HoREA cung cấp thêm thông tin về phương thức 'mua nhà mới gần như không cần vốn'

V.Dũng

(KTSG Online) - Thị trường bất động sản gần đây đã xuất hiện thêm loại hình căn hộ lẫn phương thức giao dịch mới nhằm thu hút người mua. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) trong văn bản gửi đến các hội viên, khách hàng và nhà đầu tư cũng đã cung cấp thêm thông tin về "bất động sản hàng hiệu" và “mua nhà mới gần như không cần vốn” để tránh rủi ro.

"Mua nhà mới gần như không cần vốn"

HoREA cho biết thị trường bất động sản vừa xuất hiện phương thức kinh doanh mới dành cho khách hàng - “mua nhà mới gần như không cần vốn”. Phương thức này áp dụng đối với các khách hàng có thu nhập ổn định và có sẵn quyền sở hữu căn nhà cũ.

Theo HoREA, người mua nhà cần quan tâm xem xét kỹ lưỡng các thông tin trước khi thực hiện theo phương thức giao dịch mới hoặc đầu tư các sản phẩm nhà ở mới trên thị trường. Ảnh minh họa: V.Dũng

Ví dụ như trường hợp mua căn hộ dự án có giá 5 tỉ đồng, trước hết khách hàng đặt cọc khoảng 50 triệu đồng cho đến khi nhận nhà, sau đó, khách hàng thế chấp căn nhà cũ tương đương khoản vay để thanh toán 30% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới. Khách hàng nhận căn hộ mới, đồng thời thế chấp căn hộ này để đảm bảo cho khoản vay để thanh toán 70% giá trị hợp đồng mua căn hộ mới (phần giá trị hợp đồng còn lại).

Trên thực tế, đây là trường hợp khách hàng vay tín dụng 100% giá trị hợp đồng mua nhà, được thế chấp bằng căn nhà cũ và căn nhà mới.

Theo HoREA, đây là phương thức mua bán nhà, kết hợp hoán đổi nhà và kết hợp cả cho vay tín dụng có tài sản bảo đảm là căn nhà cũ và cả căn hộ mới; vừa giúp cho khách hàng không phải bỏ ngay một lúc khoản tiền mặt lớn để mua nhà, mà vẫn có được căn nhà mới; vừa tác động giúp phát triển thị trường bất động sản thứ cấp (mua bán nhà cũ), vừa giúp tăng trưởng tín dụng có tài sản bảo đảm, gần như không có rủi ro.

Hiệp hội đánh giá khi thực hiện phương thức mua bán này thì rất có lợi cho chủ đầu tư dự án (được nhận đủ 100% tiền bán nhà, đúng ra là chỉ nhận đến 95% giá trị hợp đồng, còn 5% chỉ nhận sau khi làm xong “sổ hồng”; lại được quyền xử lý căn nhà thế chấp; vừa có nguồn khách hàng tiềm năng); vừa có lợi cho ngân hàng cung cấp tín dụng (vì có các khoản vay lớn có tài sản đảm bảo); vừa cũng phần nào có lợi cho khách hàng, nhất là đối với khách hàng quá bận rộn, nhưng có thu nhập ổn định, sớm được đổi sang nhà mới.

Tuy nhiên, HoREA khuyến cáo khi thực hiện phương thức mua bán kết hợp hoán đổi nhà và cho vay tín dụng có thế chấp này, khách hàng nên tìm hiểu kỹ. 

Cụ thể, với phương thức mua nhà hiện nay, khách hàng trả trước 30% hợp đồng mua nhà, nếu căn nhà giá 5 tỉ đồng thì chỉ vay 70% là 3,5 tỉ đồng và chỉ cần thế chấp bằng chính căn hộ mua. Nếu lãi suất 10% thì khách hàng trả lãi vay 29,1 triệu đồng/tháng (thế chấp 1 căn nhà).

Còn nếu thực hiện phương thức “mới” của chủ đầu tư, khách hàng vay đến 100% hợp đồng mua nhà (vay 5 tỉ đồng) và phải thế chấp bằng chính căn hộ mua và cả căn hộ cũ (thế chấp 2 căn nhà). Nếu lãi suất 10% thì mỗi tháng khách hàng phải trả lãi vay 41,6 triệu đồng. Mặt khác, khách hàng thường là bên bị thua thiệt khi thanh lý tài sản bảo đảm (căn nhà cũ), do các ngân hàng thường chỉ đánh giá tài sản thế chấp bằng khoảng 60% giá thị trường.

Do vậy, HoREA đề nghị khách hàng quan tâm xem xét kỹ lưỡng các thông tin, đồng thời, hiệp hội đề nghị các chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức giao dịch nói trên cần bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng.

Thị phần "bất động sản hàng hiệu" không lớn như kỳ vọng

Theo HoREA, “bất động sản hàng hiệu” (Branded Residences) là loại hình bất động sản hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản cao cấp hạng sang hoặc siêu sang.

Thị trường “bất động sản hàng hiệu” có hai dòng sản phẩm. Một là sản phẩm bất động sản “hàng hiệu chính chủ” do chính doanh nghiệp bất động sản hàng hiệu có uy tín thương hiệu toàn cầu phát triển dự án và kinh doanh sản phẩm. Đây là loại sản phẩm có thương hiệu ổn định lâu dài, được chính chủ quản lý vận hành, cung ứng các dịch vụ chuẩn mực.

Hai là sản phẩm "bất động sản hàng hiệu” do sự hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án, được điều chỉnh bởi hợp đồng do hai bên giao kết.

Khi mua “bất động sản hàng hiệu” hình thành trong tương lai, khách hàng đã đặt niềm tin vào đẳng cấp của sản phẩm. Trước hết là tin vào uy tín của đơn vị sở hữu thương hiệu toàn cầu của “bất động sản hàng hiệu” (phía nước ngoài), kế đến là uy tín thương hiệu của chủ đầu tư dự án (phía trong nước).

Tuy nhiên, có một số vấn đề cần được giải đáp thỏa đáng là khi khách hàng mua với giá siêu đắt đỏ thì liệu đã đúng với giá trị thật của căn hộ theo nguyên tắc “tiền nào của nấy” hay chưa? Hay việc sử dụng tên của thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” là ổn định lâu dài hay chỉ có thời hạn? Đồng thời, việc quản lý vận hành cung ứng các “dịch vụ hàng hiệu” được chi trả như thế nào?

Đơn cử, theo HoREA, về thời hạn được sử dụng tên thương hiệu của “bất động sản hàng hiệu”, có hai trường hợp xảy ra. Một là nếu do chính chủ sở hữu thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” là chủ đầu tư phát triển dự án, thì tên thương hiệu “bất động sản hàng hiệu” được sử dụng ổn định lâu dài theo dự án.

Nhưng, đối với loại hình này ở nước ta được chuyển nhượng quyền sử dụng tên thương hiệu, thì thời hạn sử dụng tên thương hiệu phải theo giao kết của hợp đồng. Sau thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng thì không còn được phép sử dụng tên thương hiệu này nữa.

Về chi phí quản lý vận hành dự án dạng này, chủ sở hữu nhà chung cư chính là người thanh toán chi phí này, kể cả chi phí quản lý vận hành toà nhà trong giai đoạn trước khi thành lập ban quản trị nhà chung cư do chủ đầu tư dự án chi trả trước đó.

Nếu chủ sở hữu không thuê đơn vị quản lý vận hành đạt “chuẩn” của đơn vị quản lý tên thương hiệu, không đảm bảo chất lượng công tác quản lý vận hành, thì toà nhà có nguy cơ không được tiếp tục sử dụng tên thương hiệu nữa.

Theo HoREA, dự án “bất động sản hàng hiệu” chỉ giải quyết nhu cầu cho giới nhà giàu và cho các lãnh đạo tập đoàn nước ngoài cần lưu trú. Tuy nhiên, nếu so sánh với Mỹ có 1% dân số là người siêu giàu thì có lẽ ở nước ta tỷ lệ này rất rất thấp, có thể thấp hơn hàng trăm lần so với Mỹ. Bên cạnh đó, việc mua để cho thuê lại  cũng không phải dễ dàng, vì loại hình này rất kén chọn khách hàng. Do đó, thị phần “bất động sản hàng hiệu” không lớn như nhà đầu tư kỳ vọng. Đây không phải là sân chơi dành cho các doanh nghiệp bất động sản, hoặc nhà đầu tư “tay mơ”.

Do vậy, HoREA khuyến cáo khách hàng, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin của dự án “bất động sản hàng hiệu” và nhất là nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng để tránh bị nhầm lẫn. Hiệp hội cũng đề nghị các chủ đầu tư dự án “bất động sản hàng hiệu” luôn thể hiện uy tín thương hiệu, cung cấp đầy đủ thông tin dự án, căn hộ, giải thích cặn kẽ “Hợp đồng mua bán nhà” cho khách hàng và luôn chăm sóc chu đáo khách hàng của mình, để thực sự mang đến luồng gió mới “bất động sản hàng hiệu” tại Việt Nam.