Tiền vẫn đổ vào bất động sản công nghiệp

Vân Ly

(KTSG Online) - Đại dịch Covid-19 ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Song bất chấp làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đang bùng phát mạnh mẽ khắp cả nước, vốn đầu tư từ các doanh nghiệp nội, ngoại đang đổ mạnh vào đầu tư bất động sản công nghiệp. Đây cũng là mảng sáng nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại.

Một khu công nghiệp tại Hải Dương. Ảnh: APH

Thu hút vốn đầu tư nội, ngoại

Trần Anh Group được biết đến là nhà phát triển bất động sản tại Long An. Các sản phẩm của doanh nghiệp này đại đa số là những khu đô thị gắn liền những khu vực phát triển mạnh về công nghiệp. Song, quí 2 vừa qua, doanh nghiệp này đã chính thức tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp bằng việc khai trương khu công nghiệp đầu tiên do mình đầu tư là Trần Anh Tân Phú tại Đức Hòa, tỉnh Long An.

Cũng trong quí 2, thị trường đất công nghiệp cho thuê ở miền Bắc ghi nhận thêm nguồn cung mới từ khu công nghiệp Yên Mỹ  tại Hưng Yên của chủ đầu tư Viglacera. Ngoài ra, nhìn thấy cơ hội từ kinh doanh khu công nghiệp, Viglacera cũng dự kiến khởi công thêm khu công nghiệp Thuận Thành I tại Bắc Ninh trong năm nay.

Trong 3 tháng vừa qua, thị trường nhà xưởng xây sẵn tại miền bắc đón thêm nguồn cung mới, tập trung chủ yếu ở Hải Dương. Thị trường này cũng ghi nhận một số thương vụ mua bán sáp nhập trong quí vừa qua.

Trong đó, Boustead Projects mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu đô la Mỹ.

Hay ESR Cayman Limited - nền tảng bất động sản hậu cần lớn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương và Công ty cổ phần phát triển công nghiệp BW (BW), nhà phát triển bất động sản công nghiệp và hậu cần Việt Nam, đã công bố hợp tác thành lập liên doanh mới với mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m² tại khu công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TPHCM.

Với các dự án sắp đi vào hoạt động, tiêu biểu là dự án Logos Property có diện tích  81.000m² tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh 1, dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào quí 4-2021, công ty cổ phần công nghiệp khu công nghiệp Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250 ha với tổng vốn đầu tư 300 triệu đô la Mỹ.

Cuối tháng 6 vừa qua, quỹ Actis đã công bố đầu tư hơn 20 triệu đô la Mỹ để sở hữu 49% cổ phần của khu công nghiệp An Phát 1 tại Hải Dương (thuộc tập đoàn An Phát Holdings). Khu công nghiệp An Phát 1 có diện tích 180 héc ta giai đoạn 1 và có vốn điều lệ là 375 tỉ đồng.

Tỉ lệ lấp đầy ổn định

Theo số liệu từ Công ty bất động sản JLL, tuy bị ảnh hưởng bởi dịch Covid, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở khu vực miền Bắc vẫn ổn định, với hàng loạt các dự án lớn được công bố vào cuối năm ngoái và quí 1 năm nay như dự án LG display điều chỉnh tăng vốn hay sự đổ bộ của các ông lớn như Foxconn, Pegatron vào các khu công nghiệp phía Bắc.

JLL cho rằng làn sóng dịch Covid-19 bùng phát vào cuối tháng 4 đã làm thị trường bất động sản công nghiệp trầm lắng trong quí 2 vừa qua khi thị trường không đón nhận dự án có vốn đầu tư nước ngoài FDI nổi bật nào, mà chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ. Vì thế, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp phía Bắc duy trì ở mức 75%, trong khi nhà xưởng xây sẵn có tỷ lệ lấp đầy giảm so với quí đầu năm do thị trường đón chào nguồn cung mới.

Ngoài ra, do các doanh nghiệp vừa và nhỏ là khu vực chịu tác động lớn nhất của đại dịch, tổng số doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động trong 6 tháng đầu năm 2021 tăng 22% so với cùng kỳ, trong đó số doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo chiếm 11,9%, cũng tác động tiêu cực đến tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn.

Song, JLL cho rằng nhờ vào các chỉ số tăng trưởng kinh tế lạc quan, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn giữ vững tiềm năng to lớn cùng với nhiều lợi thế, giúp thu hút các nhà sản xuất và chuỗi cung ứng logistics.

Còn tại khu vực phía Nam, trong quí 2 vừa qua JLL ghi nhận đã có nhiều giao dịch được hoàn tất tại Bà Rịa Vũng Tàu. Các thỏa thuận thuê đất chủ yếu đến từ các nhà sản xuất công nghiệp nặng yêu cầu quỹ đất lớn. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đạt lần lượt 85% và 86%. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch mới trong lúc đại dịch bùng phát thể hiện rằng cả chủ đầu tư và khách thuê đã dần tìm ra được các phương án đồng hành cùng đại dịch để tiếp tục hoạt động. Ngược lại, nhà xưởng xây sẵn có sự mở rộng kinh doanh của các doanh nghiệp đã hiện hữu hơn là những doanh nghiệp mới.

Việc các khu công nghiệp tại Bắc Ninh và Bắc Giang phải tạm ngừng sản xuất do bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19 đã kìm hãm đà tăng của giá đất công nghiệp. Trong quí 2 vừa qua, tại miền Bắc giá đất giữ nguyên ở mức 107 đô la Mỹ/m²/chu kỳ thuê, tăng 5,9% so với cùng kỳ năm trước, nhưng đà tăng đã chậm lại so với quí đầu năm nay. Tương tự, giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng ghi nhận đà tăng ở mức thấp hơn so với quí 1 năm nay và tăng 4,7% so với cùng kỳ năm trước.

Còn tại miền Nam, giá đất tiếp tục đà tăng trưởng, nhưng giá thuê nhà xưởng xây sẵn chững lại. Trong quí 2 vừa qua, các chủ đầu tư khu công nghiệp tại phía Nam đã thiết lập đỉnh giá trung bình mới là 113 đô la Mỹ/m²/chu kỳ thuê, tăng 7,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình ở mức 4,5 đô la Mỹ/m²/tháng, chỉ tăng 0,5% so với cùng kỳ do đại dịch bùng phát, gây ảnh hưởng lớn cho các hoạt động cho thuê của loại hình bất động sản xây sẵn này.

Sẽ có thêm nhiều khu công nghiệp mới

Theo Công ty bất động sản Savills Việt Nam, về nguồn cung mới, tính đến hết quí 1 vừa qua, thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy cả nước có 370 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 115.200 ha. Trong đó, 328 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 34 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh thế cửa khẩu. Các khu công nghiệp này ước tính đã cung cấp khoảng 3,6 triệu việc làm mới ở cả phía Bắc và phía Nam.

Trong quí 1 vừa qua, hàng chục dự án công nghiệp tại 13 tỉnh và thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng ngàn héc ta diện tích công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu đầu tư trong những năm tới.

Trong đó, Bắc Ninh là tỉnh có số lượng dự án tương lai lớn nhất với 5 khu công nghiệp mới. Cụ thể, Khu công nghiệp Quế Võ III sẽ được đầu tư thêm 208.54 ha diện tích, với tổng số vốn là 120,87 triệu đô la Mỹ.

Bắc Ninh cũng sẽ đón chào dự án khu công nghiệp Gia Bình II có diện tích quy hoạch hơn 208,54 héc ta, đầu tư bởi Tập đoàn Hanaka với tổng vốn đầu tư 172,17 triệu đô la Mỹ.

Tỉnh Quảng Trị dự kiến cũng sẽ có thêm các khu công nghiệp mới như khu công nghiệp đa ngành Triệu Phú với diện tích 529 héc ta. Thêm vào đó, dự án khu công nghiệp Quảng Trị có diện tích hơn 480 héc ta cũng được phê duyệt với tổng vốn hơn 90 triệu đô la Mỹ, phát triển bởi liên doanh ba nhà đầu tư gồm Công ty liên doanh TNHH khu công nghiệp Việt Nam - Singapore, Công ty cổ phần đô thị Amata Biên Hòa và Sumitomo Corporation.

Tại tỉnh Vĩnh Phúc, các dự án khu công nghiệp như Sông Lô, Tam Dương 1 và Thái Hoà - Liên Sơn - Liên Hoà với tổng diện tích lên tới 500 héc ta cũng sẽ được giới thiệu trong thời gian tới. Song song với đó, nhiều dự án mới dự kiến sẽ sớm được triển khai tại các tỉnh Hải Dương, Nam Định, Nghệ An, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế và Vĩnh Long.

Tại phía Nam, UBND tỉnh Đồng Nai đã công bố kế hoạch xây dựng ba khu công nghiệp mới với tổng diện tích 6.475 héc ta nhằm giải quyết vấn đề quá tải của các dự án đang hoạt động.

Cụ thể, dự án gồm khu công nghiệp Long Đức 3 có diện tích 253 héc ta ở xã Long Đức (huyện Long Thành). Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp rộng 2.627 héc ta ở xã Bàu Cạn, Tân Hiệp (huyện Long Thành) và khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn tại xã Xuân Quế, Sông Nhạn khoảng 3.595 héc ta (huyện Cẩm Mỹ). Ba khu công nghiệp này được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, chấp thuận bổ sung vào quy hoạch phát triển khu công nghiệp công nghệ cao trên địa bàn tỉnh Đồng Nai năm 2020, tầm nhìn 2030.

Long An dự kiến sẽ có dự án công nghiệp mới giá trị 59 triệu triệu đô la Mỹ tại huyện Đức Hoà. Thủ tướng Chính Phủ cũng có quyết định chủ trương đầu tư dự án khu công nghiệp Thế Kỷ do Công ty TNHH Hải Sơn làm chủ đầu tư, thực hiện tại xã Hữu Thạnh, huyện Đức Hoà, phía nam tỉnh Long An. Dự án có quy mô sử dụng đất trên 119 héc ta, với tổng vốn đầu tư là 1.355 tỉ đồng. Tiến độ thực hiện dự án không quá 36 tháng kể từ ngày được nhà nước bàn giao đất. Thời gian hoạt động của dự án là 50 năm kể từ ngày được cấp quyết định cho phép đầu tư.

Theo Ban quản lý Khu kinh tế Long An, tỉnh này dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.500 ha diện tích đất giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp để thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong năm 2021. Các ngành thu hút nhà đầu tư nước ngoài nhất là dệt may và hàng may mặc, giày dép, thức ăn gia súc, gia cầm, thuỷ hải sản, chế biến thực phẩm, đồ uống và sản xuất.

Nhận định về triển vọng, Công ty JLL cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp vùng Đông Bắc sẽ sôi động trong tương lai. Dù chưa chính thức xác nhận, nhưng việc Pegatron được cho là sẽ tăng vốn đầu tư vào Việt Nam sau dự án tại Hải Phòng là tín hiệu tích cực về nhu cầu bất động sản công nghiệp trong tương lai.

Ngoài các tỉnh ở khu vực đồng bằng sông Hồng, các tỉnh ở vùng Đông Bắc như Bắc Giang, Quảng Ninh, Thái Nguyên đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư với lợi thế về giá thuê, và hạ tầng ngày càng được hoàn thiện. Giá đất ở các khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng ở mức 8-10% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, thị trường nhà xưởng xây sẵn cũng được dự báo sẽ sôi động ở khu vực Đông Bắc, với nhiều nhà đầu tư mới gia nhập thị trường như GNP Industrial hay Công ty cổ phần công nghiệp KCN Việt Nam.

Theo JLL, giá thuê đất công nghiệp tại miền Nam dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng. Đối với nhà xưởng xây sẵn, khoảng 940.000 m2 mới sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021 nếu tình hình dịch bênh được kiểm soát và thị trường hồi phục trở lại.