Tạm gác lại bất động sản

Ngày 29/6/2022, CTCP Tập đoàn I.P.A (IPA Group) đã tổ chức thành công ĐHĐCĐ thường niên năm 2022, thông qua nhiều kế hoạch quan trọng với tỉ lệ phiếu thuận gần như tuyệt đối.

Năm 2022, cổ đông IPA nhất trí với kế hoạch doanh thu 1.680 tỷ đồng, giảm 10% và lợi nhuận trước thuế 900 tỷ đồng, giảm gần 50% so với năm trước.

HĐQT cho biết kế hoạch đưa ra thận trọng trên cơ sở ước tính các khoản doanh thu và lợi nhuận dự kiến đạt được từ các hoạt động đầu tư hiện hữu và chưa tính đến trường hợp phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng vốn.

Năm ngoái, IPA đạt lợi nhuận sau thuế lên tới 1.593 tỷ đồng, tăng 760% so với năm 2020, phần lớn trong đó đến từ thương vụ chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Hòn Ngọc Á Châu - chủ đầu tư dự án bất động sản cùng tên ở Đà Nẵng.

Ban lãnh đạo IPA cho biết trong ngắn hạn chưa đưa các dự án bất động sản vào kế hoạch kinh doanh, xác định đây là của để dành, hoạt động cốt lõi của tập đoàn sẽ tập trung vào mảng dịch vụ tài chính, sản xuất điện và năng lượng. Năm 2022 sẽ có thêm mảng bảo hiểm và lĩnh vực startup.

IPA Group được thành lập từ năm 2007, được biết đến là doanh nghiệp gia đình của vợ chồng ông Vũ Hiền - bà Phạm Minh Hương, hiện là Chủ tịch CTCP Chứng khoán VNDirect.

Ngoài 26,19% cổ phần trong VNDirect, hoạt động giai đoạn trước đây của IPA không quá nổi bật. Doanh nghiệp này từng phụ thuộc lớn về doanh thu, lợi nhuận từ mảng bán thẻ điện thoại, thẻ Vcoin (một loại thẻ thanh toán do VTC phát hành) và dịch vụ cổng thông tin thông qua công ty con CTCP Dịch vụ Homedirect.

Sau năm 2018, nghiệp vụ này dần biến mất trên báo cáo tài chính IPA. Doanh nghiệp của nhà chủ VNDirect lúc này xác định trở thành một tập đoàn đầu tư tài chính với 4 lĩnh vực hoạt động chính, là tài chính chứng khoán, bất động sản, năng lượng và đầu tư vào các công ty tiềm năng.

Trong mảng năng lượng, IPA sở hữu 66,4% CTCP Năng lượng Bắc Hà và 20% CTCP Phát triển Điện Trà Vinh. Năng lượng Bắc Hà là chủ đầu tư 2 nhà máy thuỷ điện Nậm Phàng và Nậm Phàng B tại Lào Cai.

Trong mảng đầu tư công ty, đáng chú ý có 20% cổ phần CTCP Dược phẩm ECO (ECO Pharma), 31,11% CTCP Giải pháp Phần mềm Tài chính hay 20,01% CTCP Du lịch - Dịch vụ Hội An.

Cuối năm 2020, tập đoàn này âm thầm mua lại toàn bộ dự án Khu đô thị mới Nam Cần Thơ từ CEO Group. Dự án có diện tích lên tới 99,86ha, vốn đầu tư 2.655 tỷ đồng, đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 vào tháng 6/2020. Cũng tại Cần Thơ, IPA tháng 10/2020 đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 với dự án Khu đô thị mới hai bên đường Nguyễn Thái Học. Dự án có diện tích 22,92ha, vốn đầu tư 735 tỷ đồng.

Ở Hội An, IPA đang triển khai dự án KĐT xanh Anvie Hà My có diện tích 91.711m2, là tổ hợp khu nhà phố thương mại, biệt thự ven biển và căn hộ khách sạn. Tổng mức đầu tư 123,4 tỷ đồng, dự kiến quý I/2022 bắt đầu triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật và công trình nổi.

Tại Hà Nội, khu đất đáng giá nhất của IPA phải kể đến 5.361,4m2 tại 19 Trúc Khê, Láng Hạ, đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án văn phòng cho đơn vị thành viên là CTCP Ong Trung Ương vào tháng 6/2020, tổng mức đầu tư 618 tỷ đồng. IPA cũng đang thuê tòa nhà 1 Nguyễn Thượng Hiền, Hai Bà Trưng, Hà Nội và cho VNDirect thuê lại toàn bộ 1.560,4m2 sàn.

Ở Lương Sơn, Hoà Bình, IPA có dự án Khu sinh thái Lũng Xuân quy mô 199,08ha, được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2008.

Ngoài ra, thông qua các thành viên, IPA còn sở hữu rất nhiều lô đất có vị trí đắc địa tại Tp.HCM, Hà Nội và các địa phương khác.

Cụ thể, Công ty TNHH Bất động sản Anvie sở hữu 784,8m2 đất tại Hội An, 7.147m2 đất tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM; CTCP Cơ khí Ngành In có 749,1m2 tại 102 A-B Hải Thượng Lãn Ông, Quận 5 và 772,3m2 tại 90 Pasteur, phường Bến Nghé, Quận 1, Tp.HCM; CTCP Khách sạn Du lịch Đại Dương có 1.701,7m2 tại 20 Lê Đại Hành, Hoàng Văn Thụ, Hải Phòng; với CTCP Ong Trung Ương, ngoài khu đất 19 Trúc Khê, còn 4.830m2 tại Thị xã Bảo Lộc (Lâm Đồng), 11.336m2 tại Thị xã Thái Hoà (Nghệ An), 2.066m2 tại TP. Pleiku (Gia Lai), 300m2 đất tại Phương Mai, Hoàng Mai, HN, 90.000m2 tại Vạn Kim, Mỹ Đức (Hà Nội), 262m2 tại 264 Lê Văn Sỹ, Quận 3, Tp.HCM, 25.300m2 tại Lương Sơn, Hoà Bình, 3.187,2m2 tại 9-11 Einstein, Thủ Đức, Tp.HCM.

Tại Bản cáo bạch niêm yết lên HNX được công bố tháng 10 năm ngoái, IPA xác định bất động sản là mảng mũi nhọn, cho biết ngay trong năm 2021 sẽ tập trung đẩy mạnh công tác chuẩn bị đầu tư 2 dự án ở Cần Thơ và dự án Anvie Hà My ở Hội An, đồng thời hoàn tất các thủ tục pháp lý của các dự án còn lại trong danh mục, có kế hoạch khai thác quỹ đất một cách hiệu quả và phù hợp.

Cuối năm ngoái, IPA hoàn tất mua 22 triệu cổ phiếu CRE và trở thành cổ đông lớn, sở hữu 10,66% cổ phần của CTCP Bất động sản Thế kỷ (Cenland). Ít ngày sau, 9/12/2021, 2 bên ký kết hợp tác chiến lược toàn diện, mang tới kỳ vọng mạnh mẽ cho cổ đông IPA về một viễn cảnh hiện thực hoá các dự án bất động sản. Trên thực tế, dù sở hữu quỹ đất đáng nể, song cho tới nay, IPA chưa triển khai thành công một dự án nào.

Sức hấp dẫn của mảng bất động sản là một động lực không nhỏ cho đà tăng của cổ phiếu IPA trong năm ngoái, sẽ được phân tích kỹ hơn trong bài viết sau.

"Bữa tiệc" chưa tàn?

"Cơn điên" của thị trường chứng khoán trong 2 năm 2020-2021 giúp các công ty chứng khoán hưởng lợi lớn. Không chỉ là khoản lợi nhuận khổng lồ từ các nghiệp vụ, thị trường sôi động còn tạo bàn đạp cho các đợt tăng vốn "khủng". VNDirect, với vị thế là công ty chứng khoán đầu ngành, tất nhiên không thể bỏ qua cơ hội này.

Vào giữa năm 2021, VNDirect đã hoàn tất tăng vốn gấp đôi từ mức 2.145 tỷ đồng, thông qua chào bán cho cổ đông hiện hữu với tỉ lệ 1:1, giá 14.500 đồng/CP.

Cuối năm 2021, công ty chứng khoán này tiếp tục triệu tập ĐHĐCĐ bất thường, thông qua phương án tăng mạnh vốn từ 4.349 tỷ đồng lên 12.178 tỷ đồng, gồm phát hành 348 triệu cổ phiếu thưởng (tỉ lệ 80%) và chào bán 435 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu tỉ lệ 1:1, giá 10.000 đồng/CP.

Giữa tháng 4/2022, VNDirect công bố hoàn tất đợt phát hành tăng vốn, biến công ty này trở thành CTCK có vốn điều lệ lớn nhất trong nước. Ngay sau đợt phát hành của VNDirect, thị trường chứng khoán Việt Nam đã giảm rất mạnh từ vùng 1.500 điểm về dưới 1.150 điểm hiện tại.

Cổ phiếu các công ty chứng khoán cũng ảnh hưởng mạnh, có những mã giảm tới 7-80%. VND cũng giảm gần một nửa từ đỉnh đầu tháng 4, trước khi hồi phục những phiên gần đây.

Đi kèm với các đợt tăng vốn "khủng" của VNDirect là đà tăng rất mạnh của mã cổ phiếu VND trên sàn chứng khoán. Tính theo giá sau chia, VND giai đoạn tháng 8/2020 - 4/2022 đã tăng tới 18 lần, từ 1.800 đồng lên 32.000 đồng/CP, là một trong những mã thị trường có tốc độ tăng cao nhất trong 2 năm qua.

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, một lượng lớn cổ phiếu VND đã được các "tay to" gom mạnh khi thị trường xuống thấp do dịch Covid-19 vào đầu năm 2020, trước khi được phân phối mạnh mẽ theo đà tăng không tưởng của cổ phiếu VND 2 năm sau đó.

Ở một dấu hiệu nhận biết đơn giản, tỷ lệ cổ phiếu tham dự AGM 2019 của VNDirect vào ngày 18/4/2019 là 60,63%, đã tăng mạnh lên 72% vào AGM 2020 ngày 30/6/2020. Tới AGM 2022 ngày 25/4/2022, tỉ lệ này chỉ còn là 53,91%.

Tính theo số lượng cổ phiếu có quyền biểu quyết tại AGM 2022 là 435 triệu đơn vị, có khoảng 18%, tương đương khoảng gần 80 triệu cổ phiếu được các "tay to" phân phối cho nhà đầu tư nhỏ lẻ trong suốt đà tăng của VND.

Tỉ lệ pha loãng của VND chắc hẳn còn tăng mạnh từ cuối tháng 4 đến nay, khi hơn 800 triệu cổ phiếu phát hành thêm về tài khoản của các nhà đầu tư. Thanh khoản cổ phiếu VND trên sàn HoSE tăng vọt trong những phiên gần đây, thường xuyên trên 30 triệu đơn vị mỗi phiên, tăng gấp 3-5 lần so với đầu tháng 6.

Trở lại với IPA, song hành với đà tăng phi mã của VND, lãnh đạo IPA từ đầu năm ngoái cũng đã chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng của doanh nghiệp này. Đầu tiên là bán toàn bộ 53% cổ phần trong dự án Hòn Ngọc Á Châu (Đà Nẵng), hạch toán lợi nhuận đột biến 1.200 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Tiếp đó, AGM 2021 đã thông qua chia cổ phiếu thưởng với tỉ lệ 1:1, nâng vốn lên 1.700 tỷ đồng. Tương tự với VND, vào đầu tháng 1/2022, IPA đã triệu tập đại hội cổ đông bất thường để bàn chuyện tăng vốn, thông qua phát hành 35,64 triệu cổ phiếu từ nguồn vốn chủ sở hữu với tỉ lệ 20%, phát hành riêng lẻ 9,9% cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, và đặc biệt là chào bán mới 178,2 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỉ lệ 1:1, giá 10.000 đồng/CP. Phần lớn số tiền thu về sẽ được đầu tư vào 3 dự án bất động sản ở Cần Thơ, CTCP Ong Trung Ương ở Hà Nội và đầu tư cổ phiếu CRE.

Tuy nhiên, trong nửa đầu năm nay, IPA mới chỉ hoàn tất tăng vốn thêm 20% từ nguồn vốn chủ sở hữu. Đợt tăng vốn, đáng chú ý, hoàn tất ngay trước thềm AGM 2022 của IPA.

Tại AGM 2022 vừa qua, cổ đông IPA đã thông qua phương án tăng vốn mới, lúc này phát hành thêm 213,8 triệu cổ phiếu tỉ lệ 1:1 cho cổ đông hiện hữu với giá 10.000 đồng/CP, có nghĩa là phát hành tăng thêm 35,6 triệu cổ phiếu so với phương án hồi đầu năm.

Với hơn 2.100 tỷ đồng thu về từ đợt phát hành, IPA sẽ dùng để tăng tỷ lệ sở hữu tại các công ty thành viên, tăng vốn góp vào các công ty thành viên để mở rộng hoạt động trong lĩnh vực điện, năng lượng, bảo hiểm, bất động sản, công nghệ, công nghệ tài chính, cho vay ngang hàng...

Đáng chú ý, 1.600 tỷ đồng dự kiến sẽ được dùng để đầu tư vào Tổng công ty CP Bảo hiểm Bưu điện (PTI), chi tiết sẽ được đề cập trong kỳ tới.

Ngoài ra, HĐQT IPA còn lên kế hoạch chào bán cổ phiếu riêng lẻ tỉ lệ 9,9% số lượng cổ phiếu đang lưu hành của công ty tại thời điểm thực hiện thủ tục chào bán. Giá chào bán căn cứ cơ sở đàm phán giữa 2 bên và không thấp hơn trung bình giá trong 30 phiên giao dịch gần nhất trên thị trường tính đến thời điểm thực hiện. Số tiền thu về sẽ được dùng để mua/góp vốn kinh doanh với công ty trong lĩnh vực bất động sản để đẩy mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản của IPA.

Việc thực hiện các phương án huy động vốn sẽ diễn ra trong năm 2022 hoặc 2023 sau khi được UBCKNN chấp thuận.

Tận dụng đà tăng của cổ phiếu VND, cùng liên hoàn "game" ở IPA, một lượng lớn cổ phiếu IPA cũng đã được phân phối mạnh mẽ khi mã này tăng gấp 5 lần, từ vùng giá 10.000 đồng/CP (sau chia tách) lúc bắt đầu có thanh khoản vào tháng 5/2021, đạt đỉnh 55.500 đồng/CP chốt phiên 1/12/2021. Mã này sau đó suy yếu theo thị trường chung, chốt phiên 1/7/2022 còn 18.300 đồng/CP, bằng 1/3 so với đỉnh.

Dữ liệu từ AGM 2022 cho thấy có 83,41% cổ phiếu tham dự, tăng nhẹ so với EGM 2022 (82,34%) ngày 10/1/2022, tuy nhiên giảm mạnh so với AGM 2021 ngày 30/6/2021 (97%), tương đương có chừng 26 triệu cổ phiếu IPA đã được phân phối ra thị trường, tập trung vào nửa cuối năm ngoái. Dù vậy, đây nhiều khả năng mới là giai đoạn đẩy hàng tạo thanh khoản, khi mà "game" lớn tăng vốn của IPA vẫn còn ở phía trước.

Tỉ lệ tham dự tăng nhẹ từ EGM 2022 đến AGM 2022 là dấu hiệu cho thấy các tay to đang gom lại "hàng" ở vùng giá thấp. Trên thực tế, tỷ lệ tham dự AGM 2022 vừa qua lên tới 83% vẫn cho thấy sự chi phối tuyệt đối của nhà chủ VNDirect tại IPA, đồng thời thể hiện qua cơ cấu HĐQT nhiệm kỳ mới được bầu ra, gồm Chủ tịch HĐQT Vũ Hiền, các Thành viên HĐQT gồm bà Phạm Minh Hương, bà Vũ Nam Hương, ông Vũ Hoàng Hà, bà Nguyễn Ngọc Thanh, đều là các thành viên cốt cán trong hệ sinh thái VNDirect.

>>> Đón đọc kỳ tiếp: [Liên hoàn game VND-IPA-PTI] "Phép tính" thập kỷ ở PTI

Hoa Liên