Nhen nhóm nguồn cung mới

Từ nhiều năm nay, TP.HCM không có một dự án nào có sản phẩm chung cư thuộc phân khúc hạng C vào danh sách huy động vốn của Sở Xây dựng Thành phố. Thế nhưng, trong quý I/2023, cơ quan này ghi nhận 1.515 căn chung cư giá 20-40 triệu đồng/m2 trong tổng số 7.041 căn nhà đủ điều kiện chào bán ra thị trường.

Tương tự, chuyên trang Batdongsan.com.vn cũng điểm tên một số dự án có giá bán nằm trong phân khúc bình dân đến trung cấp trong 3 tháng đầu năm nay, đa số nằm trên địa bàn TP. Thủ Đức, chẳng hạn như dự án nhà ở xã hội Thủ Thiêm Green House có giá bán từ 25-28 triệu đồng/m2, 9X An Sương từ 30-36 triệu đồng/m2, MT Eastmark City từ 40-43 triệu đồng/m2… Ở phân khúc trung cấp có dự án Avatar Thủ Đức với giá bán từ 65-70 triệu đồng/m2, Elysian Thủ Đức từ 52-55 triệu đồng/m2…

Có thể thấy, nhà ở xã hội - nhà ở trung cấp là những phân khúc luôn có nhu cầu cao, song nguồn cung cũng thường xuyên thiếu hụt. Chỉ khi thị trường bắt đầu rơi vào khó khăn, việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu thực mới được bàn đến nhiều hơn như là giải pháp gỡ vướng, kể cả với những chủ đầu tư có thương hiệu làm bất động sản cao cấp.

Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, trong các giai đoạn 2021-2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường TP.HCM. Đỉnh điểm là năm 2021, Thành phố ghi nhận tổng số 14.443 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn, nhưng căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng 0%, trong khi có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang, chiếm tỷ trọng 73,98%.

Còn theo DKRA Group, phân khúc căn hộ bình dân bắt đầu xuất hiện nhiều hơn trong quý I/2023 tại các thị trường vùng ven hay giáp ranh TP.HCM như Bình Dương, Long An... Riêng căn hộ hạng B (trung cấp) đã thay thế căn hộ hạng A (cao cấp) trở thành dòng sản phẩm chủ đạo dẫn dắt thị trường, khi chiếm tỷ trọng 56,2% tổng nguồn cung, tập trung chủ yếu tại khu Bắc TP.HCM.

Theo đơn vị này, thị trường căn hộ phía Nam có xu hướng dịch chuyển dần về nhóm căn hộ bình dân và trung cấp, cho thấy các chủ đầu tư đang nỗ lực tái cơ cấu sản phẩm hướng tới nhu cầu thực nhiều hơn.

Chẳng hạn, Tập đoàn Hưng Thịnh vừa giới thiệu dòng căn hộ 9X với khoảng 800 căn, mức giá bình quân khoảng 30 triệu đồng/m2. Doanh nghiệp này cũng đang xây dựng dự án căn hộ giá rẻ ở huyện Bình Chánh nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân lao động, mức giá trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Phú Đông Group, kế hoạch phát triển dài hạn của doanh nghiệp này đều là sản phẩm có giá khoảng 2 tỷ đồng/căn hộ, thuộc loại hình trung cấp phục vụ nhu cầu mua để ở. Các chính sách bán hàng, thanh toán dành cho khách hàng cũng tập trung vào việc giải bài toán áp lực tài chính và an cư dài hạn.

Được biết, trong quý III tới, Phú Đông Group sẽ giới thiệu một dự án căn hộ vừa túi tiền tại Bình Dương là Phú Đông Sky One quy mô hơn 800 căn, tầm giá dự kiến từ 32-35 triệu đồng/m2, phù hợp với các gia đình trẻ.

Doanh nghiệp lớn cũng nhập cuộc

Nhà ở xã hội - nhà ở trung cấp là những phân khúc luôn có nhu cầu cao, song nguồn cung cũng thường xuyên thiếu hụt.

Việc nguồn cung căn hộ bình dân trong xu hướng tăng khi thị trường bất động sản rơi vào khó khăn một lần nữa khẳng định, đây chính là “phao cứu sinh” cho thị trường và sắp tới sẽ được các chủ đầu tư dự án tập trung triển khai.

Trong tài liệu đại hội cổ đông vừa công bố, Công ty cổ phần Vinhomes cho biết, một trong những trọng tâm phát triển thời gian tới là dự án nhà ở xã hội Happy Home. Dù công bố chiến lược này từ năm ngoái, nhưng năm nay Vinhomes mới bắt đầu triển khai mở rộng quỹ đất cho phân khúc này. Công ty dự kiến bổ sung dự án tại nhiều địa phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Khánh Hòa... Riêng tại Khánh Hòa, chủ đầu tư này vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án quy mô 3.700 tỷ đồng tại phường Cam Nghĩa.

Theo Vinhomes, các dự án mang thương hiệu Happy Home tại vùng ven các tỉnh, thành phố lớn sẽ là mô hình nhà ở xã hội đầu tiên tại Việt Nam có tích hợp hệ sinh thái đầy đủ gồm cả trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi trẻ em, công viên, khu thể thao…

Ở phía Nam, từ giữa năm 2022, Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân bắt đầu quay lại với phân khúc sở trường là nhà ở xã hội. Tháng 8/2022, Hoàng Quân mua lại dự án nhà ở xã hội Golden City (Tây Ninh) với giá cao dù trước đó từng bán rẻ, là động thái chuẩn bị cho kịch bản săn dòng vốn vay ưu đãi.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân nhấn mạnh, phương án “vượt bão” thời bất động sản khó khăn là “chạy nước rút” tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được công bố mới đây. Ông Tuấn cho hay, rổ hàng của doanh nghiệp đa phần là các dự án nhà ở xã hội đều đã có pháp lý đầy đủ, nhờ đó mà Hoàng Quân và các đơn vị liên kết sẽ được hưởng lợi từ gói tín dụng này.

“Doanh nghiệp đã làm việc với 5 ngân hàng và hầu hết dự án do Công ty đầu tư đều được vay vốn, kể cả những dự án đã hoàn thành cũng được tiếp cận tín dụng ngân hàng. Các khách hàng chưa tiếp cận gói 30.000 tỷ đồng trước đây thì sẽ được tiếp cận gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng”, ông Tuấn nói và cho biết thêm, năm 2023 sẽ là năm bản lề của Hoàng Quân trong giai đoạn tới, với tiềm năng từ thương vụ hợp tác cùng Công ty cổ phần Đầu tư Thành phố Vàng tại dự án nhà ở xã hội HQC Tây Ninh có thể mang về doanh thu 1.000 tỷ đồng.

Cùng với Hoàng Quân, nhiều doanh nghiệp khác trong ngành dù không hướng đến phân khúc chính là nhà ở xã hội, nhưng cũng bắt đầu có sự xoay trục theo xu hướng tự cân bằng của thị trường là ưu tiên phát triển các sản phẩm nhà ở giá thấp, hướng đến đúng đối tượng là người có nhu cầu ở thực.

Đại diện Nam Long Group cho biết, doanh nghiệp này đang nghiên cứu tái cơ cấu sản phẩm để đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả của số đông người dân. Thời gian tới, Nam Long sẽ kiểm tra và sàng lọc chặt chẽ người mua nhằm hạn chế mục đích đầu cơ; đưa ra các chính sách thanh toán phù hợp đối với người mua để ở và đầu tư dài hạn, tăng tính dễ sở hữu đối với sản phẩm.

Hiện tại, hướng đi của Nam Long là tiếp tục triển khai dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền EHome Southgate (Long An) giá tầm 1 tỷ đồng/căn và Ehomes Cần Thơ giá chỉ từ 600 triệu đồng/căn. Bên cạnh đó, tiếp tục tập trung phát triển 2 dự án căn hộ trung cấp khác là Khu đô thị Mizuki Park (Bình Chánh) và Akari City (Bình Tân) tại TP.HCM.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, nhiều tập đoàn bất động sản lớn vốn quen phát triển các dự án cao cấp và hạng sang cũng đang hướng đến nhà ở xã hội và nhà giá bình dân. Đây là động thái tái cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với khả năng chi trả đại đa số người mua ở thực, là một bước đi quan trọng giúp cân bằng và ổn định lại thị trường địa ốc, mang lại tín hiệu đầy tích cực để giải cơn khát cho phân khúc nhà giá rẻ vốn rất khan hiếm từ nhiều năm nay.

“Để khuyến khích doanh nghiệp làm nhà giá rẻ, chính quyền các địa phương cần có những động thái hỗ trợ thiết thực như nhanh chóng cởi trói về cơ chế, chính sách, nhất là chính sách về đất đai. Các doanh nghiệp bất động sản bên cạnh mảng nhà ở để bán cũng cần tăng cường phát triển mảng nhà cho thuê phục vụ công nhân, người lao động thu nhập thấp vốn là nhóm đối tượng khó có thể mua được nhà ở các đô thị”, ông Châu nhấn mạnh.