Nhiều “nút thắt” pháp lý chưa được tháo gỡ

Bộ Xây dựng dự báo, từ nay tới năm 2030, nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị, khu công nghiệp sẽ thiếu khoảng 2,4 triệu căn hộ. Đây là lý do cơ quan này đưa ra đề án “xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội” và được Chính phủ thông qua vào tháng 4/2023.

Quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương trong đề án này được đại đa số người dân ủng hộ vì thể hiện tính nhân văn đối với những người yếu thế trong xã hội.

Tuy nhiên, với tư cách là người hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực nhà ở xã hội, từng trực tiếp gặp gỡ và làm việc với nhiều doanh nghiệp đã và đang phát triển loại hình nhà ở này, cũng như tiếp xúc với nhiều người dân có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, tôi thấy rằng, còn nhiều “điểm nghẽn” cần phải tháo gỡ để đề án này có thể triển khai thành công trên thực tiễn.

Đầu tiên, đó là cần định nghĩa chính xác về nhà ở xã hội. Trên thế giới, mô hình nhà ở xã hội có 3 cách gọi phổ biến là Public Housing, Social Housing hoặc Housing Cooperative. Còn ở Việt Nam, nhà xã hội được định nghĩa là nhà dành cho người có thu nhập thấp, nếu không muốn nói thấp đến mức không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Người độc thân có mức thu nhập dưới 2.250 euro/tháng tại Pháp, hay dưới 744,5 USD/tuần (sau thuế) ở New Zealand là đủ điều kiện mua nhà xã hội. Ở những nước này, đây không phải là mức thu nhập thấp bởi nó tương đương với mức lương của người có trình độ đại học ra trường từ 5-10 năm và làm các công việc không đòi hỏi chuyên môn quá cao, song ngay cả khi được coi là thấp thì những đối tượng này vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Từ đây, câu hỏi đặt ra, tại sao ở nước ngoài vẫn thúc đẩy các mô hình nhà ở xã hội dành cho những đối tượng nằm trong diện chịu thuế, mà không “bao cấp” như chúng ta? Vấn đề nằm ở chỗ, người thuộc diện được mua nhà ở xã hội có thực sự là người thu nhập thấp hay không? Có một thực tế là tại Việt Nam, nhiều người lương có thể thấp, nhưng thu nhập từ “nghề tay trái” lại rất cao và hệ thống dữ liệu hiện nay không đủ khả năng để phát hiện điều này.

Tiếp đó, việc đưa ra 10 nhóm đối tượng được phép tiếp cận nhà ở xã hội theo quy định hiện hành vừa thiếu tính logic, làm phức tạp hóa thủ tục hành chính…, vừa không đảm bảo bao quát mọi đối tượng yếu thế trong xã hội.

Tôi từng chia sẻ câu chuyện về người khuyết tật không thể mua nhà xã hội bởi lý do “không có mẫu!” và rồi chính quyền cấp xã “tư vấn” cho người khuyết tật đó khai hồ sơ rằng mình thuộc đối tượng khác trong 10 nhóm đã quy định. Việc tưởng chừng như “nhỏ”, nhưng khi buộc phải “khai man” không khuyết tật để được xác nhận thuộc diện mua nhà ở xã hội lại là vấn đề “rất lớn”.

Hay như quy định chỉ cán bộ, công chức, viên chức mới được mua nhà ở xã hội cũng bất hợp lý, chẳng hạn khi so sánh 2 người làm việc tại 2 khu vực khác nhau, nếu một người làm việc tại khu vực tư nhân được tiếp cận chính sách, người còn lại làm tại khu vực nhà nước (nhưng chỉ theo dạng hợp đồng hoặc thử việc) vốn đã thiệt thòi vì lương “ba cọc ba đồng”, nay lại không được hưởng chính sách chỉ vì chưa được vào “biên chế” là một sự bất công.

Ở đây, cần nhìn nhận một thực tế rằng, không ở đâu định nghĩa nhà xã hội là nhà dành cho người nghèo, nên việc chúng ta bán nhà cho người nghèo, cận nghèo như quy định hiện hành sẽ là nhiệm vụ bất khả thi. Ở các nước phát triển, dù chính sách an sinh xã hội tốt hơn, nhưng chúng ta vẫn dễ dàng bắt gặp nhiều người vô gia cư sống tại các ga tàu điện ngầm hay trên vỉa hè, đơn giản là vì nếu không có tích lũy sẽ không thể mua nhà.

Lâu nay, chúng ta có những chương trình nhà tình nghĩa, nhà tình thương… dành cho các đối tượng chính sách hay người yếu thế, nên việc tiếp tục “lồng ghép” chính sách nhà ở xã hội cho những đối tượng này là không hợp lý.

Vì thế, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đã bỏ quy định về các nhóm đối tượng được phép tiếp cận nhà ở xã hội, mà chỉ cần “đảm bảo đồng thời 2 điều kiện về nhà ở (chưa có nhà ở, đất ở hoặc diện tích nhà ở bình quân đầu người dưới 10 m2) và thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập theo quy định về thuế thu nhập cá nhân”. Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi dù có mở rộng thêm một số đối tượng nhưng cơ bản vẫn giữ tinh thần cũ, tức là sẽ không có gì thay đổi và pháp lý nhà ở xã hội vẫn “tắc”, không có đầu ra.

Nhà ở xã hội hiện rất khan hiếm trên thị trường. Ảnh: Dũng Minh

Vì sao doanh nghiệp không mặn mà?

Bên cạnh hành lang pháp lý, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng là điều cần bàn tới. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước có gói ưu đãi tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhưng mức lãi suất cho vay 8,2%/năm vẫn vượt quá khả năng chi trả đối với người thu nhập thấp, tức là có mức thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng (sau giảm trừ gia cảnh) - mức không phải nộp thuế để được tiếp cận gói vay theo quy định hiện hành, trong khi mức thu nhập này cũng chỉ đủ chi trả cho các chi phí sinh hoạt hàng ngày như ăn uống, học hành, đi lại…, nên gần như không có tích lũy để mua nhà.

Thực tế này dẫn chúng ta quay trở lại câu chuyện đã đề cập ở trên, đó là sẽ chỉ có những người có thu nhập đủ lớn từ “nghề tay trái” mới có thể tiếp cận gói vay ưu đãi, hay nói cách khác, ngân hàng vì lý do an toàn sẽ chỉ ưu tiên cho vay những người có đủ khả năng trả nợ.

Thời gian gần đây, một số đại biểu Quốc hội đưa ra đề xuất cần phát triển nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê, thay vì để bán, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động ngày càng tăng cao hiện nay. Tuy nhiên, ở Việt Nam, hình thức này rất khó triển khai vì nhiều lý do, đầu tiên là giá thuê.

Chẳng hạn, tại 2 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và Hạ Long mới mở bán gần đây, đơn giá thuê công khai niêm yết trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng vào khoảng 100.000 đồng/m2/tháng, tương đương 6 triệu đồng/tháng cho mỗi căn diện tích 60 m2, cao hơn giá thuê căn hộ chung cư cùng diện tích tại dự án nhà ở thương mại với tiện ích và dịch vụ đầy đủ hơn nhiều.

Trong khi đó, việc thuê nhà ở xã hội đòi hỏi thủ tục phức tạp và mất nhiều thời gian khi người thuê phải chứng minh thuộc 1 trong 10 nhóm đối tượng được tiếp cận theo quy định; phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng); phải thuộc 1 trong 7 loại hình khó khăn về nhà ở và có hộ khẩu thường trú tại địa phương có dự án…

Đặc biệt, người đi thuê nhà ở xã hội sẽ chịu thiệt thòi lớn bởi theo quy định tại Điều 51 - Luật Nhà ở, người muốn mua nhà ở xã hội phải “chưa được mua hoặc thuê nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức”, tức là nếu “trót” đi thuê thì toàn bộ mã số định danh cá nhân người thuê cùng những người đứng tên trong hộ khẩu sẽ được lưu lại như là bằng chứng “đã được hưởng ưu đãi” và khi đó, cơ hội được mua nhà ở xã hội sẽ không còn.

Chưa kể, các nhà phát triển bất động sản cũng không muốn làm nhà ở xã hội chỉ để cho thuê khi Khoản 3, Điều 54 - Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Thực tế, với mỗi dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, trong khi họ phải dành ra tới 20% diện tích để cho thuê nên gần như không còn lợi nhuận.

Lâu nay, trong phát triển chính sách, việc lấy kinh nghiệm từ quốc tế để áp dụng tại Việt Nam là bình thường, song cần quan tâm tới bản chất vấn đề. Tại các nước phát triển, doanh nghiệp xây nhà ở xã hội theo đơn đặt hàng của chính quyền và sau khi xây xong, chính quyền sẽ mua lại để cho thuê hoặc bán cho những người đủ điều kiện và có nhu cầu, nên vai trò chủ đầu tư thuộc về chính quyền, họ sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu sản phẩm bị thị trường quay lưng.

Còn tại Việt Nam, chính quyền kêu gọi doanh nghiệp bỏ tiền đầu tư, rủi ro doanh nghiệp tự chịu, nhưng hoạt động kinh doanh lại bị can thiệp quá sâu bởi các công cụ chính sách nên họ không mặn mà cũng là điều dễ hiểu.