Sức nóng giảm dần

Giai đoạn 2018-2019, trái ngược với sự ảm đạm tại TP.HCM, bất động sản vùng ven hay các địa phương lân cận lại diễn ra khá sôi động. Chẳng hạn, tại huyện Củ Chi, khi đó, văn phòng môi giới mọc lên như nấm sau mưa, thậm chí có những văn phòng do vài người dân rủ nhau thành lập, cơ sở vật chất chỉ có chiếc bàn với vài cái ghế… mà vẫn đông người ra vào.

Không khó để nhận ra rằng, những nhà đầu tư này dạt về vùng ven là để đón đầu quy hoạch khi các tuyến đường vành đai vùng TP.HCM được tập trung triển khai, chẳng hạn tuyến đường Vành đai 3 với tổng mức đầu tư lên tới 75.000 tỷ đồng có vai trò thúc đẩy giao thương, kinh tế cho khu vực Đông Nam Bộ. Đồng thời, quỹ đất rộng lớn xung quanh tuyến đường này cũng tạo thêm không gian phát triển mới cho các đô thị và là yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản thiết lập mặt bằng giá mới.

Khi các tuyến đường vành đai vùng TP.HCM được khép kín toàn bộ, cùng với những “siêu” dự án hạ tầng khác như sân bay Long Thành... được kỳ vọng sẽ là “đòn bẩy” giúp thị trường bất động sản phía Nam bứt phá.

Thế nhưng, khi tuyến đường Vành đai 3 đã chính thức được khởi công xây dựng, “con sóng” hạ tầng chỉ gợn lăn tăn, chứ không mạnh như kỳ vọng. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản “ăn theo” tuyến đường vẫn trong tình cảnh đìu hiu. Thực tế này hoàn toàn trái ngược với thông lệ trước đây. Các huyện của TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh… chỉ ghi nhận những giao dịch đất nền nhỏ lẻ từ một vài nhóm nhà đầu tư, chứ không thực sự lên cơn “sốt” như giai đoạn trước.

Ở phân khúc căn hộ, một vài dự án đang ra hàng cũng không quá nóng và tác động của động lực hạ tầng khá mờ nhạt. Chẳng hạn, tại dự án Glory Heights thuộc phân khu The Beverly Solari nằm trong đại đô thị Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) vừa chính thức ra mắt, theo đánh giá của giới đầu tư, dự án được quan tâm không phải do “bám” đường Vành đai 3. Điều này cũng được ông Đinh Thiện Mẫn, Giám đốc Dự án của Phú Hoàng Land khẳng định rằng, đường Vành đai 3 chỉ là yếu tố bổ trợ, điều quyết định sức hút của Vinhomes Grand Park là chính sách bán hàng hấp dẫn được chủ đầu tư đưa ra.

Cũng được cho là hưởng lợi từ tuyến đường này, dự án The 9 Stellars (TP.Thủ Đức) được Sơn Kim Land đầu tư và phát triển từng nổi đình đám một thời, giờ cũng “im hơi lặng tiếng” khi từ năm ngoái đến nay, các thông tin cập nhật về dự án không còn được nhắc đến nhiều trên các kênh truyền thông như trước.

Tại Bình Dương, dự án Bcons Miền Đông tọa lạc tại TP. Dĩ An được xây dựng với quy mô 768 căn hộ và shophouse, chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng vào quý I/2021, nhưng trên thị trường thứ cấp, giá bán hiện ở quanh mức 29-35 triệu đồng/m2, chỉ chênh lệch khoảng 10% so với lúc đầu mở bán.

Cách đó không xa là dự án Honas Residence, nằm ngay mặt tiền đường Vành đai 3, nhưng giá bán căn hộ tại đây không thay đổi nhiều so với năm ngoái, hiện vẫn ở quanh mức 30 triệu đồng/m2.

Tương tự là dự án The Emerald Golf View - khu phức hợp chuẩn cao cấp đầu tiên tại Bình Dương, được bàn giao hồi đầu năm, nhưng hơn 6 tháng qua, giá bán căn hộ cũng không tăng nhiều, dao động ở vùng giá 31-44 triệu đồng/m2.

Cắm mốc giải phóng mặt bằng cho đường Vành đai 3 vùng TP.HCM. Ảnh: Việt Dũng

Vì đâu nên nỗi?

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Nhà ở, CBRE Việt Nam, thông thường, hạ tầng sẽ là bệ đỡ cho các dự án bất động sản bứt phá, nhưng ở thời điểm hiện tại, có nhiều vấn đề khiến yếu tố này chưa đủ sức kích giao dịch.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, do nguồn cung mới thiếu hụt trầm trọng, giá bán neo cao... nên dù cơ sở hạ tầng phát triển thì thị trường bất động sản cũng sẽ không có nhiều biến chuyển. Nhìn rộng ra cả nước có thể thấy, chậm tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, nguồn vốn tắc nghẽn và niềm tin suy giảm là các rào cản thị trường hồi phục.

“Thị trường không phải không có thông tin tích cực, nhưng người mua đang gặp nhiều trở ngại, từ yếu tố tâm lý tới khó tiếp cận tín dụng ngân hàng, chủ đầu tư thì lại càng khó..., nên thông tin tích cực cũng không tác động nhiều”, ông Kiệt phân tích.

Đại diện CBRE cho biết thêm, ghi nhận thực tế cho thấy, để tiếp cận được vốn vay ưu đãi từ ngân hàng lúc này là rất khó, bởi chủ trương của các ngân hàng hiện tại là tiếp tục kiểm soát chặt cho vay đầu tư dự án bất động sản. Thậm chí, có những khách hàng có đủ điều kiện trả nợ vay, nhưng ngân hàng vẫn rà soát rất chặt chẽ, dẫn đến doanh nghiệp e ngại vay vốn.

Còn ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding nhìn nhận, có nhiều nguyên nhân khiến các tuyến đường vành đai mới chưa thể “tạo sóng” cho thị trường bất động sản nơi tuyến đường đi qua, nên điều cần quan tâm ở đây là nhà đầu tư cần tỉnh táo khi đón đầu quy hoạch.

Thực tế, các tuyến đường vành đai khá giống đường cao tốc là mang tính chất liên vùng và đi qua nhiều diện tích đất nông nghiệp. Đây cũng không phải là trục giao thông xuyên đô thị nên dù có thêm thông tin khởi công hay hoàn thành cũng khó có thể đẩy giá bất động sản tăng nóng nếu không có những khu đô thị được hình thành dọc tuyến đường.

“Nhiều dự án quanh đường Vành đai 2, Vành đai 3 được quy hoạch bài bản còn chưa được lấp đầy, thậm chí có dự án còn chưa được triển khai, thì kỳ vọng đầu tư vào bất động sản chờ tăng giá hay khai thác cho thuê, kinh doanh xung quanh đường Vành đai 4 còn rất xa xôi. Chưa kể, thời gian để hoàn thành một tuyến đường vành đai không ngắn, mà có thể kéo dài hơn chục năm”, ông Hậu nói và cho rằng, thời điểm này, nhà đầu tư nên lựa chọn bất động sản đem đến giá trị sử dụng và kinh doanh ngay, hơn là những dự án còn đang... nằm trên giấy.