Nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế dù thủ tục pháp lý được giảm bớt

Báo cáo cập nhật ngành khu công nghiệp (KCN) của Trung tâm phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) cho biết, Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành vào ngày 28/05/2022 thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP nổi bật với việc bỏ thủ tục thành lập KCN nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển KCN. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch và Đầu tư và Ủy ban nhân dân tỉnh trong triển khai hoạt động các KCN.

SSI Research cho rằng, việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho địa phương, có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các KCN, đặc biệt khi mà các KCN sẽ có thể có giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư.

Trong 6 tháng 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định thành lập 9 KCN mới với tổng diện tích 2.472ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3 - 4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động 50 năm kể từ ngày thành lập. SSI Research cho rằng nguồn cung các KCN mới này có thể sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2023 đến năm 2025.

Mặc dù việc cấp phép đầu tư KCN đã được tháo gỡ về thủ tục pháp lý nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm do chi phí đền bù tăng mạnh. Với việc khung giá đất tại các tỉnh trong giai đoạn 2020 - 2024 gia tăng sẽ làm ảnh hưởng đến biên lợi nhuận dự báo tại các KCN mới thành lập, có thể suy giảm về mức 30 - 35% so với những KCN hiện hữu đang duy trì ở mức trên 50%.

Bên cạnh đó, việc đền bù giải tỏa với các hộ dân cư hiện hữu khó khăn do chênh lệch giá bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định Nhà nước quá lớn qua các năm; việc cưỡng chế thi hành đối với các hộ dân không hợp tác kiểm kê, một số hộ dân đã phê duyệt phương án bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng, theo quy trình cưỡng chế có thể kéo dài 1 - 2 năm.

Nguồn cầu KCN tiếp tục thu hút các nhà đầu tư FDI

SSI Research đánh giá, nhu cầu thuê đất tại các KCN Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư. Bên cạnh đó, tỷ giá VND - USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia.

Việt Nam cũng có những chính sách nhằm thu hút dòng vốn FDI như miễn thuế TNDN về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế TNDN trong 5 năm tiếp theo; chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp được quy định trong Nghị định 35/2022 và Nghị định 82/2018. Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp FDI dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi Trung Quốc vẫn tiếp tục duy trì chính sách Zero Covid.

Theo JLL, dòng vốn FDI chảy vào bất động sản KCN và hoạt động sản xuất ở phía Bắc vẫn thể hiện mức tăng trưởng mạnh mẽ. Nổi bật là các dự án VSIP Bắc Ninh tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD và dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại KCN Quế Võ, Bắc Ninh tăng vốn gần 306 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy các KCN phía Bắc trong quý I/2022 duy trì ở mức 80%, tăng nhanh so với mức 75% cùng kỳ. Giá đất công nghiệp trung bình trong quý đạt USD 109/m²/chu kỳ thuê (tăng 9,2% so với cùng kỳ).

Cũng theo đơn vị này, các KCN phía Nam ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn và công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh. Tỷ lệ lấp đầy đạt mức 85%. Giá thuê KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh đạt mức 120 USD/m²/chu kỳ thuê trong quý I/2022 (tăng 9% so với cùng kỳ năm trước).

Cập nhật các doanh nghiệp KCN niêm yết

Trong các doanh nghiệp niêm yết, SSI Research tạm chia thành 3 nhóm. Thứ nhất là các doanh nghiệp KCN còn quỹ đất cho thuê bao gồm: SZC, IDC, KBC, VGC, BCM. Thứ hai là các KCN đã lấp đầy, không còn diện tích sẵn sàng cho thuê, không có dự án mới bao gồm MH3, BAX, TIP, SZL, D2D. Thứ ba là các doanh nghiệp KCN đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, NTC, HPI, SIP.

Đối với các doanh nghiệp còn quỹ đất cho thuê, kỳ vọng với sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sẽ giúp các doanh nghiệp này nhanh chóng gia tăng diện tích đất cho thuê. Cụ thể, trong quý I/2022, SZC tiếp tục cho thuê tại KCN Châu Đức với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại đạt hơn 300ha; IDC tập trung cho thuê KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ III mở rộng với lợi thế diện tích đất đền bù liền thửa đủ với diện tích đất sẵn sàng cho thuê đạt hơn 500ha; KBC tập trung vào KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tân Phú Trung và Quang Châu; VGC chủ yếu cho thuê các KCN mới như Đồng Văn IV, Phú Hà; IDV tăng cường cho thuê KCN Châu Sơn; TID thuộc Bà Rịa Vũng Tàu như Đất Đỏ và Bàu Xéo, đồng thời hoàn thành đền bù giải tỏa tại KCN Đức Hòa III Long An; ITA hoàn thiện hạ tầng cho thuê tại KCN Tân Đức mở rộng 15ha; BCM tập trung cho thuê tại KCN Bàu Bàng mở rộng.

Các KCN đã lấp đầy, không còn diện tích cho thuê như MH3, BAX, TIP, SZL, D2D ghi nhận doanh thu đều đặn và có lượng tiền mặt lớn, chi trả cổ tức cao.

Các doanh nghiệp đang có dự án mở rộng chuẩn bị cho thuê trong năm 2022 như LHG, HPI, SIP đang gặp khó khăn trong việc đền bù giải tỏa diện tích cho thuê liền thửa tại KCN Long Hậu 3, Hiệp Phước mở rộng và KCN Lê Minh Xuân III; NTC chờ chuyển nhượng đất từ UBND tỉnh Bình Dương.

Trong quý I/2022, tổng doanh thu các KCN niêm yết đạt 14.740 tỷ đồng (tăng 0,4% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế đạt 3.405 tỷ đồng (giảm 2,7%).

SSI Research nhận thấy, kế hoạch kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp KCN tăng trưởng tích cực với tổng doanh thu đạt mức 38.294 tỷ đồng (tăng 25% so với cùng kỳ) và lợi nhuận sau thuế kế hoạch đạt mức 12.317 tỷ đồng (tăng 537%), do 2 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nhu cầu thuê đất kỳ vọng phục hồi tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng đã ký MOU trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư.

Thứ hai, giá thuê các KCN dự kiến tiếp tục tăng ở mức trung bình 8 - 20% tùy vào khu vực. Trong đó, các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê như SZC, IDC, KBC, VGC, BCM có lợi thế khi các KCN mới duyệt quy hoạch có thể cần 2 - 3 năm sau mới đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, giá thuê tại các KCN hiện hữu vẫn tăng với mức trung bình đạt 8 - 20% so với năm trước tại các KCN như Châu Đức, Phú Mỹ, Bàu Bàng, Yên Phong…/.