Thị trường rơi vào trầm lắng

Đầu năm 2021, giá nhà đất tại nhiều khu vực trên cả nước bỗng lên cơn "sốt", thị trường đất ven đô Hà Nội như: Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất; Sơn Tây, Hòa Lạc, Quốc Oai... cũng không ngoại lệ.

Còn nhớ, thời điểm đó giá đất nhiều khu vực ven đô, những nơi quy hoạch nâng cấp lên quận, những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua đều bị đẩy lên tương đương 30 – 50tr/m2; bình quân tăng khoảng 20 – 30%. Thậm chí có nơi tăng 50%.

Thị trường bất động sản nhiều nơi ở ven đô Hà Nội rơi vào trầm lắng sau "sốt" nóng, những khu đất đấu giá để hoang hóa cho cỏ mọc. Trong khi hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư bị “chôn vùi” trong đất.

Thế nhưng, theo ghi nhận của PV, tại những nơi bất động sản tăng giá nóng thời gian qua đang có dấu hiệu hạ nhiệt, thị trường nhiều khu vực rơi vào trầm lắng, những khu đất trước đó “cò đất” kéo về tạo sóng, đẩy giá như: Dự án 93 lô Cổ Đông (Sơn Tây), 108 lô Bãi Dài và 72 Lô Bãi Dài tại xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất)… giờ không một bóng người, để hoang hóa cho cỏ mọc. Trong khi hàng nghìn tỷ đồng của nhà đầu tư bị “chôn vùi” trong đất.

Không chỉ đất nền, những khu đất đấu giá tại những khu vực này cũng được “thổi giá” tăng chóng mặt. Đơn cử, tại Mê Linh, thị trường vốn trầm lắng so với các khu vực khác nhưng thời gian qua giá đất tại đây được đẩy lên cao.

Có thể kể đến như phiên đấu giá 17 lô đất tại điểm X1, Thanh Lâm (Mê Linh) được đưa ra đấu hồi tháng 6/2022 với mức giá trúng cao nhất lên tới 85,5 triệu đồng/m2, tiếp theo là mức giá 75,5 triệu đồng/m2.

Cũng trong thời điểm đó, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tổ chức bán hàng bằng hình thức “trả giá cạnh tranh” 202 căn nhà thấp tầng xây thô, hoàn thiện mặt ngoài tại dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2. Và chỉ trong 1 ngày đã có 198 căn nhà thấp tầng được "chốt" với mức giá phổ biến khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.

Cả 2 phiên “trả giá cạnh tranh” và đấu giá này ở Mê Linh đều có giá cao. Thậm chí, mức giá này cao gấp hơn 2 lần so với mặt bằng giá trong khu vực thời gian trước đó. Cũng theo khảo sát, ăn theo hiệu ứng sau các phiên đấu giá, giá bất động sản khu vực Mê Linh cũng thiết lập mặt bằng giá mới, tăng từ 10-20%.

Tuy nhiên, điểm chung là những cơn sốt đất này cũng “sớm nở chóng tàn”, chỉ diễn ra trong thời gian ngắn, rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn; hay những yếu tố “siết” phân lô, tách thửa; kiểm soát tín dụng bất động sản...

Tăng giá “ảo”, nhà đầu tư coi chừng ôm hận

Trao đổi với PV, đại diện sàn bất động sản tại huyện Mê Linh cho biết, thời gian qua nhiều người đổ về khu vực Mê Linh khảo sát giá chủ yếu quan tâm tới tuyến đường Vành đai 4, thông tin lên quận… Dù lượng người đổ về tìm hiểu và mức giá tăng lên nhưng vị này thừa nhận là giao dịch thành công rất thấp.

“Cả tháng nay, sàn tôi không ghi nhận giao dịch nào từ thị trường Mê Linh. Một phần do chính quyền địa phương chấn chỉnh bán nhà 2 giá, cùng với việc ngân hàng “siết” cho vay đầu cơ bất động sản thời gian gần đây khiến giá đất chững lại, nhiều nhà đầu tư tìm cách thoát hàng, cắt lỗ nhưng không có giao dịch”, vị này cho biết.

Chuyên gia cho rằng, bất động sản Mê Linh có hiện tượng tăng giá ảo, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và cho thị trường. Trong ảnh: Một khu đô thị tại huyện Mê Linh bỏ hoang, làm nơi chăn thả trâu, bò của người dân nhiều năm qua.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản Mê Linh, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2 chưa phản ánh đúng bản chất, bởi khu vực này hạ tầng đang sơ sài, yếu. "Cá nhân tôi sợ rằng "cuộc chơi" này đang ảo và nếu có thật đi nữa thì nhà đầu tư đang có vấn đề về cách nhìn, cách đánh giá", ông Đính nói.

Ông Đính cũng cảnh báo, giá bất động sản "ảo" tiềm ẩn nhiều rủi ro cho nhà đầu tư, cho thị trường.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, chuyện thổi giá đất thông qua đấu giá nhằm kéo giá trong khu vực không còn là mới.

"Thời gian qua, câu chuyện đấu giá đất trả cao vọt nhằm kích giá khu vực đã diễn ra nhiều, nhưng thực tế cho thấy, đã có việc nhà đầu tư “bỏ của chạy lấy người”, tham gia đấu giá rồi bỏ cọc. Tôi cho rằng, ở đây có dấu hiệu tăng giá ảo khi giao dịch không có nhưng giá lại vẫn tăng", ông Điệp nói và cảnh báo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ, bởi nếu không cẩn trọng có thể dẫn tới việc "chôn" vốn thời gian dài.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, chỉ những người có nhu cầu thực và có nguồn tiền nhàn rỗi, không áp dụng đòn bẩy tài chính mới có thể đầu tư cho các dự án theo hạ tầng. Đầu tư dạng này phải đầu tư dài hạn; khi không nắm được thông tin, người dân, nhà đầu tư không nên chạy theo "cơn sốt" mà đổ xô đi đầu cơ, trữ đất, dễ chịu rủi ro lớn...

Bộ Xây dựng cho biết, năm 2021, giá nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm. Trong đó, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, "sốt giá" đất nền tại một số địa phương. Sang năm 2022, trong 6 tháng đầu năm, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với thời điểm cuối năm 2021. Tuy nhiên, mức độ tăng giá các phân khúc bất động sản tập trung trong cuối quý I, chậm dần và có dấu hiệu chững lại trong các tháng quý II.

Theo Ninh Phan