Báo động tình trạng thâu tóm đất đai - Bài 5: Đằng sau làn sóng đầu tư đất ven đô

Vân Ly

(KTSG Online) - Trong cơn sốt đất rầm rộ chưa từng có suốt một năm qua, nhiều khu vực nông nghiệp tại Hòa Bình đã bị chia năm xẻ bảy để phân lô, bán nền. Nhiều người từ khắp nơi đổ về săn lùng để mua bằng được cho mình một lô đất. Giá trị các lô đất  tăng lên chóng mặt, thậm chí gấp vài chục lần. Lợi nhuận tăng cao khiến nhiều người dân bỏ cả công việc thường ngày và trở thành các "cò đất", "môi giới" để kiếm lời. Hệ lụy có thể sẽ hiển hiện trong thời gian lâu dài, nhưng trước mắt, những khu đất được phân lô bán nền mọc toàn cỏ dại đang ngày càng nhiều.

Một dự án bất động sản tại Hòa Bình. Ảnh: Trần Kháng

Trong làn sóng đầu tư đất ven đô

Chị Minh Thúy, một người chuyên đầu tư bất động sản sinh sống tại Hà Nội, không ngại chia sẻ với KTSG Online niềm vui đã cùng bạn bè mua thành công một lô gồm nhiều mảng đất nền tại Lương Sơn, Hòa Bình. Theo phân tích của nhà đầu tư cá nhân này, Hòa Bình là sự lựa chọn hợp lý vì có thiên nhiên đáp ứng được xu hướng "sống xanh", vừa phù hợp xu thế đi nghỉ dưỡng, sống trong homestay của nhiều hộ gia đình do gần Hà Nội.

Trên thực tế, trên nhiều diễn đàn, trang mua bán bất động sản và các nhóm (group) chủ đề mua bán đất khu vực phía Bắc trên mạng xã hội Facebook, không khó để tìm kiếm các thông tin về mua bán đất vùng ven đô Hà Nội. Tuy nhiên, chính chủ vào đăng tin thì ít mà chủ yếu thông tin từ các môi giới. Trong đời thực, dòng chảy nhà đầu tư cá nhân đổ vào cuộc đua lùng mua đất vùng ven đô, tạo nên một "cơn sốt" mà có thời điểm các chuyên gia bất động sản từng ví von như cuộc "lên đồng”.

Có kinh nghiệm về đầu tư, quản lý và vận hành bất động sản ven đô Hà Nội từ hàng chục năm nay, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nghỉ dưỡng Ngoại Ô cho biết: “Dịch bệnh Covid-19 khiến thói quen của mọi người thay đổi. Có 70% du khách xem xét lại các địa điểm du lịch, tránh đến nơi đông người, hạn chế phương tiện công cộng, ngại du lịch xa và chuộng chọn đi du lịch gần bằng phương tiện cá nhân”. Chính vì những lý do nêu trên đã góp phần làm cho bất động sản nghỉ dưỡng vùng ven đô quanh Hà Nội phát triển mạnh thời gian gần đây. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ chọn Hòa Bình, một tỉnh cách Hà Nội chỉ hai đến ba giờ lái xe ô tô để đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vì thấy nhu cầu đang tăng.

Ngoài những dự án lớn, thời gian gần đây có rất nhiều nhà đầu tư cá nhân có tiền nhàn rỗi đầu tư mua một vài ngàn mét vuông đất quanh Hà Nội. Trong đó có nhiều người xây biệt thự, nhà vườn để cho khách thuê nghỉ dưỡng cuối tuần. Cũng có nhiều người đầu tư đất chờ tăng giá.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, việc khan hiếm quỹ đất tại Hà Nội, trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm cơ hội phát triển khiến cho các dự án bất động sản vùng ven Hà Nội được đẩy mạnh hơn trong thời gian gần đây.

Theo các chuyên gia, trong các sản phẩm bất động sản thì phân lô bán nền là nhanh gọn nhẹ nhất. Bởi chủ đầu tư sau khi xin được đất dự án, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị các giấy tờ xong thì chỉ việc chia lô ra là bán. Thêm nữa, phân lô bán nền không đòi hỏi chủ đầu tư phải đổ tiền vào xây dựng, không lo bị đọng vốn nếu không bán được hàng...

Với lợi thế tiếp giáp với thủ đô Hà Nội, sở hữu cảnh quan và thiên nhiên phông phú, Hòa Bình đang là tỉnh thu hút nhiều doanh nghiệp bất động sản đến đầu tư. Thời gian gần đây tại khu vực trọng điểm của tỉnh Hòa Bình như huyện Lương Sơn, hồ Hòa Bình và các điểm quy hoạch phát triển đô thị du lịch, đô thị sinh thái đang được các doanh nghiệp bất động sản quan tâm nghiên cứu khảo sát triển khai các dự án đầu tư nên giá đất tăng mạnh, có hiện tượng sốt đất trong vòng một năm qua.

Theo ghi nhận của KTSG Online, giá đất các khu vực trọng điểm của huyện Lương Sơn như các xã Hòa Sơn, Tân Vinh, Nhuận Trạch, Cư Yên thời điểm hiện tại đã tăng lên cao so với cách đây hơn một năm. Thời điểm vào đầu tháng 4-2020, những lô đất rộng vài ngàn mét vuông được rao bán với giá từ 2-3 tỉ đồng, thì sau một năm nó được rao bán ở mức giá từ 3-3,5 tỉ đồng. Nhiều khu đất đã tăng giá gấp đôi, gấp ba.

Tại xã Cư Yên - địa bàn tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội, nằm trong quy hoạch thị xã Lương Sơn - trên địa bàn quy hoạch nhiều dự án đô thị, nhà ở đang triển khai ghi nhận giá đất cao chưa từng có. Đất ven đường liên xã được bán có giao dịch thật ở mức 750 triệu đồng cho 100m² đất thổ cư, cao hơn nhiều khu vực ở thànhh phố Hòa Bình.

Tại Hòa Bình, ngoài huyện Lương Sơn, gần đây giá đất tại nhiều vị trí khu vực hồ Hòa Bình cũng được đẩy lên cao. Các khu vực ven hồ như xóm Tháu, phường Thái Bình của thành phố Hòa Bình, một mảnh đất có diện tích 1,7 héc-ta với vị trí sát mép hồ, năm ngoái mới bán hơn 400 triệu đồng, thì nay được rao bán lại với giá gần 2 tỉ đồng.

Còn tại các xã Bình Thanh, Thung Nai, Ngòi Hoa… giá đất cũng tăng lên, người dân rao bán đất từ 300 - 500 triệu đồng cho mỗi một héc-ta đất nông nghiệp.

Đằng sau điểm "nóng" là nguy cơ phá vỡ quy hoạch

Việc Hòa Bình trở thành điểm “nóng" của các dự án đầu tư vào lĩnh vực đô thị, du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng trong những năm gần đây là cơ hội cho phát triển kinh tế nhưng cũng đặt ra nhiều vấn đề trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng, phát triển thị trường bất động sản của tỉnh này. Để tận dụng được nhu cầu đầu tư, phát triển kinh tế ở địa phương, cần có quy hoạch bài bàn, tổng thể, đồng bộ về hạ tầng giao thông, hạ tầng du lịch. Đồng thời có giải pháp xử lý hiệu quả tình trạng đầu tư, thổi giá, gây khó khăn cho nhà đầu tư có năng lực triển khai các dự án.

Thanh tra Chính phủ mới đây đã công bố Kết luận thanh tra việc chấp hành pháp luật trong hoạt động quản lý, sử dụng đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường tại tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2011 - 2018.

Kết luận chỉ ra một số dự án chậm tiến độ nhiều năm có nguồn gốc đất từ nông, lâm trường, những dự án có dấu hiệu mập mờ, không rõ ràng về pháp lý đã gây hoang mang cho nhà đầu tư.

Theo báo cáo của UBND huyện Kỳ Sơn gửi Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình thì một loạt các dự án ở khu vực Kỳ Sơn có tên rao bán như: Kai Village Resort, Sakana Spa & Resort Hòa Bình, The Moon Village đều không có thật trên địa bàn.

Ngoài ra, kết luận của Thanh tra Chính phủ cũng đã chỉ rõ những dự án chậm tiến độ, “đắp chiếu” nhiều năm nay như: Tổ hợp thể thao - văn hóa vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng cao cấp, du lịch sinh thái kết hợp nuôi trồng thủy sản Đồng Tâm (huyện Lạc Thủy) của Công ty cổ phần Du lịch Đồng Tâm; dự án khu nghỉ ngơi vui chơi giải trí thung lũng Nữ Hoàng tại huyện Lương Sơn của Công ty cổ phần Du lịch thung lũng Nữ Hoàng….

Đơn cử một dự án chậm tiến độ đã nhiều năm nay là dự án hạ tầng khu đô thị sinh thái và dịch vụ Cửu Long (tên thương mại là Legacy Hill Hòa Bình) do Công ty TNHH MTV bất động sản Hasky Hòa Bình (thuộc Công ty cổ phần đầu tư Tập đoàn An Thịnh) làm chủ đầu tư.

Theo thông tin rao bán trên các trang web và mạng xã hội thì dự án này có diện tích gần 60 ha với 587 căn biệt thự và 69 căn shophouse, 2 khối nhà cao tầng với khoảng 300 căn hộ khách sạn.

Dự án có tổng mức đầu tư 288,621 tỉ đồng, nằm trên địa bàn 3 xã Tân Vinh, Nhuận Trạch và Cư Yên thuộc huyện Lương Sơn.

Dự án này từng bị Thanh tra Chính phủ kiến nghị thu hồi do vi phạm về Luật Đất đai theo kết luận số 3118/KL-TTCP ngày 23-11-2016.

Trên các trang web, dự án này đang được rao bán rầm rộ các biệt thự, shophouse và dự kiến sẽ bàn giao cho khách hàng vào quí 4-2021.

Tuy nhiên,  thực tế cho thấy dự án vẫn đang tiến hành san lấp mặt bằng, hạ tầng chưa hoàn thiện, nhiều khu vực bên trong ngổn ngang, dang dở.

Trao đổi với báo giới tại một hội thảo về quản lý xây dựng, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình, ông Trần Hải Lâm cho biết, việc giá đất bị thổi lên tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, phá vỡ quy hoạch vùng và đem lại rủi ro cho các nhà đầu.

Giá đất tăng gây khó khăn giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án hạ tầng đô thị bởi người dân đòi đền bù giá cao.

Từ đó, làm tăng giá nhà ở, ảnh hưởng đến việc triển khai các chính sách phát triển nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp… Đất "sốt" kéo theo một lượng tiền lớn "găm" vào đất, cản trở thu hút đầu tư và phát triển kinh tế địa phương.

Hoạt động môi giới bất động sản khó kiểm soát cũng kéo theo những rủi ro về mặt pháp lý và tiềm ẩn an ninh trật tự trên địa bàn.

Đồng thời, giá đất thổi lên cao dễ dẫn đến tranh chấp quyền sử dụng đất của các hộ dân, mâu thuẫn, mất đoàn kết trong cộng đồng dân cư, xảy ra khiếu kiện ảnh hưởng đến đời sống của người dân...

Dự án Legacy Hill tại Hòa Bình. Ảnh: Trần Kháng

Theo vov.vn, dự án Legacy Hill Hòa Bình không đủ điều kiện mở bán, huy động vốn. Nhưng sản phẩm của dự án vẫn được rao bán trên mạng từ năm 2020 (hợp đồng dịch vụ là hợp đồng của một công ty tư vấn môi giới bất động sản chứ không phải của chủ đầu tư) và bị Sở Xây dựng tỉnh Hòa Bình, chính quyền cơ sở liên tục cảnh báo về việc này.

Sở Xây dựng Hòa Bình tại văn bản số 1636 nêu rõ: dự án chưa có văn bản của cho phép đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Cơ quan này cũng đề nghị huyện Lương Sơn chỉ đạo các xã Tân Vinh, Nhuận Trạch, Cự Yên niêm yết công khai thông tin liên quan đến dự án Legacy Hill. Khuyến cáo đến các nhà đầu tư và người dân biết, để phòng ngừa không mua, thuê mua và góp vốn vào dự án khi chưa có văn bản đồng ý của Sở Xây dựng.

Điều chỉnh luật để đáp ứng nhu cầu của thực tế

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sốt đất không chỉ xảy ra ở các khu vực có quy hoạch rõ ràng, có giấy phép xây dựng, mà còn xuất hiện tại những vị trí không nằm trong quy hoạch, đất thổ cư trong làng xóm, thậm chí đất phi nông nghiệp như đất trồng rừng... Cơn sốt đất xuất hiện chủ yếu bởi có thông tin không chính thống đi kèm về quy hoạch các dự án hạ tầng quy mô lớn như sân bay, đường cao tốc giao thông, dự án của doanh nghiệp lớn.

Còn ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tình trạng sốt đất xảy ra thời gian qua một phần là do tác động của Luật Đất đai 2013 khi mở rộng quy định về phân lô bán nền.

Ông phân tích, các quốc gia trên thế giới họ dùng hình thức phân lô bán nền chỉ để giải quyết nhà ở ở đô thị, không đưa vào thương mại. Việc đưa đất nền vào thương mại là điều rất tối kỵ. Về nguyên tắc, thị trường bất động sản phải khai thác giá trị đầu tư trên đất chứ không phải chờ tăng giá đất để gặt hái lợi nhuận. Đầu tư bỏ tiền vào bất động sản để tăng giá bán đi là một hành động làm hại nền kinh tế.

Từ năm 2016-2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi Luật Đất đai. Nhưng đến nay Luật Đất đai vẫn chưa được sửa. Ở góc nhìn của một chuyên gia bất động sản, ông Đặng Hùng Võ nhận định có lẽ đến 2023 mới có thể thực hiện sửa đổi này. Theo Luật Đất đai thì đất nông nghiệp hiện nay vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính.