Báo động tình trạng thâu tóm đất đai - Bài 4: Siêu đô thị và những dấu tích hoang tàn sau những cơn sốt đất

V.Dũng

(KTSG Online) - Từ khi Quy hoạch tổng thể xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào năm 1996, trải qua 25 năm với nhiều cơn "sốt" đất, hiện trạng hoang hóa của đô thị mới Nhơn Trạch (Đồng Nai), đang là dẫn chứng rõ nét của những hệ lụy từ việc đầu tư theo tin đồn. Tàn tích còn lưu lại của khu đô thị này có thể là một nỗi ám ảnh cho những nhà đầu tư cá nhân và cũng là câu chuyện điển hình cho việc lãng phí nguồn lực đất đai.

Khu đô thị Nhơn Trạch và những dấu tích hoang tàn sau hàng chục năm quy hoạch. Ảnh minh họa: Lê Quân

Những dấu mốc thời gian

Tháng 5 vừa qua, UBND tỉnh Đồng Nai vừa ra quyết định số 1404/QĐ-UBND về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Phân khu 4 theo điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2035 và tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đó, sự biến chuyển về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, với các định hướng lớn của vùng và quốc gia liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến huyện Nhơn Trạch, như: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội vùng Đông Nam bộ, Quy hoạch vùng thành phố Hồ Chí Minh; Quy hoạch chi tiết nhóm cảng biển Đông Nam bộ (nhóm 5)..., Quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Đồng Nai và Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Đồng Nai đã đuyệt phê duyệt; tuyến cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đã hoàn thành đưa vào khai thác; Quy hoạch cảng hàng không quốc tế Long Thành đã được Chính phủ phê duyệt... Các tác động này đã bổ sung nhiều yếu tố mới về tính chất chức năng, vị thế của đô thị mới Nhơn Trạch trong vùng.

Quay về quá khứ, năm 1996, Quy hoạch tổng thể xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 323/1996/QĐ-TTg ngày 17/5/1996. Từ đó, UBND tỉnh Đồng Nai đã chỉ đạo triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Nhơn Trạch, đặc biệt là các công trình công nghiệp và đô thị mới Nhơn Trạch. Năm 1997, Quy hoạch chung xây dựng Khu công nghiệp Nhơn Trạch quy mô 2700 ha đã được triển khai thực hiện.

Năm 2006, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 284/2006/QĐ-TTg ngày 21/12/2006 phê duyệt Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2020 (Gọi tắt là QHC năm 2006). Trên cơ sở đó, UBND tỉnh Đồng Nai đã triển khai lập quy hoạch chi tiết, đầu tư xây dựng 1 số công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị giao thông, san nền, cấp điện, nước, môi trường và công trình tiện ích khu dân cư như trường học, nhà trẻ, chợ... theo quy hoạch.

Sau đó, căn cứ Văn bản số 9043/UBND-CNN ngày 20/12/2011 của UBND tỉnh Đồng Nai gửi Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đánh giá tình hình triển khai và kiến nghị lập hồ sơ điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch; căn cứ Văn bản số 802/VPCP-KTN ngày 13/22/2012 của Văn phòng Chính phủ đồng ý chủ trương điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Đô thị mới Nhơn Trạch, giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với UBND tỉnh Đồng Nai tổ chức lập và thẩm định quy hoạch và căn cứ Quyết định số 840/QĐ-TTg ngày 31/5/2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, Viện Quy hoạch đô thị nông thông Quốc gia - Bộ Xây dựng tiến hành lập điều chỉnh Quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050.

Theo đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, sẽ phát triển Nhơn Trạch là đô thị công nghiệp - cảng, đô thị vệ tinh vùng TPHCM, có vị trí quan trọng về giao thông vận tải, an ninh, quốc phòng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Nhà đầu tư và những "cú hớ" lịch sử

Nhìn lại khoảng thời gian cực thịnh cách đây 10 năm, các nhà đầu tư phát triển bất động sản lũ lượt đổ về Nhơn Trạch để đầu tư vào các dự án quy mô lớn. Chỉ một vài năm sau, khi đứng trước bài toán về tính thanh khoản của thị trường, họ đã lặng lẽ rút lui hoặc làm cầm chừng chờ hạ tầng. Nhiều nhà đầu tư đánh giá đây chính là “cú hớ” lịch sử trong quá trình đầu tư của mình.

Chủ đầu tư một dự án tại đây cho biết chẳng ai muốn khu đô thị của mình hoang vắng. Tuy nhiên, việc kết nối hạ tầng giữa TPHCM và Nhơn Trạch nằm ngoài tầm của các chủ đầu tư.

"Hơn 10 năm trước, mô hình cam kết tay ba (người mua - người bán - ngân hàng) đã làm nhiều người đổ xô lướt sóng địa ốc. Đến nay, hạ tầng kết nối chưa thành hình, thị trường đóng băng. Người sừng sỏ trong nghề cũng sa lầy với hàng trăm héc-ta trong tay, tiến thoái lưỡng nan, ôm nợ", ông phân tích.

Huyện Nhơn Trạch chỉ cách quận 2 và quận 9 của TPHCM một con sông nhưng giá đất chỉ bằng 1/5-1/3 so giá đất của các quận này. Trong quy hoạch tổng thể, thành phố mới Nhơn Trạch có hàng trăm dự án thành phần. Khi đó, giá đất dự án tại huyện Nhơn Trạch bị những công ty môi giới bất động sản ra sức "thổi", tăng gấp 3-4 lần trong một thời gian ngắn.

Tuy nhiên, khi giá đất hạ nhiệt, Nhơn Trạch nay chỉ còn trơ lại hàng loạt dự án đã hoàn thiện về hạ tầng nội khu nhưng... bị bỏ hoang.

Theo ghi nhận của KTSG Online, một số dự án nổi bật tại Nhơn Trạch có khu đô thị mới Đông Sài Gòn (941 héc-ta), Phước An (150 héc-ta), Sunflower (150 héc-ta)... và hàng vài chục dự án khác có quy mô từ một vài đến vài chục héc-ta. Phần lớn dự án hình thành cách đây hơn 10 năm nhưng đến nay, tỷ lệ lấp kín vẫn chưa đầy 5%.

Khu đô thị được quy hoạch rộng hàng chục ngàn héc-ta nhưng ngay cả khu biệt thự sang trọng nhất cũng chỉ có vài cư dân "bất đắc dĩ" là người bảo vệ kiêm luôn việc ký gửi nhà đất. Những công trình phụ trợ như thảm cỏ được người dân địa phương địa phương tận dụng để... nuôi dê. Còn những lô đất đã làm hạ tầng đầy đủ thì được "quy hoạch" để trồng hoa màu.

Tại những dự án mà trước đây có hiện tượng tranh giành để đặt mua, ví dụ dự án của Tổng công ty Xây dựng Hà Nội, Tập đoàn Đầu tư Phát triển nhà và đô thị (HUD), Công ty Đệ Tam... thì hiện nay chỉ mới lô nhô vài nóc nhà biệt thự xây dở, trở thành bãi chăn thả gia súc.

Dự án khu dân cư của Công ty cổ phần Đầu tư đô thị và khu công nghiệp miền Nam (Suzicorp) có diện tích 40,95 héc-ta nằm trên địa bàn xã Phước An và xã Long Tân có quy hoạch 1/500, được triển khai từ tháng 4-2009 nhưng đến nay vẫn chưa thành hình. Ngoài con đường trải đá lổn nhổn và tấm pano vẽ phối cảnh, dự án trên chẳng có gì sau hơn 10 năm triển khai.

Khu dân cư Phước An - Long Thọ của HUD với tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỉ đồng đã được phân lô, hoàn thiện về điện - nước cũng chịu chung số phận bị bỏ hoang.

Trong lịch sử đầu tư tại Nhơn Trạch, Tập đoàn Berjaya (chủ đầu tư Trung tâm Thành phố mới Nhơn Trạch) từng xin trả lại dự án 2 tỉ đô la. Theo thống kê từ Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai, tính đến cuối năm 2010, vốn thực hiện của dự án này là 1 triệu đô la. Năm 2011, dự án không tiếp tục giải ngân và cuối năm 2012, Berjaya xin trả lại.

Trình bày lý do, vào thời điểm đó, ông Mor Chun Lin, Trưởng đại diện Berjaya tại Việt Nam, cho biết dự án có quy mô lớn, thời gian triển khai dài và không đúng thời điểm. Nếu triển khai vào năm 2013, chỉ riêng việc xây dựng hạ tầng đồng bộ đã mất vài năm nên không biết khi nào nhà đầu tư mới có sản phẩm để kinh doanh. Còn nếu triển khai trong giai đoạn khó khăn thì câu hỏi đặt ra là ai sẽ mua nhà, giá bao nhiêu là hợp lý.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia nhận định, đây là hệ quả của tình trạng đầu cơ nhà đất trong những giai đoạn sốt nóng. Năm 2007, khi thị trường nhà đất lên cơn sốt, nhiều chủ đầu tư đã đổ tiền xây dựng những khu biệt thự với mục đích đón đầu để kiếm siêu lợi nhuận. Cũng trong xu thế đón gió đó, không ít nhà đầu tư thứ cấp mua xong để đấy nhằm đẩy giá lên cao. Nhưng khi thị trường ngày càng lao dốc thì việc bán ra trở nên khó khăn.

5 năm và 60.000 tỉ đồng đầu tư “giải cứu”

Nhiều ý kiến cho rằng, để hóa giải bài toán hoang hóa Nhơn Trạch hiện nay thực tế không khó. Chỉ cần một cây cầu kết nối từ TPHCM sang sẽ giải quyết cơ bản vấn đề. Một khu vực được đánh giá là phát triển, đòi hỏi phải có các tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, khu vui chơi... Trong khi để kéo được nhóm tiện ích này, đòi hỏi hạ tầng kết nối giao thông giữa Nhơn Trạch với các khu vực khác phải hoàn thiện.

Nhưng cũng chính những thông tin về xây cầu kết nối đã nhiều lần khiến vùng đất này trở nên khốn đốn bởi giới đầu cơ. Các nhà đầu tư cho rằng quan trọng nhất là phải công bố quy hoạch và xác định lộ trình hoàn thiện rõ ràng, tránh việc thông tin chỉ dừng ở mức chủ trương hay tin đồn, thì mới kích thích được nhu cầu thật của người mua.

Ngoài tiềm năng có sẵn, Nhơn Trạch cần lực đẩy mạnh mẽ để kích hoạt toàn bộ hệ thống hạ tầng kết nối, qua đó thu hút người dân đến sinh sống và làm việc. Ảnh minh họa: Lê Quân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM từng đánh giá, phần lớn đất đai của các dự án tại Nhơn Trạch hiện nay đều nằm trong tay giới đầu cơ, tạo sóng bởi tin đồn nên việc hình thành một khu dân cư ổn định là rất khó. Theo ông, những hứa hẹn đầy triển vọng về tiềm năng bất động sản Nhơn Trạch từ dự án sân bay Long Thành cần đợi thêm, do đến năm 2025 sân bay mới được đưa vào khai thác.

Theo thống kê, trong giai đoạn 2016-2020 huyện Nhơn Trạch đã đầu tư hơn 60.000 tỉ đồng vào các dự án hạ tầng giao thông đô thị trên địa bàn. Đây là nỗ lực lớn của chính quyền địa phương cho kế hoạch đưa Nhơn Trạch thoát gọi danh xưng “thành phố ma” trong nhiều năm qua.

Ông Lê Thành Mỹ, Bí thư huyện ủy, Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch cho biết, trong giai đoạn 2016-2020, Nhơn Trạch đã đầu tư hơn 60.000 tỉ đồng vào các dự án hạ tầng, nhất là hạ tầng đô thị và nông thôn, tạo đà cho phát triển công nghiệp, dịch vụ logistics, du lịch và thực hiện mục tiêu phát triển đô thị.

Hiện nay, Nhơn Trạch đã giải phóng mặt bằng xong và bàn giao quỹ đất sạch cho ba dự án trọng điểm của Trung ương trên địa bàn là Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành và dự án đầu tư đường 319 nối dài đến đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây.

Một số dự án quan trọng do tỉnh đầu tư như đường 319B đoạn từ ngã ba Bến Cam đến ranh khu công nghiệp, đường liên cảng Phước An, đường Tôn Đức Thắng nối trung tâm huyện với quốc lộ 51…. Hiện một số đang trong quá trình thi công, một số đã xong đưa vào khai thác. Ngoài ra, còn nhiều dự án hạ tầng giao thông nông thôn cũng đang được huyện tập trung đầu tư và dự kiến sẽ hoàn thành vào năm 2021.

Một số doanh nghiệp cho rằng xét trên tổng thể, Nhơn Trạch chỉ mắc kẹt khi chưa thể kết nối một cách hoàn chỉnh với TPHCM. Khu đô thị này luôn được đánh giá tốt với hạ tầng nội khu quy hoạch bài bản mà hiếm đô thị nào so được. Nhưng từ trước tới nay, nhắc đến Nhơn Trạch nhiều người vẫn nghĩ đến “khu đô thị ma” khiến cho tình hình càng trở nên ảm đạm.

Theo chuyên gia bất động sản cá nhân Phan Công Chánh, dù được đánh giá có vị trí tốt nhưng Nhơn Trạch vẫn chưa được đánh thức đúng lúc. Với những "điều tiếng" mà giới đầu cơ để lại, khu vực này vẫn khó được nhìn nhận đúng với giá trị thực tế của mình.

Ông Phan Công Chánh cho rằng tại các khu vực lân cận, giao dịch bất động sản khá sôi nổi từ nhu cầu thật, nếu có cây cầu thì Nhơn Trạch sẽ được tạo điều kiện để phát triển. Bởi, khu đô thị mới này đã được quy hoạch bài bản. "Đó là điều kiện tốt để chúng ta có thể đánh giá công bằng hơn về Nhơn Trạch", ông Chánh nói.