Tôi mua một thửa dất (thổ cư) trên đất có sẵn nhà mới xây. Sau khi làm thủ tục mua bán sang nhượng xong xuôi thì tôi mới biết căn nhà xây không đúng giấy phép xây dựng và bị xử phạt cùng với biện pháp phải phá dỡ. Chủ nhà đã lấy tiền và đi nơi khác, vậy tôi phải làm sao bây giờ?

Bạn đọc Trần Quốc Bảo gửi câu hỏi từ huyện Thường Tín, Hà Nội.

Luật sư Giang Hồng Thanh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) trả lời như sau

Điều 16 nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28-1-2022 quy định về việc xử lý đối với trường hợp xây dựng không đúng giấy phép như sau:

"Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng.

6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

15. Biện pháp khắc phục hậu quả:

c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 điều này".

Theo quy định nêu trên, ngoài việc bị phạt tiền, người thực hiện hành vi vi phạm còn bị buộc phá dỡ phần công trình sai phép.

Theo điều 84 nghị định số 16/2022/NĐ-CP, có một số trường hợp được phép nộp một khoản tiền, sau đó được điều chỉnh giấy phép xây dựng, đồng nghĩa với việc không bị buộc phá dỡ phần công trình sai phép. Do bạn không nêu cụ thể, chi tiết loại công trình của gia đình bạn cũng như một số điều kiện khác nên không thể khẳng định chắc chắn nhà bạn có thuộc trường hợp nộp tiền thay cho phá dỡ hay không. Bạn có thể nghiên cứu thêm về quy định này.

Tuy nhiên đối chiếu với các quy định trích dẫn ở trên, người có hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai phép mới là chủ thể bị phạt tiền. Trong khi đó bạn không phải là đối tượng này, vì bạn chỉ là người mua nhà sau khi nhà đã hoàn thành và không biết về việc xây dựng sai phép.

Đối với biện pháp khắc phục hậu quả bằng hình thức phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng sai phép, thì bạn lại phải chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Bởi lẽ theo điểm d khoản 1, điểm d khoản 3 điều 118 Luật Xây dựng, việc phá dỡ công trình xây dựng được thực hiện trong trường hợp xây dựng sai với nội dung quy định trong giấy phép xây dựng và cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.

Tốt nhất bạn nên làm đơn gửi tới đơn vị đã ban hành quyết định xử phạt để trình bày và đề nghị được hướng dẫn. Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền đủ căn cứ và vẫn yêu cầu bạn phải phá dỡ phần công trình sai phép, khi đó bạn cần yêu cầu chủ nhà cũ bồi thường thiệt hại cho bạn. Nếu người đó không đồng ý, bạn có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân nơi họ đang cư trú để nhờ tòa án buộc họ phải bồi thường, hoặc thậm chí tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vô hiệu, bạn trả nhà đất cho họ và họ trả lại tiền cho bạn. 

Bởi, thông thường, trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, đều có điều khoản quy định nhà đất không bị tranh chấp, không bị kê biên, không bị xử phạt hành chính hoặc cưỡng chế...