Thanh khoản nhích tăng

Năm 2023 đã đi qua nửa chặng đường, nhưng bức tranh thị trường nhà ở vẫn chưa mấy cải thiện, hoạt động giao dịch vẫn đình trệ. Nguồn cung nhà ở sơ cấp chiết khấu 15-50%, hỗ trợ lãi suất trong vòng mấy năm đầu, thậm chí có trường hợp hỗ trợ lãi suất toàn bộ, song khách mua vẫn vắng bóng.

Dữ liệu của DKRA Group cho thấy, tính đến đầu tháng 6/2023, sức mua bất động sản nhà ở giảm tới hơn 95% so với cùng kỳ năm trước và tình trạng sức cầu yếu đã kéo dài từ đầu năm 2023 đến nay. Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 11% rổ hàng.

Báo cáo mới nhất của VARS đánh giá, thanh khoản thị trường bất động sản yếu do nhiều nguyên nhân, trong đó đại đa số người mua thiếu hụt dòng tiền do khó khăn kinh tế, lãi vay cao, cửa tín dụng khó vào, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm và đặc biệt, yếu tố đáng lo ngại nhất, theo đơn vị này, đó là bất động sản chưa lấy lại được niềm tin từ người mua.

VARS nhấn mạnh, việc niềm tin của người mua nhà sụt giảm trong thời gian dài đã dẫn đến kịch bản mất thị trường như hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường địa ốc rơi vào tình cảnh thiếu vắng khách hàng, thanh khoản xuống thấp kỷ lục suốt thời gian qua.

Vào trung tuần tháng 6/2023, tức chưa đầy một tháng sau lần giảm gần nhất, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục công bố giảm lãi suất điều hành để hỗ trợ nền kinh tế, cũng là lần giảm lãi suất điều hành thứ 4 liên tiếp kể từ đầu năm 2023. Theo đó, lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với các tổ chức tín dụng giảm từ mức 5,5%/năm xuống 5%/năm, lãi suất tái cấp vốn giảm từ mức 5%/năm xuống 4,5%/năm, lãi suất tái chiết khấu giảm từ mức 3,5%/năm xuống 3%/năm.

Khảo sát nhanh của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, lãi suất cho vay mua nhà trong tháng 6/2023 tại các ngân hàng thương mại hiện dao động từ 4,99-13,5%/năm. Trong đó, MSB là ngân hàng đang áp dụng lãi suất vay mua nhà thấp nhất ở mức 4,99%/năm, nhưng chỉ cố định trong 3 tháng đầu với các khoản vay có thời hạn trên 24 tháng, từ tháng thứ 4 trở đi sẽ áp dụng lãi suất thả nổi theo lãi suất thị trường, nên lãi vay thực tế vào khoảng 13,75%/năm. Chỉ số ít ngân hàng có lãi vay mua nhà ở mức dưới 10%/năm như Shinhan Bank, TPBank..., còn lại phần lớn vẫn áp dụng mức trên 10%/năm, phổ biến từ 12-13,5%/năm.

Mức lãi suất trên dù đã giảm so với đầu năm, nhưng vẫn khá cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Dẫu vậy, nỗ lực giảm lãi vay mua nhà các ngân hàng thương mại được kỳ vọng sẽ giúp người có nhu cầu thực sự về nhà ở có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn, qua đó thúc đẩy dòng tiền quay trở lại thị trường bất động sản.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển, DKRA Group cho biết, dù vẫn duy trì ở mức thấp nhưng so với đầu năm, thanh khoản thị trường bất động sản thời điểm này đã có chút cải thiện. Chẳng hạn, trong tháng 5/2023, một dự án chung cư tại quận Bình Tân, TP.HCM tiêu thụ được 47 căn, là mức thanh khoản cao nhất tính theo tháng kể từ đầu năm đến nay tại dự án này. Thị trường có thanh khoản trở lại một phần đến từ các cam kết hỗ trợ lãi suất mà chủ đầu tư đã ký kết với các ngân hàng thương mại.

Dù vậy, theo ông Thắng, sự cải thiện này chưa đại diện cho toàn thị trường bởi nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn nhất cả nước với hơn chục triệu dân như TP.HCM là rất lớn. Thành phố từng dễ dàng đạt mức giao dịch cả nghìn căn hộ mỗi tháng và vài nghìn sản phẩm mỗi quý trong giai đoạn thị trường bất động sản sôi động.

“So với những năm trước, thanh khoản căn hộ hiện tại chỉ như muối bỏ bể”, ông Thắng nhấn mạnh.

Thúc đẩy giao dịch thứ cấp

Các chuyên gia của VARS cho rằng, chỉ khi nào mặt bằng lãi vay trung bình giảm xuống dưới 10%/năm thì khi đó thị trường bất động sản mới “phản ứng” mạnh.

Theo đánh giá của VARS, dù lãi suất huy động đã giảm nhưng lãi suất vay chưa thể giảm tương ứng do có độ trễ. Các chuyên gia của VARS cho rằng, chỉ khi nào mặt bằng lãi vay trung bình giảm xuống dưới 10%/năm thì khi đó thị trường bất động sản mới “phản ứng” mạnh, bởi mức 10%/năm là con số mà các nhà đầu tư có khả năng chịu đựng được khi đi vay, còn với phần lớn người lao động vẫn là mức cao.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tầm trung có trụ sở tại TP.HCM, những khó khăn của thị trường kéo dài từ năm ngoái đến nay là điều đã được dự báo trước, đó là lý do nhiều doanh nghiệp lên kế hoạch kinh doanh năm 2023 hết sức thận trọng và không kỳ vọng về việc bán được nhiều hàng, doanh thu và lợi nhuận cố gắng duy trì tương đương năm ngoái, thậm chí có thể giảm nhẹ. Do vậy, thanh khoản thị trường thời điểm này trông chờ vào thị trường thứ cấp, khi mà giới hạn chịu đựng việc lãi suất tăng kéo dài với nhiều nhà đầu tư đã đến hạn và phải quyết định thoát hàng.

Một báo cáo mới đây của Savills Việt Nam ghi nhận, nguồn cung căn hộ thứ cấp tại TP.HCM nhích tăng từ tháng 4/2023. Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, thị trường căn hộ hiện nay có điểm đặc biệt là hầu như không có nguồn cung sơ cấp, đồng nghĩa với việc không có nguồn cung nhà ở mới cho người mua ở thực, buộc họ phải tìm đến thị trường thứ cấp. Từ đầu năm 2023 tới nay, thị trường nhà ở TP.HCM chứng kiến một số đợt tăng giá thứ cấp lên đến hơn 5% mỗi đợt, đặc biệt tại các quận Tân Bình và quận 11.

Chuyên gia Savills Việt Nam cho rằng, nhiều nhà đầu tư cá nhân mua căn hộ và sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao đang chịu áp lực lớn khi lãi suất ngân hàng tăng vọt, buộc họ phải cân nhắc bán bớt danh mục đầu tư để giảm sức ép nợ vay. Điều này giúp nguồn cung căn hộ thứ cấp tại TP.HCM tăng nhẹ thời gian gần đây. Bên cạnh đó, thị trường thứ cấp đang có ưu thế là yếu tố pháp lý chắc chắn của các sản phẩm. Đa số các dự án đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trong khi ở thị trường sơ cấp, nhiều dự án đang gặp trở ngại xung quanh vấn đề này.

“Việc có nhiều trường hợp khách hàng mua bất động sản sơ cấp sử dụng đòn bẩy tài chính cao gặp áp lực thanh toán khoản vay phải cố gắng bán lại tài sản với mức lỗ lên tới 30-40% cũng là cơ hội để thúc đẩy thị trường sơ cấp giao dịch trở lại”, ông Troy Griffiths nhìn nhận.

Tại thị trường phía Bắc, mới đây, OneHousing - doanh nghiệp chuyên về môi giới bất động sản đã hợp tác với Techcombank để cung cấp gói vay mua nhà ưu đãi cho người mua thứ cấp tại dự án của một chủ đầu tư lớn. Cụ thể, chính sách đưa ra là ân hạn nợ gốc 24 tháng và lãi vay 7%/năm để kích cầu trên thị trường thứ cấp ở dự án này. Đây là lần đầu tiên chính sách kích cầu xuất hiện trên thị trường thứ cấp, vì các ưu đãi này thường chỉ áp dụng cho người mua sơ cấp.

Theo các chuyên gia, những chuyển động mới từ thị trường thứ cấp cho thấy kỳ vọng về xu hướng giảm lãi suất và nguồn cầu ở thực trong thời gian tới là rất lớn. Bởi khi cả nguồn cung lẫn giao dịch ở thị trường sơ cấp vẫn hạn chế, sự chuyển biến từ thị trường thứ cấp được xem là động lực hỗ trợ thanh khoản thị trường cho đến khi lãi vay hạ xuống mức hợp lý.