Tăng trưởng nóng, bất động sản vào vòng kiểm soát vốn
Gần đây, một số ngân hàng đã ra thông báo dừng cho vay lĩnh vực bất động sản. Việc các ngân hàng này tạm dừng giải ngân cho vay lĩnh vực này được cho là sẽ loại bỏ nhà đầu tư phụ thuộc đòn bẩy tài chính và các nhóm đầu cơ, giúp thị trường dần "hạ nhiệt" trong thời gian tới.
Dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản (BĐS) bị siết chặt. Không chỉ doanh nghiệp (DN) khó tiếp cận vốn tín dụng mà lãi suất cho vay mua nhà với khách hàng cá nhân đã tăng lên đáng kể.
Theo Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú, năm 2022 NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 14%, cao hơn mục tiêu tăng trưởng tín dụng của năm 2021 là 12%. Trong bối cảnh dịch bệnh vẫn lây lan nhưng tiền vào thị trường chứng khoán và bất động sản tăng mạnh thì dòng vốn phải “nắn” để hướng vào lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực khó khăn của nền kinh tế, chịu tác động mạnh của dịch bệnh.
Quan điểm của NHNN là dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản hay kênh trái phiếu sẽ không tăng thêm mà còn phải kiểm soát chặt. Do đó, năm 2022, NHNN sẽ thanh tra những khoản tín dụng vào trái phiếu mà một số tổ chức tín dụng phát hành không đảm bảo an toàn theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Cụ thể, với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng vẫn tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực sự. Còn bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao thì phải kiểm soát chặt chẽ.
Bên cạnh đó, thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP Về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.
Giấc mơ mua nhà ngày càng xa vời...
Vợ chồng anh Đỗ Quang Thắng (Hà Nội) đang có nhu cầu mua căn hộ tại dự án ở Nam Từ Liêm. Do không đủ khả năng tài chính, anh Thắng buộc phải vay 1 tỷ đồng của ngân hàng. Theo tính toán, nếu vay ngân hàng, vợ chồng anh trả cả gốc và lãi khoảng 12-15 triệu đồng/tháng, trong vòng 20 năm.
Trước thông tin các ngân hàng siết cho vay bất động sản (BĐS), anh Thắng lo lắng nếu không có sự hỗ trợ tài chính này thì anh khó có thể mua được nhà. Anh đang liên hệ với một số ngân hàng có hợp tác để có thể ký cho vay, giải ngân sớm.
Theo khảo sát tại một số ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân có xu hướng tăng trong bối cảnh lãi suất đầu vào nhích lên và dòng tiền vào BĐS được yêu cầu kiểm soát chặt.
Siết tín dụng BĐS sẽ khiến cơ hội mua nhà để ở như vợ chồng anh Thắng càng khó khăn hơn, giấc mơ của người dân càng trở nên xa vời.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, nếu không cẩn trọng, việc siết tín dụng sẽ gây ra những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS.
Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn.
Vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thị trường vốn của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc siết tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.
Siết tín dụng bất động sản, lãi suất vay mua nhà diễn biến ra sao?
Trước những lo lắng của người dân về việc khó tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà nếu lãi suất tăng sau thông điệp siết tín dụng với lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng (NH) cho biết vẫn duy trì quan điểm đáp ứng nhu cầu vay vốn mua nhà để ở.
Theo đó, mức lãi suất vay thế chấp hấp dẫn nhất trong tháng 5/2022 được ghi nhận tại Shinhan Bank là 4.9%/năm áp dụng trong 6 tháng đầu với thời hạn vay tối đa 30 năm. Khách hàng được vay tối đa 70% giá trị tài sản bảo đảm. Sau thời gian ưu đãi trên, lãi suất thả nổi dao động khoảng 9%/năm.
Xếp ngay sau là Ngân hàng thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam (MSB) với lãi suất 4,99%/năm áp dụng cố định trong 3 tháng đầu với khoản vay thời hạn trên 24 tháng. Thời gian vay tối đa 35 năm cùng mức vay tới 90% giá trị tài sản đảm bảo. Các ngân hàng khác cũng đang cho vay mua nhà với lãi suất cạnh tranh như: PVcomBank (5%/năm), TPBank (5,9%/năm), Woori Bank (5,9%/năm)…
Tuy mức lãi suất cao hơn, nhóm ngân hàng thương mại nhà nước lại có thời gian cho vay ưu đãi kéo dài hơn. Đơn cử lãi suất vay mua nhà ở của Vietcombank dao động từ 6,7%/năm – 8.2%/năm trong 24 tháng đầu.
Nếu so sánh trong dài hạn, lãi suất thế chấp vay mua nhà tại một số ngân hàng có điều chỉnh tăng nhẹ từ 0.5% - 1.5%/năm so với đầu năm. Một số chuyên gia kinh tế nhận định, trước bối cảnh lãi suất huy động đang có xu hướng điều chỉnh tăng cũng như siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, lãi suất cho vay cũng có thể tăng nhẹ trong thời gian tới.
Chưa kể, hạn mức tăng trưởng tín dụng ở nhiều NH thương mại không còn nhiều, trong khi cơ quan quản lý yêu cầu các NH thương mại tập trung vốn cho vay sản xuất - kinh doanh, xuất khẩu… nên cho vay mua nhà sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.
Ở góc độ ngân hàng, một vị lãnh đạo cho biết mặc dù lãi suất huy động đã tăng thời gian gần đây nhưng hiện các ngân hàng vẫn duy trì ổn định lãi suất cho vay, trong đó có cả lãi suất vay mua nhà.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt 783.942 tỷ đồng, tăng khoảng 84.000 tỷ đồng so với thời điểm cuối năm 2021 (tương ứng mức tăng 12%). Trong đó, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng. Đây là mức đã được duy trì từ cuối năm ngoái đến nay và được đánh giá là an toàn.
Theo các ngân hàng, tỷ lệ cho vay BĐS tuy có cao nhưng vẫn trong mức cho phép. Hầu hết, các nguồn vốn vay này đều đi vào nhu cầu mua nhà thật nên rủi ro nợ xấu ngân hàng không cao. Cụ thể, tại ngân hàng ABBank, tỷ lệ cho vay BĐS của ngân hàng chỉ khoảng 6%, cho mua nhà ở khoảng 17%; nợ xấu liên quan đến BĐS và xây dựng cũng ở mức 0,1-0,15%.
Tương tự, tại ngân hàng Sacombank, dư nợ cho vay BĐS chiếm khoảng 22% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay người dân xây, sửa nhà chiếm đến 60%; cho vay doanh nghiệp BĐS chỉ chiếm khoảng 20%, tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng, rất nhỏ so với tổng dư nợ gần 400.000 tỷ đồng của Sacombank.
Với OCB, tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản cả kinh doanh và tiêu dùng, mua nhà ở là 32%, trong đó 72% là cho vay để mua nhà, 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản. Theo ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc ngân hàng OCB, bản chất các dự án bất động sản mà OCB cho vay phần lớn là các dự án của đối tác, muốn tạo nguồn hàng để tiếp tục cho vay bán lẻ. Chiến lược của OCB là tập trung cho khách hàng cá nhân vay mua nhà có giá tầm trung khoảng 1 - 2 tỷ đồng.
Thay vì “ngăn sông” hãy “nắn dòng”
Tiến sỹ Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhận xét, hiện dòng vốn chảy vào các ngành khác so với bất động sản đang bị thiên lệch. Bởi vậy, bất động sản luôn trong tầm ngắm phải kiểm soát để siết vốn. Vấn đề cần đề cập đến là tạo ra hệ thống phân bổ nguồn lực hợp lý để giảm đầu cơ đất đai.
Thị trường bất động sản đã “nghẽn” 2 năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh và đợi cơ hội phục hồi khi có các chương trình phục hồi kinh tế. Việc kiểm soát dòng vốn chưa được định hình có thể làm lỡ cơ hội, không tạo được điều kiện để nguồn lực tư nhân phát triển.
Liên quan đến thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội NH Việt Nam (VNBA) cho rằng BĐS là ngành chịu tác động nặng nề của đại dịch nên DN cũng cần nhận được sự hỗ trợ về cơ chế, thuế, vốn để phục hồi. Vì vậy, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường BĐS, trong đó cần phân biệt rõ hơn BĐS phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển. Việc siết chặt nguồn vốn nên xem xét một cách hợp lý, tránh sốc thị trường, làm ảnh hưởng đến sự phát triển chung đến các thị trường khác trong bối cảnh Chính phủ có các giải pháp phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19.
PGS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng cần định hình lại thị trường BĐS, chỉ nên cân nhắc kiểm soát tín dụng BĐS ở những phân khúc đầu cơ, mạnh dạn đẩy vốn để gia tăng cung cho dự án BĐS nhà ở thật, giá trị thật.
"Khi ai cũng có nhu cầu mua BĐS để đầu tư, sinh lời thì giá tăng là điều dễ hiểu. Nên xem xét tín dụng từ các kênh đầu tư khác để giảm nhẹ sức nóng cho kênh BĐS. Không nên sử dụng biện pháp siết tín dụng BĐS một cách võ đoán, triệt để, một chiều mà cần phân tích, xem xét làm rõ từng dự án; tránh việc càng siết tín dụng, nguồn cung càng hiếm, giá càng bị đẩy lên cao sẽ gây khó cho người mua nhà", PGS-TS Đặng Hùng Võ lưu ý.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, nếu kiểm soát chặt chẽ vốn vào bất động sản, có thể doanh nghiệp sẽ phải dừng các hoạt động đầu tư, ảnh hưởng đến chủ đầu tư, lao động cũng như các ngành nghề liên quan.
Ông Đính phân tích, khi một dự án được hình thành, các chủ đầu tư phải bỏ 50% vốn cho các thủ tục đầu tư, đóng thuế, chuẩn bị đầu tư, đền bù giải phóng mặt bằng… Giai đoạn hoàn thiện là 50% vốn còn lại, chủ đầu tư mới bắt đầu được huy động vốn. Đây là thực trạng khó khăn cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp phải có nguồn vốn tự có từ 10-15%, sau đó mới là từ vay tín dụng, phát hành trái phiếu… và chỉ được huy động sau khi xong hạ tầng, nền móng. Như vậy, đây cũng là điểm khó cho doanh nghiệp. Một số dự án khi chưa nộp thuế thì chưa được cấp phép, như vậy khó mà chiếm dụng vốn hay nợ các tổ chức tín dụng.
Theo ông Đính, VNREA đã kiến nghị dừng siết chính sách tín dụng mà thay vào đó là kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề hoặc tình trạng đầu cơ, mua gom đất, thổi giá… Còn với các dự án minh bạch, đáp ứng đủ tiêu chí thì nên thúc đẩy, khuyến khích.
Tương tự, chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng thương mại và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả. Bởi các ngân hàng thương mại sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân ngân hàng.
Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.
Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm bất động sản đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp.
Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm bất động sản cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng, vì nếu nguồn cung không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy, vẫn cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường bất động sản, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.
Thứ tư, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường bất động sản, giảm bớt nhà đầu cơ, người kinh doanh chộp giật, chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.
Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, thị trường bất động sản đóng góp quan trọng trong nền kinh tế, liên quan mật thiết đến các ngành nghề kinh tế lớn như du lịch, tài chính, xây dựng… và có sức lan tỏa đến trên 30 ngành nghề.
Từ năm 2021 đến nay, nguồn cung bất động sản hạn chế và có xu hướng giảm rõ rệt; đặc biệt thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Trong khi đó, giá nhà ở bất động sản tăng cao so với nguồn thu nhập của người dân; giá nhà ở riêng lẻ tăng 15%...
Theo ông Dũng, thị trường bất động sản liên quan mật thiết và có ảnh hưởng qua lại đến các thị trường vốn như thị trường tín dụng, chứng khoán, trái phiếu, thu hồi vốn đầu tư nước ngoài… Do đó, việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp quan trọng giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
Tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cũng là giải pháp thúc đẩy, tăng cường nguồn cung cho thị trường và giảm giá bất động sản. Do đó, nhiều chuyên gia chung ý kiến, thay vì siết tín dụng đối với lĩnh vực này thì cơ quan chức năng nên tăng cường kiểm soát, rà soát lại cụ thể từng phân khúc, doanh nghiệp theo hướng thay vì “ngăn sông” hãy “nắn dòng” để “chọn mặt gửi vàng.”
Cục trưởng Bùi Xuân Dũng chia sẻ Chính phủ giao Bộ Xây dựng rà soát và đánh giá tác động của tín dụng với thị trường bất động sản. Trước hết, Bộ Xây dựng yêu cầu rà soát toàn bộ các dự án; trong đó có quỹ đất 20% về nhà ở xã hội để tạo nguồn cung. Vướng mắc đến đâu được Bộ Xây dựng tổng hợp kiến nghị giải pháp. Theo đó, các dự án đã có đầy đủ pháp lý cần được khuyến khích ưu tiên cho vay để tạo nguồn cung mới cho thị trường.
Tuệ Minh (tổng hợp)