhìn nhận như thế nào về giải pháp này?

Luật sư Lê Văn Hồi: Về định hướng lâu dài, việc kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng bất động sản để đưa giá giao dịch trên giấy tờ về đúng giá trị thực tế là chủ trương đúng đắn, phù hợp. Tuy nhiên, giải pháp “siết” như hiện nay chưa thể đạt hiệu quả một sớm, một chiều. Rõ ràng, những tồn tại như tôi đề cập ở trên vẫn còn đó, không thể dùng mệnh lệnh hành chính để xử lý những bất cập một cách duy ý chí, thực tế việc này đang gây ra những hệ lụy như việc tồn đọng một loạt hồ sơ chuyển nhượng bất động sản do phải khai đi khai lại về giá như truyền thông phản ánh gần đây. Vậy nên việc kiểm soát các giao dịch chuyển nhượng bất động sản để hạn chế thất thu thuế cần được triển khai tổng thể, đồng bộ để đảm bảo không thất thu thuế, không ảnh hưởng đến các thủ tục hành chính trong việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

PV: Bên cạnh triển khai hiệu quả công tác kê khai giá bất động sản, theo ông, việc UBND các tỉnh xác định giá đất, giá bất động sản  đúng với giá thị trường có vai trò như thế nào?

Luật sư Lê Văn Hồi: Vấn đề đầu tiên tôi nghĩ đến khi đọc Công văn số 3849/BTC-TCT của Bộ Tài chính không phải là việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản, mà câu hỏi đặt ra là: Việc đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất sẽ được giải quyết ra sao? Ảnh hưởng đến ngân sách Nhà nước như thế nào? Sự công bằng giữa những tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất trước và sau thời điểm điều chỉnh giá đất “đột biến” từ giá công bố và giá thị trường sẽ là phương án nào?

Đây là một số suy nghĩ khi đọc Công văn này, đương nhiên việc UBND các tỉnh, thành phố xác định giá đất, giá bất động sản đúng với giá thị trường sẽ đảm bảo sự công bằng cho các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất, hạn chế tối đa những khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đến đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất.

PV: Bên cạnh những giải pháp nêu trên, theo luật sư còn có những giải pháp nào chống thất thu thuế trong chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản?

Luật sư Lê Văn Hồi: Mấy năm trước, sự liên thông giữa cơ quan BHXH và cơ quan thuế đã góp phần không nhỏ vào việc thống nhất phần mức lương trong Hợp đồng lao động tại các doanh nghiệp, tôi cho rằng các cơ quan thuế có thể thêm một lần áp dụng phương án này.

Ngoài cơ quan thuế, các tổ chức tín dụng là đơn vị sở hữu kho dữ liệu về giá trị bất động sản tương đối lớn, nếu được tiếp cận nguồn dữ liệu này để so sánh, đối chiếu với giá bất động sản do người nộp thuế khai báo sẽ hỗ trợ phần nào trong việc xác định giá trị thị trường của bất động sản.

Trân trọng cảm ơn  luật sư!